新一輪調(diào)控大幕開(kāi)啟，樓市逐漸陷入新一輪觀望過(guò)程中。但專(zhuān)家建議，對(duì)于已經(jīng)具備購(gòu)房條件的人群來(lái)說(shuō)，完全沒(méi)有必要隨波逐流，反而應(yīng)該趁此機(jī)會(huì)選擇合適的物業(yè)，理性實(shí)施自己的置業(yè)計(jì)劃。

　　觀望情緒逐漸變濃

　　受新政影響，一線城市樓市觀望情緒又開(kāi)始變得濃厚了起來(lái)。

　　原本準(zhǔn)備近期購(gòu)房的祝先生暫緩了自己的置業(yè)計(jì)劃。祝先生在上海古美社區(qū)看中了一套三房，就在雙方商談交易價(jià)格的時(shí)候，恰逢“滬七條”出臺(tái)。預(yù)感到苗頭不對(duì)，祝先生決定等待一下。

　　其實(shí)，并非只是祝先生一個(gè)人有這樣的想法。包括北京、上海、深圳等一線城市的交易數(shù)據(jù)顯示，樓市出現(xiàn)了短暫的降溫現(xiàn)象。德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，較近一周(2013年11月18日～24日，以下同)全上海市商品住宅成交面積為27.31萬(wàn)平方米，與“滬七條”出臺(tái)之前一周40.64萬(wàn)平方米的成交量相比，下跌了32.8%。
　
　　北京、深圳兩地的市場(chǎng)交易狀況同樣出現(xiàn)了下滑跡象。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截止到24日，北京11月新建商品住宅(含保障房)成交6077套，環(huán)比下降13.6%；扣除保障房后，純商品住宅成交3336套，環(huán)比下降25.9%。

　　自11月6日深圳二套房頭付款比例從原來(lái)的六成提至七成后，深圳持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫降溫的現(xiàn)象。近期深圳樓市的成交數(shù)據(jù)顯示，一、二手房成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，較近一周深圳市一手房成交688套，環(huán)比前一周的1005套的成交量，萎縮了三成。

　　新政對(duì)二手房市場(chǎng)也造成了不小的影響。有上海的中介公司業(yè)務(wù)員向記者反映，“滬七條”讓部分繳稅不滿(mǎn)兩年的外省市客戶(hù)延后了自己的置業(yè)計(jì)劃。而一些符合購(gòu)房條件的本地客戶(hù)，也因?yàn)閾?dān)心新政導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，而推后置業(yè)打算，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間之后再說(shuō)。

　　新政出臺(tái)后，部分房東心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，一改之前的強(qiáng)勢(shì)，對(duì)意向購(gòu)家開(kāi)始松口，出現(xiàn)一定的議價(jià)空間。據(jù)漢宇地產(chǎn)七莘分行經(jīng)理透露，此前不久掛牌的一套蓮浦新苑精裝四房，房東已自愿將掛牌價(jià)下調(diào)20萬(wàn)元，降至540萬(wàn)元，表現(xiàn)出一定的誠(chéng)意度。此外，松江新城分行的負(fù)責(zé)人張先生也表示，“滬七條”政策出臺(tái)后，看房客戶(hù)明顯減少，部分房東心態(tài)變得焦慮不安。其中掛牌的一套松云水苑三房，掛牌價(jià)一直維持在230萬(wàn)元左右不肯松動(dòng)，但較近房東劉先生的態(tài)度卻來(lái)了個(gè)一百八十度的轉(zhuǎn)變，一改之前不還價(jià)的強(qiáng)硬態(tài)度，表示愿意讓價(jià)5萬(wàn)元，如有意向購(gòu)家，還可以進(jìn)一步協(xié)商議價(jià)。

　　政策施壓為主因

　　導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象的主要原因是各地樓市調(diào)控政策收緊。

　　就在11月18日，廣州正式對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“穗六條”)。“穗六條”主要涉及限購(gòu)升級(jí)，即非戶(hù)籍人口購(gòu)房門(mén)檻從連續(xù)繳納個(gè)稅或社保1年提高至3年；同時(shí)二套房貸從嚴(yán)，頭付由6成增至7成。

　　其實(shí)，深圳是四大一線城市中較先對(duì)調(diào)控“加碼”的城市。在今年10月11日，深圳市召開(kāi)全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控專(zhuān)業(yè)小組聯(lián)系會(huì)議，提出八項(xiàng)措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“深八條”。政策要求提高套房貸款的頭付比例和利率水平，同時(shí)還提出增加普通住宅用地的供應(yīng)。隨后，北京在10月23日發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“京七條”)，要求增加普通住宅用地，同時(shí)加強(qiáng)限購(gòu)政策社會(huì)監(jiān)督，并加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)資金的監(jiān)管。

　　距離“京七條”發(fā)布過(guò)去半個(gè)月之后的11月8日，上海房管部門(mén)發(fā)布消息稱(chēng)，明確了進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的七條措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“滬七條”)，從限購(gòu)、限貸等多個(gè)方面對(duì)樓市給予更大的調(diào)控壓力。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，諸如“滬七條”等各地樓市新政對(duì)市場(chǎng)的影響，不 于直接被限購(gòu)收緊擋在市場(chǎng)之外的外省市購(gòu)房者，對(duì)于市場(chǎng)心理的影響同樣也是不可忽視的，可能會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房者重啟降價(jià)預(yù)期，從而加重市場(chǎng)的觀望情緒，其對(duì)市場(chǎng)的影響可能在未來(lái)幾周逐漸強(qiáng)化。

　　此外，行業(yè)分析人士指出，包括信貸收緊等在內(nèi)的其他利空因素，使得觀望氣氛更為濃郁，從而影響了市場(chǎng)交易熱情。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近期新建商品住宅成交疲軟，除了政策因素之外，還受到前期新房供應(yīng)低迷，以及銀行信貸額度緊張，利率上漲等多種因素的綜合影響。

　　記者觀察到，繼一線城市之后，二線城市也開(kāi)始加入調(diào)控升級(jí)的隊(duì)列。11月22日，武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》，對(duì)非戶(hù)籍人口購(gòu)房限購(gòu)升級(jí)即在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間1年調(diào)整為2年，并提出根據(jù)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)盡快研究提高二套房貸頭付比例。中原集團(tuán)研究預(yù)計(jì)，受房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力影響，接下來(lái)仍將有城市調(diào)控陸續(xù)升級(jí)。

　　掌握節(jié)奏理性置業(yè)

　　無(wú)數(shù)次的經(jīng)歷告訴我們，等待觀望只能再一次錯(cuò)失購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　新一輪調(diào)控對(duì)樓市的影響到底有多大？陸騎麟分析指出，總體而言，“滬七條”對(duì)市場(chǎng)的沖擊遠(yuǎn)無(wú)法與2011年限購(gòu)令的頒布相提并論，類(lèi)似2011年那樣市場(chǎng)迅速跌入冰點(diǎn)的情況很難在今年被復(fù)制?？梢灶A(yù)見(jiàn)，新一輪觀望也只是暫時(shí)的，一旦符合購(gòu)房條件的外省市人群數(shù)量變多并重返市場(chǎng)，其交易活躍程度會(huì)隨之回升。

　　而從更宏觀的角度來(lái)看，目前樓市仍處于上升通道中，這個(gè)趨勢(shì)并未改變。兩岸房地產(chǎn)評(píng)論家蔡為民以上海為例來(lái)說(shuō)明，城鎮(zhèn)化和自貿(mào)區(qū)，給上海樓市注入了新的動(dòng)力，促使樓市再次向前發(fā)展。在他看來(lái)，包括北上廣深在內(nèi)的特大型一線城市，以及杭州、南京等熱點(diǎn)城市，由于資源過(guò)于集中，所以仍然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域。這也意味著房?jī)r(jià)回落的可能性極小。蔡為民表示隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，仍會(huì)產(chǎn)生巨大的需求量，因此他判斷中國(guó)樓市還有至少10年的“好光景”。

　　而值得玩味的一個(gè)現(xiàn)象是，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的熱情影響不大。以北京為例，恒大以51.35億元收入朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊，成為北京今年總價(jià)地王。

　　鑒于此，專(zhuān)業(yè)人士建議已經(jīng)具備條件的購(gòu)房者而言，完全可以根據(jù)自己的節(jié)奏來(lái)安排置業(yè)計(jì)劃。當(dāng)然，在現(xiàn)階段購(gòu)房，應(yīng)該綜合考慮到自有資金、收入狀況來(lái)合理選擇物業(yè)、地段等，做到置業(yè)、生活兩不誤，比如在優(yōu)先考慮房貸承受能力，同時(shí)兼顧夫妻雙方的上班地點(diǎn)，選擇合適的住房。

　　此外，目前市場(chǎng)活躍程度降低，還能為購(gòu)房者帶來(lái)其他意想不到的好處。在市場(chǎng)交易活躍時(shí)期，賣(mài)方處于強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)方話語(yǔ)權(quán)不多。而市場(chǎng)觀望氣氛變濃之后，購(gòu)方占據(jù)主動(dòng)，可以提出議價(jià)要求，選擇余地變大。

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