從2003年出臺(tái)的“18號(hào)文”算起，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過(guò)了十年的歷程。而從不同階段出臺(tái)的政策來(lái)看，隨著從2010年開(kāi)始“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“限購(gòu)令”、“新國(guó)五條”等號(hào)稱(chēng)史上較嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐，，樓市調(diào)控也被認(rèn)為是進(jìn)入了“全面加碼期”。然而，十年調(diào)控至今，即便屢屢出臺(tái)“史上較嚴(yán)調(diào)控”，為何其調(diào)控效果卻仍是差強(qiáng)人意？

　　近年來(lái)，限購(gòu)、限貸等行政化手段的去留問(wèn)題一直備受爭(zhēng)議，新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，走過(guò)十年調(diào)控，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)變，樓市長(zhǎng)效機(jī)制也正呼之欲出……

　　“安居夢(mèng)”遭遇高房?jī)r(jià)

　　據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，“安居夢(mèng)”已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民中國(guó)夢(mèng)的具體內(nèi)容。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年較想實(shí)現(xiàn)的個(gè)人愿望，在各類(lèi)愿望中列第三位，僅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，社科院的調(diào)查結(jié)果跟我們平時(shí)主觀的判斷表現(xiàn)一致。不同于其他的物質(zhì)需求，住房需求的特點(diǎn)是彈性大，隨著人們收入水平的提高，住房需求也在不斷提升。

　　事實(shí)上，政府始終在關(guān)注全民住房問(wèn)題，國(guó)家專(zhuān)業(yè)人也曾在會(huì)議多次上強(qiáng)調(diào)，要“逐步滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居。”

　　然而，經(jīng)歷十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房?jī)r(jià)卻經(jīng)歷了快速上漲，居民購(gòu)房壓力不斷增加。

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月同比漲幅超20%，同比漲幅超10%的城市也達(dá)到26個(gè)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，各地房?jī)r(jià)經(jīng)歷了逐月累積上漲，全年的房?jī)r(jià)形勢(shì)已基本定型，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快城市的年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成。

　　面對(duì)大城市的工作和住房壓力，很多人無(wú)奈逃離“北上廣”，安居夢(mèng)遭遇高房?jī)r(jià)的背后，中國(guó)房地產(chǎn)十年來(lái)調(diào)控效果值得深思。

　　調(diào)控十年房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲

　　縱觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年來(lái)的發(fā)展，各項(xiàng)“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號(hào)文”，到2004年的“8.31大限”，土地開(kāi)始“招拍掛”的交易方式；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。后來(lái)，“國(guó)八條”、“國(guó)五條”……相繼出臺(tái)。

　　據(jù)了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必須通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”形式交易出讓?zhuān)緮嘟^了土地私下交易的可能。為此，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾在其博客中提到，壟斷的招拍掛土地政策促使房?jī)r(jià)跟隨土地價(jià)格暴漲。

　　如今，任志強(qiáng)的預(yù)判已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)，然而高價(jià)地依然頻頻出現(xiàn)，各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）等城市就出現(xiàn)多個(gè)“地王”，建房成本增加，房?jī)r(jià)預(yù)期再度上漲。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房產(chǎn)商們“攻城略地、各路拼殺”，實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)水平也一路直上。

　　房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，因此不斷出臺(tái)的調(diào)控政策也被指為“空調(diào)”，對(duì)此，中國(guó)行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家行政學(xué)院教授汪玉凱對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，不管是此前出臺(tái)的“國(guó)八條”還是現(xiàn)在的新“國(guó)五條”，樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調(diào)控，頭先要區(qū)分不同的城市，出臺(tái)有差異化的調(diào)控政策，簡(jiǎn)單的“一刀切”難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　年底樓市政策變動(dòng)引關(guān)注

　　近年來(lái)，限購(gòu)、限貸等無(wú)疑已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要手段。

　　而今年第四季度以來(lái)，包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的18個(gè)城市更是相繼出臺(tái)地方調(diào)控內(nèi)容，限購(gòu)、限貸等政策進(jìn)一步收緊，樓市再度陷入緊張狀態(tài)。

　　目前，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控并未作明確表態(tài)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也未對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行部署。十八屆三中全會(huì)結(jié)束后，在《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，要“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)”，同時(shí)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。官方表態(tài)未提及樓市調(diào)控，但多次提及市場(chǎng)化，這也被業(yè)內(nèi)解讀為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉?lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

　　近日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出，要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作，對(duì)北京、上海、廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。

　　不過(guò)，就在姜偉新談話(huà)當(dāng)天，廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)李俊夫在提到明年工作打算時(shí)表示，2014年要以建立住房長(zhǎng)效機(jī)制為，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施。兩方對(duì)樓市限購(gòu)政策的表態(tài)迅速引發(fā)關(guān)注，李俊夫的發(fā)言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購(gòu)政策”。隨后，廣州國(guó)土局發(fā)布通告強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)。

　　調(diào)控方向或轉(zhuǎn)型：建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　房地產(chǎn)調(diào)控需要怎樣的轉(zhuǎn)變？有媒體在報(bào)道中直言，種種跡象表明，2014年政府對(duì)房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟。更有消息透露，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，具體方案可能會(huì)在明年兩會(huì)前后公布。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口。“我們希望看到中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，即讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用，這是長(zhǎng)效機(jī)制的本質(zhì)含義。”

　　“市場(chǎng)形成的價(jià)格才是真實(shí)的價(jià)格。”牛鳳瑞說(shuō)：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標(biāo)以調(diào)控房?jī)r(jià)為主，但是房?jī)r(jià)照漲不誤，而且超出人們的預(yù)期，說(shuō)明政策調(diào)控方向不正確?，F(xiàn)在新一屆政府沒(méi)有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動(dòng)作，而且也沒(méi)有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià)。”他認(rèn)為，過(guò)去十年以行政化為主的調(diào)控方式，將迎來(lái)一個(gè)突破，進(jìn)入以市場(chǎng)為主導(dǎo)的調(diào)控模式。

　　提到樓市長(zhǎng)效機(jī)制，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一對(duì)記者表示，應(yīng)該盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，制定時(shí)間表和路線(xiàn)圖，推動(dòng)房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作的建設(shè)，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　12月27日，專(zhuān)欄作家童大煥在《南方日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱(chēng)：“至于所謂的"房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制"，較好的辦法就是尊重市場(chǎng)規(guī)律。不管采取什么行政手段，較后一定要受到市場(chǎng)規(guī)律的總結(jié)算。早遵從市場(chǎng)規(guī)律，就會(huì)早一點(diǎn)達(dá)成供求平衡，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平衡發(fā)展。”

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