“金九銀十”給樓市帶來了新的機會。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：國慶7天長假，北京新建住宅簽約套數(shù)為893套，二手房住宅簽約80套。和新房成交量相比，二手房略顯“冷清”。盡管只有不到新房成交量十分之一的數(shù)字，但人們對二手房價格未來持續(xù)走高的判斷不容置疑。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，這是“國五條”出臺以來，二手住宅交易量連續(xù)第5個月持續(xù)上漲。成交價格方面，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)統(tǒng)計，9月北京二手住宅價格指數(shù)同比漲幅達到24.02%，交易均價為29930元/平方米，房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的勢頭。

　　相較之前“國五條”對房價的嚴厲控制，如今政策實施半年，從新房和二手房雙雙刷新單價的情況看，政策本身的震懾作用似乎失效。

　　二手房后市看好

　　新房供應(yīng)量減少，需求卻很大，導(dǎo)致供需矛盾增加提升房價。

　　和開發(fā)商重拳推盤節(jié)奏一樣，樓市的“金九銀十”同樣讓購房者期待。隨著購房旺季的到來，北京樓市將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，成交量持續(xù)走高。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，“十一”黃金周期間，北京新建商品住宅（含保障性住房）成交893套，同比2012年上漲了104.35%，二手房成交情況略低。

　　不過，9月份二手房成交情況卻再創(chuàng)新高，數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，與2012年同期的網(wǎng)簽量相比上漲2.2%。這是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量連續(xù)第5個月的持續(xù)上漲，也創(chuàng)下了近半年來北京二手房交易量新高。

　　從區(qū)域來看，城六區(qū)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上月大幅上漲了23%，成交占比突破六成。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京二手房市場仍由頭次置業(yè)和頭次改善的剛性購房需求占主導(dǎo)，而房價持續(xù)上漲的預(yù)期，進一步催化了部分家庭出手購房的意愿。

　　“一方面四環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量減少，需求卻很大，導(dǎo)致供需矛盾增加提升房價，另一方面較近這兩個月北京地區(qū)指導(dǎo)價都在上漲，且每次漲幅在10%左右，很多購房者已經(jīng)意識到這個趨勢，紛紛在11月地區(qū)指導(dǎo)價調(diào)整以前購房，減少成本支出。”我愛我家置業(yè)經(jīng)理江波說。

　　按照江波的說法，以西三環(huán)為例，其地區(qū)指導(dǎo)價已經(jīng)達到了38800元/平方米，而之前8月份該區(qū)域的指導(dǎo)價為35000元/平方米，僅僅一個月的時間，指導(dǎo)價已經(jīng)上漲了3000元每平方米。

　　值得注意的是，業(yè)主掛牌出售一定程度上受到政策的影響。其中，房產(chǎn)稅擇期開征的消息也成為中介機構(gòu)猛推二手房入市的一個重要砝碼。

　　多家中介機構(gòu)人員表示，房產(chǎn)稅在2013年開征的消息尚未確定，但是2014年開征的可能性依然存在，相比“國五條”的震懾作用，房產(chǎn)稅對擁有多套房源的業(yè)主來說作用或?qū)⒏鼜姟?/p>

　　比照此前上海、重慶的征收標(biāo)準，較新消息是，未來房產(chǎn)稅試點擴圍很可能“集中批準一批”，稅率定為0.5%~1.0%。

　　鏈家地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理陳浩估計，目前擁有多套房源的業(yè)主在所有房源登記中的比例達到3成，一旦房產(chǎn)稅開征，這些房源無疑會成為較先拋售的對象。“相比‘國五條’20%的個稅以及稅費標(biāo)準，業(yè)主可能更在意房產(chǎn)稅的加碼，屆時會有大量房源入市，增加市場供給，但由于這些房源處于相對核心地段，在地區(qū)指導(dǎo)價規(guī)定下，其價格會出現(xiàn)只漲不跌的情況。”江波說。

　　地王效應(yīng)加碼

　　地王出現(xiàn)后，開發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個區(qū)域價值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢凸顯。

　　地王效應(yīng)，一定程度上成為二手房價格居高不下的誘因，“地王”出現(xiàn)在哪里，周邊的樓盤都要笑彎了腰。面粉貴于面包的現(xiàn)象正在上演，在地王效應(yīng)影響下，二手房市場也出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)。

　　“以北五環(huán)外的單價每平方米在4萬元的某日光盤為例，現(xiàn)在二手房這兩個月的漲價幅度為10%左右，后期隨著新盤大都在遠郊，四環(huán)以內(nèi)二手房數(shù)量有限，預(yù)計二手房市場還會出現(xiàn)小幅上漲。”江波認為。

　　以北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊為例，該地塊被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫(yī)院面積奪得。雖然溢價率僅為16%，但折合樓面單價卻達到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價“地王”的紀錄。

　　分析人士認為，按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本，項目成本高達10萬元/平方米。“而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價將達到12萬元/平方米以上，這一價格已經(jīng)全面超過北京在售的所有物業(yè)，而銷售價格必然要突破15萬元/平方米。”中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉說。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從“國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達750億元。地王項目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格。

　　仍以上述地王為例，《中國經(jīng)營報(微博)》記者了解到，目前農(nóng)展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右，較地王出現(xiàn)之前有小微上漲。“地王出來以后，有些業(yè)主是提高了售價，從每平方米4.5萬元提高到了4.8萬元，但是這些戶型面積基本上都在70平方米以內(nèi)，總體來說，總價基本控制在400萬元以內(nèi)。”21世紀不動產(chǎn)相關(guān)置業(yè)經(jīng)紀介紹。

　　在他看來，以往的經(jīng)驗是地王出現(xiàn)后，開發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個區(qū)域價值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢凸顯，加大了漲價的基本條件。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從其他樓盤定價的角度講，有可能由于地王樓盤的標(biāo)桿價格，其他樓盤在開發(fā)及定價時會跟風(fēng)提價，或定位做高端樓盤。“因此地王樓盤的定價從長遠趨勢來說，會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體走高。”