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房地產(chǎn)再迎豐收年 “千億軍團”房企增至7家
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 581 次
在一線城市樓市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下,房企在2013年迎來了一個豐收年。除了萬科連續(xù)4年破千億元外,保利、綠地、中海。已輕松破千億,恒大、碧桂園,前11月銷售額超過960億元,與千億規(guī)模一步之遙。再加上萬達,年內(nèi)銷售超過千億元的房企將達到破紀(jì)錄的7家。
多數(shù)房企完成銷售任務(wù)
2010年,萬科銷售額報1000.6億元,曾被認(rèn)為無人企及的“神話”,僅僅三年,房企“千億俱樂部”擴容之快遠(yuǎn)超想象。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2013年前11個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元,同比增長19.5%,增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%。2013年是自房地產(chǎn)市場調(diào)控以來銷售面積增長較快的一年。
在火熱的樓市行情之下,各房企基本全面提前完成任務(wù)。萬科今年前11個月,實現(xiàn)銷售面積1393.5萬平方米,銷售金額1598.8億元,同比分別增長18.21%和25.74%。綠地前三季度已實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過2200億元,其中房地產(chǎn)預(yù)銷售收入、預(yù)銷售面積雙雙“破千”(分別突破1000億元及1000萬平方米),較上年同期分別增長40%和30%,在全國行業(yè)中雙雙位居。保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)今年前11個月,保利共實現(xiàn)簽約面積960.32萬平方米,同比增長17.79%,實現(xiàn)簽約金額1110.97億元,同比增長20.72%。
除了這3家老牌“千億軍團”成員,今年各大房企在沖擊千億的道路上都十分積極。
今年12月5日,碧桂園發(fā)布前11個月的銷售業(yè)績,公司共實現(xiàn)合同銷售金額約967億元,同比增長130%,合同銷售建筑面積約1465萬平方米,同比增長114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算,碧桂園今年可輕松超過千億元銷售收入。
此外,萬達、恒大、中海都有望躋身“千億軍團”。其中,恒大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元,合約銷售總面積約1460.7萬平方米,較去年同期分別增長16.3%及2.4%。目前,中海還未完成與實際控制人中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合,但今年前11個月,其銷售金額已經(jīng)達到1317.6億港元(約合1031.81億元人民幣);萬達雖未公布業(yè)績,但業(yè)內(nèi)認(rèn)為其銷售額突破千億元沒有懸念。
“2013年房子賣得好不是新聞,賣得差才是新聞。”對于今年樓市表現(xiàn),北京一家房地產(chǎn)項目銷售負(fù)責(zé)人調(diào)侃道。
集中度提高
除了千億軍團之外,其他房企表現(xiàn)得同樣耀眼,其中融創(chuàng)中國前11個月也取得了455.9億元的銷售業(yè)績,同比增幅達68%;而規(guī)模相對較小的中駿和奧園的增幅更是達到了95%和80.1%。截至目前,包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內(nèi)的30家房企,前11個月合計的銷售業(yè)績達到了10457億元,同比漲幅高達33.7%。
在業(yè)績普漲的同時,房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢可能會加速呈現(xiàn)。2012年鰲頭0企業(yè)的銷售額市場占有率已經(jīng)達到12.5%,據(jù)克 而 瑞發(fā)布的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示,上榜房企銷售金額集中度方面,鰲頭0房企的市場份額為14.43%,比2012年同期略有提高,TOP20房企的市場份額超兩成,比2012年同期增加了1.05個百分點。加速提升的態(tài)勢比較明顯,未來這一趨勢不僅會延續(xù),而且可能會加速。
中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計人民幣高達3256億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。前11月,房企包括票據(jù)跟債券的海外融資也已經(jīng)突破367.5億美元,合計人民幣2241億元。其中僅9月來,融資就達到了76億美元,合計人民幣達到了463億元。
利潤率下滑
房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長,一方面是市場熱度持續(xù),另一方面也與房企加快周轉(zhuǎn)開發(fā)速度相關(guān)。今年前11個月銷售額排名前10的企業(yè)有8家企業(yè)都是快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉(zhuǎn)型企業(yè),其快速拿地快速開盤的策略由來已久。在大房企年內(nèi)銷售規(guī)模擴張,繼而在土地市場搶地,為下一輪擴張積極儲備的時候,利潤率普遍有所下降的情況值得關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計,前三季度報的上市房企合計135家,這135家企業(yè)合計總利潤為835億元,行業(yè)利潤率只有17.9%,凈利潤只有13%,相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑。相應(yīng)的2013年上半年行業(yè)利潤率為19.2%,在2012年同期則為21%。
“絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉(zhuǎn)模式,策略是推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化。在未來幾年內(nèi),行業(yè)平均利潤率每年將降低1-2個百分點。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,在市場熱度僅次于2009年的情況下,收入增加,但利潤率明顯下滑的主要原因,一是高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤,資金成本增加很多,導(dǎo)致很多企業(yè)利潤受到影響;二是土地成本增加,房企拿地競爭激烈,導(dǎo)致房企的利潤率下滑;三是樓市分化,雖然目前市場房價明顯上漲,但只是在一、二、三、四線市場量價均平穩(wěn),甚至因為地價處于高位利潤也在下滑。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,今年市場基本面好轉(zhuǎn),房企也都加大了推盤力度,同時市場上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購現(xiàn)象,這樣都會增加“千億軍團”房企的數(shù)量。至于誰當(dāng)龍頭老大,這個其實不重要,因為市場總是在變化的,市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外,人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣,其實,在規(guī)?;瘮U張的同時,關(guān)注企業(yè)利潤率,如何提高利潤率才是較關(guān)鍵的問題。
張宏偉認(rèn)為,對于轉(zhuǎn)型過程中的千億房企來說,比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化的市場情況,決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊并駕齊驅(qū),“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說,其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動,并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補,這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。
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