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專家稱小產(chǎn)權(quán)房面臨諸多難題 不會馬上“轉(zhuǎn)正”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 580 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  十八屆三中全會通過的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。“‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過專家表示,《決定》中的改革方向?qū)τ诮鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供了大的原則,但“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正面臨著諸多需要解決的問題,并不會立即“跟風(fēng)轉(zhuǎn)正”。

  需相關(guān)部門研究具體解決方法

  《決定》提出,在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

  記者注意到,在《決定》關(guān)于集體土地的表述中,并沒有提及“小產(chǎn)權(quán)房”。對此,北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為,《決定》提出的是改革的方向,包括土地制度改革的方向,而“小產(chǎn)權(quán)房”只是其中的一個具體問題,因此《決定》不會談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。

  “具體到‘小產(chǎn)權(quán)房’的問題,還需要相關(guān)部門根據(jù)《決定》的精神,研究具體的解決辦法。”陳志說,從長遠看,“小產(chǎn)權(quán)房”問題肯定要解決。

  “小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”須先修法

  不過,在陳志看來,“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會立即得以實現(xiàn),因為它還面臨著諸多難題需要解決。

  其中的問題就是法律上的障礙,《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》,宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、購賣或變相購賣。

  “那如果‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正,就必須要修改法律,否則轉(zhuǎn)正的行為就是違法的。”陳志說,從《決定》體現(xiàn)的精神看,依法治國是一個很明確的原則。因此即便“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正,也必須是在修法之后。

  在實際操作過程中,“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正也面臨很多具體問題。“如果‘轉(zhuǎn)正’,那之前購賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的行為如何界定和處罰?這肯定是違法行為,如果簡單的‘轉(zhuǎn)正’,就等于承認(rèn)了之前的違法行為。”陳志說。此外,他認(rèn)為,“小產(chǎn)權(quán)房”如果轉(zhuǎn)正,那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款,那么補交的金額標(biāo)準(zhǔn)多少,時限界定在哪里?這些都需要明確。

  ■縱深

  屢打不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”

  “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

  小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史,與城市房價躥升密不可分。小產(chǎn)權(quán)房成為社會關(guān)注的熱點,是從2007年開始的,而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。

  當(dāng)年6月,建設(shè)部發(fā)布了一份“購房風(fēng)險提示”,特別提醒城市居民不要購購在集體土地上建設(shè)的房屋,否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”,都不符合法律規(guī)定。

  盡管主管部門明確表態(tài),但全國一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權(quán)房”的主意,各地的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為屢打不絕的問題。在北京,通州區(qū)張家灣等地成為了媒體關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”集中區(qū)域。

  對于打擊查處“小產(chǎn)權(quán)房”,從國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中,基本上都有對“小產(chǎn)權(quán)房”的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。

  據(jù)了解,2008年國土部開始研究制定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

  2012年上半年,北京開始了集中清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”。當(dāng)年9月公布了頭批79個“小產(chǎn)權(quán)房”項目,今年6月又公布了批6個項目。

  不過,這次北京對于“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)暴,刮向的主要是在建和在售的“小產(chǎn)權(quán)房”項目,而已售的“小產(chǎn)權(quán)房”由于情況復(fù)雜,在處理方面,政府還是較為謹(jǐn)慎。

  ■交鋒

  黨國英

  “從不合法到合法是大勢所趨”

  社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英認(rèn)為,如果按照字面的范圍,農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地實際上規(guī)模很小,就算全部入市,也不會對目前的土地市場造成沖擊。但是,黨國英認(rèn)為,現(xiàn)在的規(guī)劃和用途管制有很多問題。我國現(xiàn)在雖然出臺城鄉(xiāng)規(guī)劃法,但鄉(xiāng)村規(guī)劃仍非常隨意,如果不修改規(guī)劃法,那么農(nóng)村可能就按照自己的利益,隨意修改規(guī)劃,使得幾十萬行政村都可以入市。

  另外,黨國英認(rèn)為,《決定》出臺后,有可能導(dǎo)致大量農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”成為合法的建筑。黨國英認(rèn)為,這是改革大勢所趨,雖然原來不合法,但是改革的大勢所趨之下,讓原來一些不合法的事情變得合法,也是一種和解,“無非是一部分農(nóng)民得到一些利益。改革不應(yīng)只計較這個。”

  華生

  “小產(chǎn)權(quán)房入市破壞社會公正”

  經(jīng)濟學(xué)家華生認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國家的精神,他并不看好小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵違法,讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯覺。

  華生在其博客中寫道,能蓋小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不是廣大農(nóng)村的絕大多數(shù)農(nóng)民,而是城中村和城郊的原住民。在用途和規(guī)劃管制下,規(guī)劃就是錢,原住民的土地?zé)o權(quán)自由流轉(zhuǎn)入市獲益,否則,既破壞了社會公正,也是對占人口絕大多數(shù)的外來進城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。

  河北大學(xué)中國鄉(xiāng)村建設(shè)研究研究員李昌平認(rèn)為,在沒有修改法律的情況下,就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律,該查處就查處,該處罰得處罰。如果現(xiàn)在不處理“小產(chǎn)權(quán)房”,而是一下子全部“轉(zhuǎn)正”,這就意味著違反現(xiàn)有法律,把一切違法合法化,“會帶來嚴(yán)重的后果。”

  ■探訪

  太玉園小區(qū)原住村民不愿“轉(zhuǎn)正”

  位于通州區(qū)土橋城鐵站附近的太玉園小區(qū),以北京乃至全國的小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)而聞名。國芙蓉是太玉園西區(qū)的一名居民,2009年,她以4000元每平米的價格在這里購得一套二手房,房產(chǎn)證是村里發(fā)的一個“紅本”。

  她回憶,當(dāng)年準(zhǔn)備在這里購房時心里有所顧慮,因為畢竟是小產(chǎn)權(quán),沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過多方打聽,她得知這里也住有張灣村的本地居民,還聽人說雖然是小產(chǎn)權(quán),但也得到建委的“承認(rèn)”,考慮到低廉的價格,就購了下來。

  住在太玉園西區(qū)的張先生購得更早。2006年時,這里的房價才2000多元,張先生稱,“關(guān)注了這次三中全會,一說建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn),我心里就踏實多了。”他表示,如果能“轉(zhuǎn)正”,當(dāng)然更好不過。

  國芙蓉也表達類似看法,雖然目前沒有要賣掉房子的打算,但仍希望新政策能使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán),據(jù)她估計,“轉(zhuǎn)正”可能會讓業(yè)主補繳大產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金,“10萬左右可以接受,再多就不行了。”

  而幾位2003年前后搬進太玉園的張灣村村民并不這樣認(rèn)為,“轉(zhuǎn)正”后房子雖然可以上市交易,但這對他們來說并無多大意義,“我們就是本地人,房子自己住,現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費,住著挺好,如果轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)要交錢,還不如不轉(zhuǎn)。”

  另一位住在太玉園的張灣村村民稱,當(dāng)時搬上樓是因為舊村改造,等于用宅基地置換而成,他認(rèn)為,如果房子轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)推向市場,村委會應(yīng)該對他們進行相關(guān)補償。“我才不愿意轉(zhuǎn),給我100萬我都不干。”這位村民說。(新京報)

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