樓市防線松動(dòng)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%，為近24個(gè)月以來(lái)的新低，也是此期間頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　在此之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)異動(dòng)。年初以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)低迷，始終沒(méi)有起色，零星的降價(jià)行為也逐漸蔓延，并覆蓋一線城市。在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的成交量下跌之后，房?jī)r(jià)也終于出現(xiàn)下行。

　　市場(chǎng)人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”，原因在于，在并無(wú)政策明顯壓制的背景下，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。有分析認(rèn)為，盡管各地蜂擁救市，但效果不會(huì)太明顯。且在當(dāng)前市場(chǎng)整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長(zhǎng)時(shí)間，房?jī)r(jià)的調(diào)整周期也將拉長(zhǎng)。

　　現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達(dá)到50%，比4月暴增27個(gè)。持平的城市有20個(gè)，比4月增加兩個(gè)。上漲的城市有15個(gè)。

　　值得注意的是，在房?jī)r(jià)向來(lái)堅(jiān)挺的四個(gè)一線城市中，上海、深圳的新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，杭州成為降幅的城市，下降1.4%。

　　平均而言，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，近24個(gè)月以來(lái)，頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如此劇烈的變動(dòng)，讓不少?gòu)臉I(yè)者感到意外。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，從頭次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)多數(shù)城市下行。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整，且變化的速度超過(guò)市場(chǎng)之前的預(yù)期。

　　同比來(lái)看，盡管仍有69個(gè)城市的新房住宅價(jià)格上漲，但70個(gè)城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現(xiàn)出明顯的變化。

　　事實(shí)上，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守。分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化特征明顯，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市之外，中小城市的過(guò)剩局面更為嚴(yán)重，其房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了更為明顯的下跌。

　　山東省某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在其涉足的多個(gè)當(dāng)?shù)爻鞘兄?，房?jī)r(jià)存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象。部分城市的價(jià)格已經(jīng)降至成本水平，開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)利可圖。盡管如此，房屋仍然難以消化，不少在建房地產(chǎn)項(xiàng)目今年已出現(xiàn)停工。

　　同時(shí)，隨著項(xiàng)目進(jìn)入爛尾和滯銷狀態(tài)，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。有銀行人士向中國(guó)證券報(bào)記者指出，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣。

　　降價(jià)的邏輯

　　從市場(chǎng)邏輯看，此輪降價(jià)的出現(xiàn)并不意外。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2、3、4月，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降。到5月，降幅已擴(kuò)大到7.8%，而去年同期，該數(shù)據(jù)為增長(zhǎng)35.6%。

　　“量跌”往往被視為“價(jià)跌”的前兆。在出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的成交低迷后，價(jià)格的調(diào)整就變得順理成章。“降不降已經(jīng)無(wú)需爭(zhēng)論，怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負(fù)責(zé)人表示，近期與多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交流，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究?jī)r(jià)格調(diào)整策略。

　　中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷主要由兩個(gè)因素造成，一是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來(lái)的需求斷檔，加之房?jī)r(jià)調(diào)整引致的部分需求陷入觀望。

　　鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個(gè)大背景，即信貸政策持續(xù)收緊。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然近期央行[微博]有多個(gè)定向?qū)捤蓜?dòng)作，但從今年層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看，全面降準(zhǔn)的可能性不大。

　　值得注意的是，近期以來(lái)，包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺(tái)救市政策，但從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，這些政策的實(shí)際效果似乎有限。

　　張大偉表示，本次樓市變化是歷史上頭次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。

　　他所指出的“非政策因素”，是指經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、銷售等指標(biāo)的增速都達(dá)到罕見(jiàn)的低點(diǎn)。

　　暫不會(huì)“崩盤”

　　隨著價(jià)格的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還將進(jìn)一步深化。張旭認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量仍會(huì)增多，一線城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營(yíng)，高庫(kù)存的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)，房?jī)r(jià)同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負(fù)。

　　這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同。其根據(jù)有二：一是從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，當(dāng)前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續(xù)對(duì)價(jià)格實(shí)施抑制;二是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，5月有35個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。作為另一個(gè)先行指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)格的走低，也將預(yù)示著未來(lái)新房?jī)r(jià)格將繼續(xù)下探。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2004年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲的時(shí)間長(zhǎng)，跌的時(shí)間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。

　　但從大周期上來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將迎來(lái)“白銀十年”。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段;房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率被壓縮，企業(yè)面臨兼并整合;房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng);供需關(guān)系穩(wěn)定，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

　　因此，在此輪調(diào)整中，房?jī)r(jià)跌幅仍不會(huì)太大，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象。70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)同比跌幅的值，估計(jì)為5%左右。

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