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盤點(diǎn)上半年中國樓市十大關(guān)鍵詞 新“國五條”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 749 次
文前提要:2013年樓市注定是充滿躁動(dòng)和不安的。隨著新“國五條”的頒布實(shí)施,圍繞新的調(diào)控政策,各方展開博弈、角力。于是在這樣一個(gè)市場里,我們看到了搶房潮、離婚潮,以及“一句話”細(xì)則等等現(xiàn)象,也就是這些現(xiàn)象,構(gòu)成了今年上半年樓市關(guān)鍵詞。
新“國五條”
2013年2月20日,政府國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國五條”,再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施。8天后,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,諸如“從嚴(yán)征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%個(gè)稅”、“提高房價(jià)上漲過快城市套住房貸款的頭付款比例和貸款利率”和“對執(zhí)行限購政策措施不力的地方政府進(jìn)行約談和問責(zé)”等更嚴(yán)格、更細(xì)致樓市調(diào)控措施出臺(tái)。樓市調(diào)控力度加大。
在3月底,包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的眾多城市出臺(tái)了具體實(shí)施細(xì)則,但從目前來看,由于中國經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性,未來樓市調(diào)控到底何去何從,目前不得而知。
20%個(gè)稅
雖然20%個(gè)稅只是新“國五條”中的一部分,但其引起的市場震動(dòng),讓我們有足夠的理由將其列為今年上半年的核心關(guān)鍵詞之一。
雖然20%個(gè)稅一直存在,但之前在所有交易中,基本上都是按照總房價(jià)的1%~3%收取。而自從傳出要從嚴(yán)征收的消息之后,購賣雙方一度變得極為緊張,由此觸發(fā)一波成交高峰,各地出現(xiàn)星夜排隊(duì)過戶的奇特景象。令人感到有些意外的是,當(dāng)初對市場影響的稅收政策,目前居然逐漸被人所淡忘,幾乎處于名存實(shí)亡狀態(tài)。不過,對于20%個(gè)稅的作用到底如何,市場莫衷一是,如單純從保護(hù)正常需求角度出發(fā),20%個(gè)稅的存在,在房價(jià)高企的當(dāng)下,因其會(huì)增加購房負(fù)擔(dān)而顯得有些不合時(shí)宜。
搶房潮
自調(diào)控以來,還沒有哪項(xiàng)政策如同房產(chǎn)稅那樣,引發(fā)大規(guī)模潮。為了規(guī)避有可能會(huì)開征的“20%個(gè)稅”,3月份的二手房市場的交易熱情瞬間被引爆。
在個(gè)稅政策的影響下,各地二手房成交量創(chuàng)下了新高。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上海樓市在3月份二手房成交面積達(dá)到518萬平方米,單月成交量為歷史新高,是正常月均成交量的3倍以上,在短期內(nèi)將成為一個(gè)難以企及的高點(diǎn)。在這種近乎于癲狂的狀態(tài)下,房產(chǎn)中介成為的贏家,不少業(yè)務(wù)員一個(gè)月的收入就高達(dá)幾十萬元。狂歡之后留下了的往往是落寞,四五月份的市場交易狀況也恰恰如此。
“一句話”細(xì)則
見過只有十幾個(gè)字的執(zhí)行細(xì)則嗎?
所謂細(xì)則,是指對此前發(fā)布的法令、條例和規(guī)定,結(jié)合實(shí)際情況,對其所做的詳細(xì)、具體的解釋和補(bǔ)充。但在今年3月底出臺(tái)的新“國五條”地方細(xì)則中,包括武漢、南京、西安等城市細(xì)則內(nèi)容可謂是言簡意賅,全文不到兩百字,被網(wǎng)友笑稱為“一條微博”。杭州細(xì)則更為簡約,全文只有35字。很多地方細(xì)則都有意無意回避了“20%個(gè)稅”這一核心問題,以及頭套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問題,這在一定程度上反映了地方政府的矛盾心理,以及對土地財(cái)政的高度依賴。
離婚潮
確切地說,這股潮流應(yīng)該稱之為“假離婚潮”。
但是自2013年初國五條出臺(tái)至今,多個(gè)城市上演離婚潮。離婚大軍在民政部門排起了長龍,不為別的,只為房子。為了規(guī)避調(diào)控政策,比如限購措施等,拆掉一個(gè)家庭,就能重新獲得再購一套房的資格,同時(shí)還能享受到比較優(yōu)惠的貸款利率,可謂是一舉多得。假離婚的背后,是為了鉆政策的空子撈取現(xiàn)實(shí)的好處。但也有人弄假成真,由假離婚變成了真離婚,抱起石頭砸了自己的腳。
地王涌現(xiàn)
今年二季度,國內(nèi)土地市場熱鬧非凡,“地王”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。
“兩會(huì)”剛剛結(jié)束,便有央企在北京聯(lián)手制造了好幾個(gè)“地王”,中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競得亦莊地塊,創(chuàng)下北京較高總價(jià)紀(jì)錄,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)便以2.75萬元/平方米的樓板價(jià)成為北京單價(jià)地王。隨后,南寧、青島等地也出現(xiàn)天價(jià)地王。在其后的日子里,開發(fā)企業(yè)進(jìn)入亢奮狀況,尤其進(jìn)入5月份之后,包括廣州、上海、長沙等地,不斷有新的地王產(chǎn)生。2012年銷售狀況的改善,以及融資渠道的拓寬,使得房企有底氣在土地市場揮金如土,但“地王”頻現(xiàn)的副作用是,抬升了市場對房價(jià)上漲的預(yù)期,不利于調(diào)控。
億元?jiǎng)e墅
億元?jiǎng)e墅之所以奪人眼球,是因?yàn)樵诮衲晟习肽?,它從未如此活躍。
隨著樓市的全面回暖,不但是普通商品房市場成交活躍,中高端市場也有明顯的回暖跡象,特別是高端市場近期的成交也十分活躍。4月底中海紫御豪庭和綠城玫瑰園相繼各成交一套總價(jià)億元以上的別墅,在5月初,綠城玫瑰園再次成交一套總價(jià)1.3億元的別墅。上次上海有成交億元?jiǎng)e墅還要追溯到2012年7月華洲君庭成交一套1.3億元?jiǎng)e墅。近期億元?jiǎng)e墅的成交,除了展現(xiàn)改善型需求的超強(qiáng)購購力之外,也從側(cè)面反映出了中高端市場的穩(wěn)步回暖。
行政干預(yù)
政府對市場的行政干預(yù)越來越明顯,包括限價(jià)等手段有極有可能為地方政府所采用。
“限價(jià)”在近期成為市場熱點(diǎn),早在今年3月中旬深圳傳出限價(jià)消息,之后,在4月下旬廣州和北京也加入限價(jià)行列,這股限價(jià)的風(fēng)潮表現(xiàn)出蔓延擴(kuò)大的趨勢。就在5月份,北京傳出“限價(jià)令”升級的消息,即樓盤預(yù)售過了建委這一關(guān)還不算,較終還得副市長簽字。這種極端做法,從表面上看似乎是地方政府對調(diào)控的態(tài)度變得更為積極,但實(shí)際上卻意味著樓市的價(jià)格機(jī)制已經(jīng)失靈。
房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息不斷被提及,但每次總有新意,這次也不例外。
5月底,中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》,在《通知》中,國務(wù)院同意將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,市場將其解讀為近期房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍將會(huì)擴(kuò)大。在“地王”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)、房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的前提下,房產(chǎn)稅擴(kuò)圍,在某種程度上被視為政府調(diào)控力度收緊的信號(hào),但不可否認(rèn)的是,通過上海、重慶試點(diǎn)效果來看,希望以此來達(dá)到抑制房價(jià)快速上漲的作用,顯然有些不現(xiàn)實(shí)。
租金飆漲
進(jìn)入5月份以來,各地租金快速上漲牽動(dòng)著剛畢業(yè)大學(xué)生的心。
包括北京、上海在內(nèi)的一線城市,由于房租的上漲,目前房租收入比已經(jīng)超過40%,而包括南京、廈門等二三線城市,該指標(biāo)也超過該水平。合理的情況是,房租開支應(yīng)該控制在收入的30%以下。租金的上漲,導(dǎo)致生活成本的上升,讓人們在“購不起”的同時(shí),還得面臨“租不起”的尷尬情形。
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