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業(yè)內(nèi):小產(chǎn)權(quán)房若轉(zhuǎn)正,房價(jià)立馬降?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 652 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  過去這一周,一些商品房業(yè)主和小產(chǎn)權(quán)房房主有些糾結(jié)。

  一切起因中國官方高層智囊機(jī)構(gòu)———國務(wù)院發(fā)展研究近期頭次向社會(huì)公開為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告中提出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場,收縮政府征地范圍;對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,有條件轉(zhuǎn)正。

  在一些市民看來,這“狠狠打了遵紀(jì)守法購房者一記響亮的耳光”……

  各種爭議聲中,人們期待將于一周后召開的十八屆三中全會(huì)可以撥開迷霧。

  非空穴來風(fēng),各地早有探索

  事實(shí)上,這十多年來,國內(nèi)多地對于小產(chǎn)權(quán)房一直處于承認(rèn)與否認(rèn)之間,態(tài)度噯昧。

  早在2003年,北京就曾被國土部列入集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市之一,當(dāng)時(shí)也正式出臺(tái)試點(diǎn)方案和管理辦法,但由于其時(shí)選取的試點(diǎn)均比較偏遠(yuǎn)(懷柔的廟城和延慶的大榆樹),流轉(zhuǎn)缺乏市場需求支撐,因而并不成功。就在那年12月,南京出臺(tái)有關(guān)政策指出,2003年8月以前的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的,在落實(shí)查處責(zé)任的前提下,依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)。南京八卦洲的八卦花園和長江花園在2009年與南京國土局簽訂土地出讓合同,分別繳納每平方米480元和每平方米492元就于2010年“轉(zhuǎn)正”。這也是南京較早為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正案例。

  南京西善橋板塊的七彩星城小區(qū)去年1月再次傳出即將轉(zhuǎn)為國有土地,樓盤均價(jià)從2007年的3600元/平方米在一個(gè)月內(nèi)暴漲至6000-7000元/平方米。該小區(qū)目前已獲政府批準(zhǔn),按規(guī)定補(bǔ)繳7000余萬元土地出讓金,取得國有土地使用證,惠及2100多戶,但還有約1000戶拆遷安置房按政策規(guī)定將來也不能轉(zhuǎn)。

  廣東省在今年9月5日完成公開征求意見期的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法(審稿)》,表示符合宅基地“一戶一宅”申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可購購本鎮(zhèn)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋,并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán),不過其中未涉及小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題。

  想要轉(zhuǎn)正并不容易

  全國各地對小產(chǎn)權(quán)房的不同處理方式和結(jié)果,印證它的轉(zhuǎn)正并非易事。深圳去年4月公布《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》提出將“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”,同年7月下旬東部海濱的大鵬新區(qū)的違建“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”一度被傳出轉(zhuǎn)正,但后被官方辟謠為誤傳,該項(xiàng)目也被立案查處。廣州去年全年清拆違法建筑98.5萬平方米,但新增違法建筑140萬平方米。

  有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米,到目前,全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計(jì)算,相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房,以每戶人家住三口人計(jì)算,相當(dāng)于住了2.1億人。

  “我們的法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是違法的,但客觀上又有大量存在,有的是明令禁止后蓋的。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為,如果過去建的小產(chǎn)權(quán)房一律認(rèn)定合理的話,那會(huì)把違法的也認(rèn)定合理,這個(gè)問題一直困擾著有關(guān)部門,若長期發(fā)展下去不理會(huì)也是個(gè)大問題。

  “從改革方向說,農(nóng)村的土地和國有土地都是建設(shè)用地,法律問題造成這個(gè)不合理。從土地制度來說,城鄉(xiāng)土地應(yīng)該一體化,應(yīng)該實(shí)行同地段同等待遇,但是現(xiàn)在城市用地在政府征用過后地價(jià)高,農(nóng)民的地價(jià)就低。”顧云昌認(rèn)為,目前打算將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,需要補(bǔ)交土地出讓金,但怎么交又需要界定權(quán)衡,“按現(xiàn)在實(shí)際土地價(jià)人家會(huì)不愿意交,交得少了他們又會(huì)占便宜了,而且有些是明目張膽違建的又該怎么辦?”

  在合富輝煌頭席分析師黎文江看來,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。“按照土地管理法,小產(chǎn)權(quán)房屬于農(nóng)村集體所有土地,它的改革要經(jīng)過人大同意,目前還只是國務(wù)院發(fā)展研究的提議,而它的實(shí)行還得涉及很多方面的協(xié)調(diào)、認(rèn)證,或許試點(diǎn)先行也有可能。”黎文江認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正還得需要經(jīng)過人大討論,“我覺得要五年之后才有可能有一個(gè)初步方案”。

  “小產(chǎn)權(quán)合法化不是簡單地補(bǔ)地價(jià)就行,它要進(jìn)入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都得有統(tǒng)一的規(guī)劃和手續(xù),而不是像計(jì)劃生育超生那樣補(bǔ)交錢就行。”廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房不合法不合規(guī),其轉(zhuǎn)正的風(fēng)險(xiǎn)非常大也非常復(fù)雜,不能急,應(yīng)該逐步解決。

  轉(zhuǎn)正后或也起糾紛?

  廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任何培華認(rèn)為,即便小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,事后也難免起糾紛。“補(bǔ)交土地出讓金這筆錢該由誰來出?”何培華說,如果土地出讓金由開發(fā)商來交,但有開發(fā)商走路了就得由全體業(yè)主來簽,一棟小產(chǎn)權(quán)房有幾千平方米還有公攤面積,其中各方必有異議。而且,難免會(huì)有小業(yè)主認(rèn)為房子已購,補(bǔ)出讓金該由開發(fā)商來出;但開發(fā)商也會(huì)認(rèn)為,房子已賣出去,應(yīng)該由小業(yè)主來補(bǔ)交。“如果此前在合同中有約定還好說,但沒約定就肯定會(huì)起糾紛”。

  去年底以14萬元購了白云區(qū)大源村一套二手40多平方米小產(chǎn)權(quán)房的白領(lǐng)李正(化名)表示,他的合同中沒有對拆遷補(bǔ)償或征收等問題做出約定,“那個(gè)合同其實(shí)都是糊弄一下購家的”。而在2011年8月購了天河區(qū)龍洞一小產(chǎn)權(quán)房的黃忠(化名)則表示,“價(jià)格合理就交,不合理我就不交,反正我購得也便宜,我又不在乎有沒證”。

  這次“383”改革方案建議有條件將小產(chǎn)權(quán)房扶正。就具體何時(shí)開展,何時(shí)有望實(shí)施,國務(wù)院發(fā)展研究農(nóng)村部部長韓俊前些天在接受南都記者電話采訪時(shí)表示“無可奉告”,“你等三中全會(huì)一召開就知道了”。

 焦點(diǎn)

  土地出讓金如何補(bǔ)交?按以前的價(jià)格還是目前市價(jià)?

  作為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正較重要一環(huán),有關(guān)土地出讓金的補(bǔ)交方式,業(yè)界說法不一。“現(xiàn)在國內(nèi)設(shè)計(jì)的住宅壽命都按50年做,那些小產(chǎn)權(quán)房有的可能連消防設(shè)計(jì)、樓宇結(jié)構(gòu)承重等都有問題,質(zhì)量也不好。”家和地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張建勛認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房若要轉(zhuǎn)正應(yīng)符合現(xiàn)有的商品住宅驗(yàn)收規(guī)范后,政府再根據(jù)其實(shí)際情況做一個(gè)評估,再按實(shí)際評估價(jià)來征收補(bǔ)交土地出讓金。

  知名財(cái)經(jīng)評論家葉檀認(rèn)為,“較起碼要按照當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格來補(bǔ)交”。顧云昌則認(rèn)為,“應(yīng)比房改房的標(biāo)準(zhǔn)多一點(diǎn),比現(xiàn)行市場價(jià)交得少一點(diǎn),從兩者間找一個(gè)平衡點(diǎn)”。黎文江認(rèn)為,基本大方向應(yīng)參照小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)年限,并參照現(xiàn)行商品房價(jià)格的百分比來交,并建議召開專家聽證會(huì)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為,應(yīng)以目前的市場價(jià)格來補(bǔ)交,“不可能按十年前的價(jià)格,應(yīng)按地塊周邊現(xiàn)行的較新標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)來補(bǔ)交”。

  轉(zhuǎn)正對樓市影響有多大?樓市垮掉?只沖擊二手市場?

  就小產(chǎn)權(quán)之轉(zhuǎn)正,專家們褒貶有之。不少人認(rèn)為會(huì)致房價(jià)下降,但也有人認(rèn)為對樓市影響不大。

  黃韜認(rèn)為,“以目前的小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量,一轉(zhuǎn)正樓價(jià)肯定會(huì)馬上一跌而下,就等著樓市垮掉”。不過,黎文江認(rèn)為,現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際占比不多,而政府既然考慮轉(zhuǎn)正肯定會(huì)遏制以后再建小產(chǎn)權(quán)房,那以目前的小產(chǎn)權(quán)房上市,也就只能對二手樓市產(chǎn)生影響。加之大部分小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)被居住著,真正流通到市場的應(yīng)該還是很少一部分,加之其環(huán)境和房屋質(zhì)量,對二手商品房的沖擊也有限。

  顧云昌認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正令土地供應(yīng)主體增加,打破政府壟斷局面,可以平抑房價(jià)和地價(jià)。但對于已建起來的小產(chǎn)權(quán)房,其流通到市場對房價(jià)影響不大。“總體來說,中國的房地產(chǎn)市場需求還不斷產(chǎn)生,小產(chǎn)權(quán)加入令供求關(guān)系改變,屆時(shí)房價(jià)增速會(huì)放慢,但只要經(jīng)濟(jì)不出問題,房價(jià)還會(huì)往上走,只是趨勢放穩(wěn)”。他認(rèn)為,在缺乏投資渠道,貨幣寬松不斷增發(fā)的國內(nèi),在小產(chǎn)權(quán)房入市后,房產(chǎn)投資保值增值的需求仍然存在,“越是大城市需求越旺”。

  “小產(chǎn)權(quán)房新增量如果允許入市,那會(huì)對樓市有天翻地覆的影響,但現(xiàn)在是解決存量的小產(chǎn)權(quán)問題。”葉檀認(rèn)為,如果存量小產(chǎn)權(quán)房入市補(bǔ)交的土地差價(jià)與市場價(jià)差不多,那就不會(huì)對現(xiàn)有樓市產(chǎn)生影響。

  黎文江認(rèn)為,房價(jià)并不是土地制度改革能降下來的,不是通過農(nóng)村土地,而是通過長效機(jī)制,將供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變才可以。

  改變房地產(chǎn)開發(fā)模式?不會(huì)有太大影響?

  葉檀認(rèn)為,目前解決的是歷史問題,所以不會(huì)對現(xiàn)有樓市和開發(fā)格局產(chǎn)生影響。黎文江表示,現(xiàn)在很多人以為土地改革就會(huì)出現(xiàn)很多小產(chǎn)權(quán)房,其實(shí)這種土地主要用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)。他說,現(xiàn)在城中村改造的土地價(jià)格依然是那么高,而改造后的土地應(yīng)是居住型商品房的模式,而不是小產(chǎn)權(quán)房的模式。

  網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

  75%的網(wǎng)友支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正

  出人意料,竟然有75%的網(wǎng)友支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。南都日前聯(lián)合大粵房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)起調(diào)查,在4746名網(wǎng)友投票中,有75.45%的網(wǎng)友支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,而1165名(占24.55%)則不支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

  參與調(diào)查的網(wǎng)友中,有45.36%的網(wǎng)友住房為商品房,31.15%的住房為小產(chǎn)權(quán)房,20.44的為自家宅基地房,另有3.05%住保障房。有47.6%的網(wǎng)友稱,如需購房準(zhǔn)備購購小產(chǎn)權(quán)房,但仍有52.4%的網(wǎng)友選擇商品房。對于小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正,希望商品房價(jià)格下降讓更多的人購得起房的網(wǎng)友占64.67%,希望從中可以購購小產(chǎn)權(quán)房的占30.69%.有27.51%網(wǎng)友擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易更猖獗

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