據(jù)1月18日消息，2016年，中國(guó)樓市走過(guò)了驚心動(dòng)魄的一年。2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制?！伴L(zhǎng)效機(jī)制”成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的要求，也得到了相關(guān)部委的響應(yīng)。國(guó)家發(fā)展改革委主任徐紹史在此前的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，正在制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

然而“長(zhǎng)效機(jī)制”如何建立？ 多位專家都給出了自己的“藥方”。專家普遍認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制牽一發(fā)而動(dòng)全身，涉及土地財(cái)政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究主任倪鵬飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制指由房地產(chǎn)基本制度所形成的，個(gè)體與整體目標(biāo)一致的，從而能確保市場(chǎng)穩(wěn)健和住有所居的，市場(chǎng)相關(guān)各方相互關(guān)系與作用機(jī)理。它是由多個(gè)機(jī)制組成的機(jī)制大系統(tǒng)，主要有兩方面：，市場(chǎng)機(jī)制，具體包括市場(chǎng)主體間的競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求、風(fēng)險(xiǎn)等機(jī)制，以及市場(chǎng)主體內(nèi)在的激勵(lì)與約束機(jī)制。，政府機(jī)制，包括政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的、行政的和法律的調(diào)節(jié)、調(diào)控、監(jiān)管、保護(hù)、干預(yù)等機(jī)制，以及政府內(nèi)部的運(yùn)行、激勵(lì)和約束機(jī)制。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

近10年多來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走上了過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的增長(zhǎng)模式，扭曲了住房供需關(guān)系，房屋逐步演變成投資品和 消費(fèi)品。國(guó)務(wù)院研究室司長(zhǎng)唐元對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，分析房?jī)r(jià)亂漲價(jià)的原因，*為核心的是商品房隨意定價(jià)機(jī)制，也就是房產(chǎn)定價(jià)脫離房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)具有了暴利機(jī)制。解決房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，必須采取標(biāo)本兼治的思路，從根本原因上入手，采取有針對(duì)性的措施。

唐元建議，從遏制房地產(chǎn)行業(yè)暴利為切入點(diǎn)，完善房?jī)r(jià)調(diào)控措施，對(duì)新建商品房實(shí)施*高限價(jià)政策。具體思路是：將房地產(chǎn)定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機(jī)炒作，加大政府對(duì)商品房?jī)r(jià)的管制力度，對(duì)新建商品房在科學(xué)評(píng)估基礎(chǔ)上，按照成本加合理利潤(rùn)（比如20%以內(nèi)）原則核定和執(zhí)行*高限價(jià)政策，糾正定價(jià)機(jī)制過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題。

讓住房回歸居住屬性，基礎(chǔ)性制度改革無(wú)疑成為關(guān)鍵。深圳（樓盤）市房地產(chǎn)研究研究員李宇嘉認(rèn)為，基于樓市與地方政府行為和財(cái)政金融關(guān)系之復(fù)雜、利益關(guān)系之深遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)要把革新土地財(cái)政作為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的“牛鼻子”。首先，以地均產(chǎn)值和就業(yè)人口為剛性指標(biāo)，建立存量工業(yè)用地騰退紅線。其次，應(yīng)當(dāng)建立“先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、以租抵供”的新房供應(yīng)機(jī)制，新房（特別是新區(qū)）以成本或折扣計(jì)價(jià)反算租金水平，讓新市民低成本入住。另外，土地出讓凈收入（輔以財(cái)政補(bǔ)貼和轉(zhuǎn)移支付）可全部用來(lái)建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，以降低城市化成本。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究主任黃志龍認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制茲事體大，涉及到地方政府土地財(cái)政、土地改革、和地方財(cái)權(quán)事權(quán)劃分等事關(guān)改革全局的內(nèi)容，特別是房產(chǎn)稅立法作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一，一旦立法完成并執(zhí)行，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期造成較大影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，以“時(shí)間換空間”，即以居民收入增長(zhǎng)逐漸消化房?jī)r(jià)泡沫，漸次推進(jìn)上述相關(guān)改革和立法，*終建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時(shí)間表?！蹦啭i飛表示，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購(gòu)代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建上，倪鵬飛建議，開征房產(chǎn)稅和實(shí)施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制；改革并建立公共財(cái)政新體制，形成對(duì)地方公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投入與人口流動(dòng)正掛鉤，與城市行政級(jí)別及財(cái)政收入倒掛鉤的機(jī)制；健全政府市場(chǎng)管理和內(nèi)部管理行政制度，構(gòu)建政府的運(yùn)行機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；加快出臺(tái)“住房法”、“住房租賃法”和“房產(chǎn)稅法”，構(gòu)建支持“住”強(qiáng)保護(hù)和抑制“炒”硬約束的法律機(jī)制。

“什么時(shí)機(jī)出臺(tái)、分幾年落實(shí)推進(jìn)都需要思考。” 國(guó)務(wù)院參事夏斌強(qiáng)調(diào)，要預(yù)防政策變成口號(hào)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了初步頂層設(shè)計(jì)之后，再配合具體措施出臺(tái)，才有希望以逐步糾錯(cuò)的方式來(lái)扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的以資產(chǎn)市場(chǎng)為主的房市波動(dòng)局面。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！