文前提要：2013年樓市注定是充滿躁動(dòng)和不安的。隨著新“國(guó)五條”的頒布實(shí)施，圍繞新的調(diào)控政策，各方展開(kāi)博弈、角力。于是在這樣一個(gè)市場(chǎng)里，我們看到了搶房潮、離婚潮，以及“一句話”細(xì)則等等現(xiàn)象，也就是這些現(xiàn)象，構(gòu)成了今年上半年樓市關(guān)鍵詞。

　　新“國(guó)五條”

　　2013年2月20日，政府國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施。8天后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，諸如“從嚴(yán)征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%個(gè)稅”、“提高房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市套住房貸款的頭付款比例和貸款利率”和“對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策措施不力的地方政府進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)”等更嚴(yán)格、更細(xì)致樓市調(diào)控措施出臺(tái)。樓市調(diào)控力度加大。

　　在3月底，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的眾多城市出臺(tái)了具體實(shí)施細(xì)則，但從目前來(lái)看，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，未來(lái)樓市調(diào)控到底何去何從，目前不得而知。

　　20%個(gè)稅

　　雖然20%個(gè)稅只是新“國(guó)五條”中的一部分，但其引起的市場(chǎng)震動(dòng)，讓我們有足夠的理由將其列為今年上半年的核心關(guān)鍵詞之一。

　　雖然20%個(gè)稅一直存在，但之前在所有交易中，基本上都是按照總房?jī)r(jià)的1%～3%收取。而自從傳出要從嚴(yán)征收的消息之后，購(gòu)賣雙方一度變得極為緊張，由此觸發(fā)一波成交高峰，各地出現(xiàn)星夜排隊(duì)過(guò)戶的奇特景象。令人感到有些意外的是，當(dāng)初對(duì)市場(chǎng)影響的稅收政策，目前居然逐漸被人所淡忘，幾乎處于名存實(shí)亡狀態(tài)。不過(guò)，對(duì)于20%個(gè)稅的作用到底如何，市場(chǎng)莫衷一是，如單純從保護(hù)正常需求角度出發(fā)，20%個(gè)稅的存在，在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，因其會(huì)增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)而顯得有些不合時(shí)宜。

　　搶房潮

　　自調(diào)控以來(lái)，還沒(méi)有哪項(xiàng)政策如同房產(chǎn)稅那樣，引發(fā)大規(guī)模潮。為了規(guī)避有可能會(huì)開(kāi)征的“20%個(gè)稅”，3月份的二手房市場(chǎng)的交易熱情瞬間被引爆。

　　在個(gè)稅政策的影響下，各地二手房成交量創(chuàng)下了新高。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市在3月份二手房成交面積達(dá)到518萬(wàn)平方米，單月成交量為歷史新高，是正常月均成交量的3倍以上，在短期內(nèi)將成為一個(gè)難以企及的高點(diǎn)。在這種近乎于癲狂的狀態(tài)下，房產(chǎn)中介成為的贏家，不少業(yè)務(wù)員一個(gè)月的收入就高達(dá)幾十萬(wàn)元。狂歡之后留下了的往往是落寞，四五月份的市場(chǎng)交易狀況也恰恰如此。

　　“一句話”細(xì)則

　　見(jiàn)過(guò)只有十幾個(gè)字的執(zhí)行細(xì)則嗎?

　　所謂細(xì)則，是指對(duì)此前發(fā)布的法令、條例和規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)其所做的詳細(xì)、具體的解釋和補(bǔ)充。但在今年3月底出臺(tái)的新“國(guó)五條”地方細(xì)則中，包括武漢、南京、西安等城市細(xì)則內(nèi)容可謂是言簡(jiǎn)意賅，全文不到兩百字，被網(wǎng)友笑稱為“一條微博”。杭州細(xì)則更為簡(jiǎn)約，全文只有35字。很多地方細(xì)則都有意無(wú)意回避了“20%個(gè)稅”這一核心問(wèn)題，以及頭套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問(wèn)題，這在一定程度上反映了地方政府的矛盾心理，以及對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。

　　離婚潮

　　確切地說(shuō)，這股潮流應(yīng)該稱之為“假離婚潮”。

　　但是自2013年初國(guó)五條出臺(tái)至今，多個(gè)城市上演離婚潮。離婚大軍在民政部門排起了長(zhǎng)龍，不為別的，只為房子。為了規(guī)避調(diào)控政策，比如限購(gòu)措施等，拆掉一個(gè)家庭，就能重新獲得再購(gòu)一套房的資格，同時(shí)還能享受到比較優(yōu)惠的貸款利率，可謂是一舉多得。假離婚的背后，是為了鉆政策的空子撈取現(xiàn)實(shí)的好處。但也有人弄假成真，由假離婚變成了真離婚，抱起石頭砸了自己的腳。

　　地王涌現(xiàn)

　　今年二季度，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)熱鬧非凡，“地王”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。

　　“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，便有央企在北京聯(lián)手制造了好幾個(gè)“地王”，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得亦莊地塊，創(chuàng)下北京較高總價(jià)紀(jì)錄，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)便以2.75萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成為北京單價(jià)地王。隨后，南寧、青島等地也出現(xiàn)天價(jià)地王。在其后的日子里，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入亢奮狀況，尤其進(jìn)入5月份之后，包括廣州、上海、長(zhǎng)沙等地，不斷有新的地王產(chǎn)生。2012年銷售狀況的改善，以及融資渠道的拓寬，使得房企有底氣在土地市場(chǎng)揮金如土，但“地王”頻現(xiàn)的副作用是，抬升了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，不利于調(diào)控。

　　億元?jiǎng)e墅

　　億元?jiǎng)e墅之所以?shī)Z人眼球，是因?yàn)樵诮衲晟习肽?，它從未如此活躍。

　　 隨著樓市的全面回暖，不但是普通商品房市場(chǎng)成交活躍，中高端市場(chǎng)也有明顯的回暖跡象，特別是高端市場(chǎng)近期的成交也十分活躍。4月底中海紫御豪庭和綠城玫瑰園相繼各成交一套總價(jià)億元以上的別墅，在5月初，綠城玫瑰園再次成交一套總價(jià)1.3億元的別墅。上次上海有成交億元?jiǎng)e墅還要追溯到2012年7月華洲君庭成交一套1.3億元?jiǎng)e墅。近期億元?jiǎng)e墅的成交，除了展現(xiàn)改善型需求的超強(qiáng)購(gòu)購(gòu)力之外，也從側(cè)面反映出了中高端市場(chǎng)的穩(wěn)步回暖。

　　行政干預(yù)

　　政府對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)越來(lái)越明顯，包括限價(jià)等手段有極有可能為地方政府所采用。

　　“限價(jià)”在近期成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，早在今年3月中旬深圳傳出限價(jià)消息，之后，在4月下旬廣州和北京也加入限價(jià)行列，這股限價(jià)的風(fēng)潮表現(xiàn)出蔓延擴(kuò)大的趨勢(shì)。就在5月份，北京傳出“限價(jià)令”升級(jí)的消息，即樓盤預(yù)售過(guò)了建委這一關(guān)還不算，較終還得副市長(zhǎng)簽字。這種極端做法，從表面上看似乎是地方政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度變得更為積極，但實(shí)際上卻意味著樓市的價(jià)格機(jī)制已經(jīng)失靈。

　　房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息不斷被提及，但每次總有新意，這次也不例外。

　　5月底，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，在《通知》中，國(guó)務(wù)院同意將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，市場(chǎng)將其解讀為近期房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍將會(huì)擴(kuò)大。在“地王”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的前提下，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，在某種程度上被視為政府調(diào)控力度收緊的信號(hào)，但不可否認(rèn)的是，通過(guò)上海、重慶試點(diǎn)效果來(lái)看，希望以此來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)快速上漲的作用，顯然有些不現(xiàn)實(shí)。

　　租金飆漲

　　進(jìn)入5月份以來(lái)，各地租金快速上漲牽動(dòng)著剛畢業(yè)大學(xué)生的心。

　　包括北京、上海在內(nèi)的一線城市，由于房租的上漲，目前房租收入比已經(jīng)超過(guò)40%，而包括南京、廈門等二三線城市，該指標(biāo)也超過(guò)該水平。合理的情況是，房租開(kāi)支應(yīng)該控制在收入的30%以下。租金的上漲，導(dǎo)致生活成本的上升，讓人們?cè)?ldquo;購(gòu)不起”的同時(shí)，還得面臨“租不起”的尷尬情形。

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