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業(yè)內(nèi)人士解讀中國樓市:大部分城市限購可以取消

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國新聞網(wǎng)  閱讀 499 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2014年6月13日晚,以“房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑跡象——理性回歸還是暫時(shí)回調(diào)”為主題的“清華金融評論•金融大家評”論壇活動,在清華五道口金融學(xué)院多功能廳舉行?;顒又?,盛世神州基金總裁李萬明、清華房地產(chǎn)校友會中房協(xié)金融委員會副秘書長王剛、穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰、摩根大通頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌就中國地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來走向等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了主題演講,并對當(dāng)下樓市高庫存、房價(jià)走勢、大小房企分化、地方微調(diào)政策救市、住宅空置率等熱門話題進(jìn)行了解讀。

  目前,我國很多城市樓市高庫存、低去化的形勢已日趨明顯,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)整體利潤變低,大小房企分化加速,“唱空論”、“崩盤論”此起彼伏。對此,盛世神州基金總裁李萬明在其演講中指出,樓市下行已是現(xiàn)實(shí),但中國房地產(chǎn)行業(yè)并不會出現(xiàn)太大的問題,只是會進(jìn)行調(diào)整。

  李萬明認(rèn)為,中國房地產(chǎn)業(yè)對于保增長、保民生、保就業(yè)有極大作用,其健康平穩(wěn)發(fā)展有多方面因素可以保障。頭先,新一屆的政府調(diào)控會更加合理,分區(qū)域、分形式進(jìn)行調(diào)控會成為今后的主導(dǎo),這也是房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。其次,央行的貨幣政策雖不會像以前一樣過度刺激,但微刺激依然會存在,例如央行支持頭套房貸的“喊話”、定向降準(zhǔn)等。除此之外,國家多次針對經(jīng)濟(jì)下行過大采取的一些措施也會對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

  北京信博東方投資管理有限公司總裁、清華房地產(chǎn)校友會中房協(xié)金融委員會副秘書長王剛在對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析時(shí)稱:“土地購置面積、商品房銷售面積、開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房價(jià)同比漲幅等,基本上都是掉頭向下,而且下滑的幅度很嚴(yán)重。”在他看來,目前樓市銷售下滑情況比較嚴(yán)重,像前幾年大幅度的銷售增長已經(jīng)不可能了。

  另外,王剛表示,影響我國房價(jià)走勢的因素是多方面的。“新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃背后的人口制度、公共資源配套等會對房地產(chǎn)和房價(jià)有很大的影響。另外是地根和銀根,還有公租房、廉租房體系建立等一些列因素。”他預(yù)測,整個(gè)房地產(chǎn)住宅需求仍處于上升期,未來十年,在購房市場上可能還會有百十億平米的需求。

  論壇上,穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰進(jìn)行了主題為《大霧中的機(jī)會,堅(jiān)定的長跑者》的演講,分析了2013年樓市數(shù)據(jù)快速增長的背后動力,并就今年房地產(chǎn)投資額、開工率、房價(jià)等大幅下滑形勢下開發(fā)商、政府部門該如何應(yīng)對的問題進(jìn)行了解讀。“開發(fā)商應(yīng)減少支出,減少新的土地投資。同時(shí)要加大銷售的力度,比如說調(diào)整價(jià)格等。”許亞峰分析稱。同時(shí),他認(rèn)為,我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了多重分化,城市分化、區(qū)位分化、開發(fā)商分化等情況正日趨明顯。

  摩根大通頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌則指出了房價(jià)下調(diào)、房地產(chǎn)行業(yè)下行對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。“房地產(chǎn)投資對整個(gè)GDP直接的貢獻(xiàn)率大概是12%到13%,加上一些相關(guān)行業(yè)的話,大概占到20%左右。”朱海斌表示,“去年我們的GDP增速是7.7%,是2000年以后的較低值,今年預(yù)測會在7.2%、7.3%左右。”他認(rèn)為,今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速,或者說固定資產(chǎn)投資增速的下滑。

  在活動較后的問答環(huán)節(jié),“紅五月不紅”、“住宅高空置率”、“限購松綁”、“房地產(chǎn)投資走向”等問題成為到場專家熱議的話題。就之前有媒體報(bào)道的“我國住房2013年空置率為22.4%,達(dá)4898萬套”,現(xiàn)場專家表示,這項(xiàng)數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計(jì),靠晚上數(shù)燈并不客觀,以此判斷樓市走向也不準(zhǔn)確。

  許亞峰以北京為例介紹稱,“北京五環(huán)以外的房子,原來晚上開燈率只有20%、30%,但隨著城市化的快速擴(kuò)展,現(xiàn)在五環(huán)外甚至燕郊的房子,晚上開燈率都是比較高的。所以,真正判斷樓市走向,我們要看的還是這個(gè)城市的剛性需求的基礎(chǔ)。”

  談及各地限購松綁時(shí),朱海斌表示,實(shí)施限購緣于2009年、2010年整個(gè)市場供小于求的形勢,意在壓制投資性需求,給市場時(shí)間來調(diào)整、擴(kuò)大需求。他說,“目前我們市場基本處于供大于求,在這種情況下,是不是我們還要保持限購把需求壓住,我個(gè)人覺得沒有什么必要。用李總理的講話來說,房地產(chǎn)市場更多地是讓市場本身的機(jī)制去調(diào)整。”

  朱海斌分析,一些人口凈流入壓力比較大的一二線城市,限購還需要保持,但大部分城市都可以取消。他指出,“沈陽的例子反映了高層在這方面比較糾結(jié),出來澄清不是取消只是微調(diào),本身這個(gè)事情就很值得琢磨。”

  而對于如何選擇未來房地產(chǎn)投資的方向,朱海斌認(rèn)為,如果能夠克服法律和制度上的漏洞,養(yǎng)老地產(chǎn)將具有較大前景。李萬明則表示,在有工商業(yè)發(fā)展前景的、有就業(yè)機(jī)會的小城鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中做一些投資,回報(bào)率會比較好。

 

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