從2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過了十年的歷程。而從不同階段出臺的政策來看，隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上較嚴厲調(diào)控措施相繼出爐，，樓市調(diào)控也被認為是進入了“全面加碼期”。然而，十年調(diào)控至今，即便屢屢出臺“史上較嚴調(diào)控”，為何其調(diào)控效果卻仍是差強人意？

　　近年來，限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議，新一屆政府對樓市調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，走過十年調(diào)控，未來中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)變，樓市長效機制也正呼之欲出……

　　“安居夢”遭遇高房價

　　據(jù)中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的一份調(diào)查報告顯示，“安居夢”已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民中國夢的具體內(nèi)容。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年較想實現(xiàn)的個人愿望，在各類愿望中列第三位，僅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

　　中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞對記者表示，社科院的調(diào)查結(jié)果跟我們平時主觀的判斷表現(xiàn)一致。不同于其他的物質(zhì)需求，住房需求的特點是彈性大，隨著人們收入水平的提高，住房需求也在不斷提升。

　　事實上，政府始終在關(guān)注全民住房問題，國家專業(yè)人也曾在會議多次上強調(diào)，要“逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)住有所居。”

　　然而，經(jīng)歷十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，房價卻經(jīng)歷了快速上漲，居民購房壓力不斷增加。

　　日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70城市住宅價格變動情況顯示，一線城市房價連續(xù)三個月同比漲幅超20%，同比漲幅超10%的城市也達到26個。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對記者表示，各地房價經(jīng)歷了逐月累積上漲，全年的房價形勢已基本定型，房價漲幅過快城市的年度房價調(diào)控目標難以完成。

　　面對大城市的工作和住房壓力，很多人無奈逃離“北上廣”，安居夢遭遇高房價的背后，中國房地產(chǎn)十年來調(diào)控效果值得深思。

　　調(diào)控十年房價屢調(diào)屢漲

　　縱觀中國房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展，各項“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號文”，到2004年的“8.31大限”，土地開始“招拍掛”的交易方式；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，連續(xù)5次下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率和存貸款利率。后來，“國八條”、“國五條”……相繼出臺。

　　據(jù)了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓，基本斷絕了土地私下交易的可能。為此，華遠集團董事長任志強曾在其博客中提到，壟斷的招拍掛土地政策促使房價跟隨土地價格暴漲。

　　如今，任志強的預(yù)判已經(jīng)應(yīng)驗，然而高價地依然頻頻出現(xiàn)，各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年，北京、上海、杭州等城市就出現(xiàn)多個“地王”，建房成本增加，房價預(yù)期再度上漲。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，期間房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大，房產(chǎn)商們“攻城略地、各路拼殺”，實現(xiàn)爆發(fā)式增長，房價水平也一路直上。

　　房價屢調(diào)屢漲，因此不斷出臺的調(diào)控政策也被指為“空調(diào)”，對此，中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學(xué)院教授汪玉凱對記者表示，不管是此前出臺的“國八條”還是現(xiàn)在的新“國五條”，樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調(diào)控，頭先要區(qū)分不同的城市，出臺有差異化的調(diào)控政策，簡單的“一刀切”難免會出現(xiàn)問題。

　　年底樓市政策變動引關(guān)注

　　近年來，限購、限貸等無疑已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要手段。

　　而今年第四季度以來，包括一線城市在內(nèi)的18個城市更是相繼出臺地方調(diào)控內(nèi)容，限購、限貸等政策進一步收緊，樓市再度陷入緊張狀態(tài)。

　　目前，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控并未作明確表態(tài)，經(jīng)濟工作會議也未對房地產(chǎn)調(diào)控進行部署。十八屆三中全會結(jié)束后，在《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺”，同時“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。官方表態(tài)未提及樓市調(diào)控，但多次提及市場化，這也被業(yè)內(nèi)解讀為中國房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉硇碌霓D(zhuǎn)機。

　　近日，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出，要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作，對北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

　　不過，就在姜偉新談話當天，廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時表示，2014年要以建立住房長效機制為，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施。兩方對樓市限購政策的表態(tài)迅速引發(fā)關(guān)注，李俊夫的發(fā)言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”。隨后，廣州國土局發(fā)布通告強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購。

　　調(diào)控方向或轉(zhuǎn)型：建立長效機制

　　房地產(chǎn)調(diào)控需要怎樣的轉(zhuǎn)變？有媒體在報道中直言，種種跡象表明，2014年政府對房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟。更有消息透露，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案，具體方案可能會在明年兩會前后公布。

　　中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個新的路口。“我們希望看到中國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，即讓市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用，這是長效機制的本質(zhì)含義。”

　　“市場形成的價格才是真實的價格。”牛鳳瑞說：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標以調(diào)控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預(yù)期，說明政策調(diào)控方向不正確。現(xiàn)在新一屆政府沒有進一步嚴格調(diào)控的動作，而且也沒有進一步強調(diào)控制房價。”他認為，過去十年以行政化為主的調(diào)控方式，將迎來一個突破，進入以市場為主導(dǎo)的調(diào)控模式。

　　提到樓市長效機制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一對記者表示，應(yīng)該盡快推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，制定時間表和路線圖，推動房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作的建設(shè)，來穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　12月27日，專欄作家童大煥在《南方日報》發(fā)表文章稱：“至于所謂的‘房地產(chǎn)長效調(diào)控機制’，較好的辦法就是尊重市場規(guī)律。不管采取什么行政手段，較后一定要受到市場規(guī)律的總結(jié)算。早遵從市場規(guī)律，就會早一點達成供求平衡，進而促進經(jīng)濟和社會的平衡發(fā)展。”

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