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中共政治局會(huì)議提及房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   閱讀 627 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

12月9日,中共政治局召開(kāi)會(huì)議,分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)比去年12月14日政治局會(huì)議,這次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作內(nèi)容延續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”原則并提升到新高度,在政治局會(huì)議中提及農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制等,并提出當(dāng)下經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題——產(chǎn)能過(guò)剩、需求結(jié)構(gòu)升級(jí)矛盾仍突出、金融風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)、部分地區(qū)困難較大等。

時(shí)隔一年半,政治局會(huì)議再提建立“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”,引起各方關(guān)注。

過(guò)去的樓市調(diào)控政策,以限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)為主,被認(rèn)為更多是針對(duì)樓市短期需求的調(diào)控。這類(lèi)行政調(diào)控手段,雖然暫時(shí)遏制住了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭,但由于并未改變市場(chǎng)根本供求關(guān)系,一旦退出,房?jī)r(jià)可能很快出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,令調(diào)控成果大打折扣。今年以來(lái),在多種因素影響下,部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大波動(dòng),迫使這些地區(qū)出臺(tái)調(diào)控政策,為市場(chǎng)“退燒”。

政治局9日召開(kāi)會(huì)議,分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出,明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2014年,曾提出,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類(lèi)政策性工具。

在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的施政目標(biāo)下,相關(guān)政策如何配合,房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等呼聲甚高的政策工具如何落地,成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

直接原因:市場(chǎng)波動(dòng)較大

12月9日,中共政治局召開(kāi)會(huì)議,會(huì)議提出,明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

新華社援引清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,關(guān)鍵要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,減少市場(chǎng)參與者的非理性行為。從此次會(huì)議看,下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè),以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

實(shí)際上,本屆政府建立伊始,就已提出建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo),這一目標(biāo)在去年4月底召開(kāi)的政治局會(huì)議上,再度得到確認(rèn)。

過(guò)去一段時(shí)間,去庫(kù)存是房地產(chǎn)工作。在去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,商品房去庫(kù)存被確定為經(jīng)濟(jì)工作五項(xiàng)任務(wù)之一。今年4月,政治局會(huì)議同樣涉及房地產(chǎn)議題,但并未提到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的相關(guān)內(nèi)容,而是提到“有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存”。

此背景下,去年底今年初以來(lái),一些地方,采取提高公積金貸款比例、減稅、財(cái)政補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)購(gòu)房。不過(guò),去庫(kù)存的效果還未顯現(xiàn),在寬松的政策背景下,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)強(qiáng)勁上升,地方政府不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速退燒。

這種波動(dòng)較大的市場(chǎng)局面,被認(rèn)為是再次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要原因。

專家表示,必須給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入穩(wěn)定的因素,其中,長(zhǎng)效機(jī)制就是*關(guān)鍵和*核心的內(nèi)容。

全國(guó)土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明也指出,長(zhǎng)效機(jī)制的建立,不僅要考慮如何形成組合拳,還要考慮政策推出的時(shí)機(jī)。要綜合考慮社會(huì)對(duì)相關(guān)政策的承受性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的新常態(tài)下,尤其需要慎重。

兩大抓手:房地產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)登記

嚴(yán)金明認(rèn)為,有效的經(jīng)濟(jì)杠桿作為世界各國(guó)通用的調(diào)控做法,應(yīng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容。

這在頂層設(shè)計(jì)中也有體現(xiàn)。2014年3月,中共、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,次對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報(bào)告,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類(lèi)政策性工具。

其中,房地產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)登記制度,被認(rèn)為是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,*為重要的兩大政策工具。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉總結(jié)和梳理近年來(lái)的相關(guān)政策后認(rèn)為,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的粗線條概況,應(yīng)包含兩方面。首先是,到2020年前后,完成房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)和立法,對(duì)房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)來(lái)征稅,通過(guò)結(jié)構(gòu)性的差別化稅收政策來(lái)抑制投機(jī)性需求,調(diào)節(jié)收入分配。

其次是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。通過(guò)全國(guó)住房信息系統(tǒng),為差別化房地產(chǎn)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策指南,避免一刀切,有效提前地為樓市調(diào)控做準(zhǔn)備。

據(jù)了解,國(guó)土部計(jì)劃于2016年年底前完成對(duì)全國(guó)所有市縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。為督促各地完成工作目標(biāo),國(guó)土部啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施情況督查工作。10月以來(lái),已派出的48個(gè)督察組奔赴各地進(jìn)行督查。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,國(guó)土部此次派出的督察組數(shù)量,三倍于此前規(guī)劃,對(duì)相關(guān)工作的重視程度可見(jiàn)一斑。

機(jī)制建立仍需系統(tǒng)性設(shè)置

此外,受訪人士的一個(gè)共同觀點(diǎn)是,在我國(guó)復(fù)雜的房地產(chǎn)形勢(shì)下,單方面的貨幣、財(cái)稅和土地政策,都難以真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

專家認(rèn)為,復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì),使得政策之間的協(xié)調(diào)和溝通越發(fā)重要。針對(duì)供給、需求、價(jià)格和預(yù)期四個(gè)主要管控因素,有的政策的“藥效”慢,部分政策的“藥效”快,如何建立動(dòng)態(tài)的而非靜態(tài)的市場(chǎng)觀察方式,實(shí)現(xiàn)政策配套非常重要。

以房產(chǎn)稅為例,重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文指出,從先期重慶上海兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)非??简?yàn)政策制定智慧。同時(shí),作為一個(gè)地方稅種,單純的房產(chǎn)稅制度,其調(diào)控效果難達(dá)預(yù)期。

他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,對(duì)于供需矛盾突出的城市,比如上海,帶有普征性質(zhì)的房產(chǎn)稅,稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲預(yù)期,房屋持有人仍然會(huì)選擇空置。而對(duì)于另一些非熱點(diǎn)城市,如重慶,據(jù)其測(cè)算,加征房產(chǎn)稅帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源,難以替代高額的土地出讓金,并不能促使當(dāng)?shù)卣耆珨[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

劉貴文認(rèn)為,不管是上述四項(xiàng)政策工具,還是土地、貨幣和稅收政策,都僅僅停留在工具層面。在各部門(mén)聯(lián)動(dòng)推進(jìn)相關(guān)工作的前提下,還需要綜合考慮不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)冷熱不均的復(fù)雜現(xiàn)狀,以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴為*終目標(biāo),提高土地政策靈活性,發(fā)揮貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的促進(jìn)作用,激發(fā)地方政府對(duì)地方稅收政策改革的探索熱情,為房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)性的設(shè)置。

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