過去這一周，一些商品房業(yè)主和小產(chǎn)權(quán)房房主有些糾結(jié)。

　　一切起因中國官方高層智囊機(jī)構(gòu)———國務(wù)院發(fā)展研究近期頭次向社會(huì)公開為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告中提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，收縮政府征地范圍；對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正。

　　在一些市民看來，這“狠狠打了遵紀(jì)守法購房者一記響亮的耳光”……

　　各種爭議聲中，人們期待將于一周后召開的十八屆三中全會(huì)可以撥開迷霧。

　　非空穴來風(fēng)，各地早有探索

　　事實(shí)上，這十多年來，國內(nèi)多地對于小產(chǎn)權(quán)房一直處于承認(rèn)與否認(rèn)之間，態(tài)度噯昧。

　　早在2003年，北京就曾被國土部列入集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市之一，當(dāng)時(shí)也正式出臺(tái)試點(diǎn)方案和管理辦法，但由于其時(shí)選取的試點(diǎn)均比較偏遠(yuǎn)（懷柔的廟城和延慶的大榆樹），流轉(zhuǎn)缺乏市場需求支撐，因而并不成功。就在那年12月，南京出臺(tái)有關(guān)政策指出，2003年8月以前的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)。南京八卦洲的八卦花園和長江花園在2009年與南京國土局簽訂土地出讓合同，分別繳納每平方米480元和每平方米492元就于2010年“轉(zhuǎn)正”。這也是南京較早為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正案例。

　　南京西善橋板塊的七彩星城小區(qū)去年1月再次傳出即將轉(zhuǎn)為國有土地，樓盤均價(jià)從2007年的3600元/平方米在一個(gè)月內(nèi)暴漲至6000-7000元/平方米。該小區(qū)目前已獲政府批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳7000余萬元土地出讓金，取得國有土地使用證，惠及2100多戶，但還有約1000戶拆遷安置房按政策規(guī)定將來也不能轉(zhuǎn)。

　　廣東省在今年9月5日完成公開征求意見期的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（審稿）》，表示符合宅基地“一戶一宅”申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可購購本鎮(zhèn)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，不過其中未涉及小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題。

　　想要轉(zhuǎn)正并不容易

　　全國各地對小產(chǎn)權(quán)房的不同處理方式和結(jié)果，印證它的轉(zhuǎn)正并非易事。深圳去年4月公布《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》提出將“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”，同年7月下旬東部海濱的大鵬新區(qū)的違建“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”一度被傳出轉(zhuǎn)正，但后被官方辟謠為誤傳，該項(xiàng)目也被立案查處。廣州去年全年清拆違法建筑98.5萬平方米，但新增違法建筑140萬平方米。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米，到目前，全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計(jì)算，相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房，以每戶人家住三口人計(jì)算，相當(dāng)于住了2.1億人。

　　“我們的法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但客觀上又有大量存在，有的是明令禁止后蓋的。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，如果過去建的小產(chǎn)權(quán)房一律認(rèn)定合理的話，那會(huì)把違法的也認(rèn)定合理，這個(gè)問題一直困擾著有關(guān)部門，若長期發(fā)展下去不理會(huì)也是個(gè)大問題。

　　“從改革方向說，農(nóng)村的土地和國有土地都是建設(shè)用地，法律問題造成這個(gè)不合理。從土地制度來說，城鄉(xiāng)土地應(yīng)該一體化，應(yīng)該實(shí)行同地段同等待遇，但是現(xiàn)在城市用地在政府征用過后地價(jià)高，農(nóng)民的地價(jià)就低。”顧云昌認(rèn)為，目前打算將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，需要補(bǔ)交土地出讓金，但怎么交又需要界定權(quán)衡，“按現(xiàn)在實(shí)際土地價(jià)人家會(huì)不愿意交，交得少了他們又會(huì)占便宜了，而且有些是明目張膽違建的又該怎么辦？”

　　在合富輝煌頭席分析師黎文江看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。“按照土地管理法，小產(chǎn)權(quán)房屬于農(nóng)村集體所有土地，它的改革要經(jīng)過人大同意，目前還只是國務(wù)院發(fā)展研究的提議，而它的實(shí)行還得涉及很多方面的協(xié)調(diào)、認(rèn)證，或許試點(diǎn)先行也有可能。”黎文江認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正還得需要經(jīng)過人大討論，“我覺得要五年之后才有可能有一個(gè)初步方案”。

　　“小產(chǎn)權(quán)合法化不是簡單地補(bǔ)地價(jià)就行，它要進(jìn)入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都得有統(tǒng)一的規(guī)劃和手續(xù)，而不是像計(jì)劃生育超生那樣補(bǔ)交錢就行。”廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不合法不合規(guī)，其轉(zhuǎn)正的風(fēng)險(xiǎn)非常大也非常復(fù)雜，不能急，應(yīng)該逐步解決。

　　轉(zhuǎn)正后或也起糾紛？

　　廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任何培華認(rèn)為，即便小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，事后也難免起糾紛。“補(bǔ)交土地出讓金這筆錢該由誰來出？”何培華說，如果土地出讓金由開發(fā)商來交，但有開發(fā)商走路了就得由全體業(yè)主來簽，一棟小產(chǎn)權(quán)房有幾千平方米還有公攤面積，其中各方必有異議。而且，難免會(huì)有小業(yè)主認(rèn)為房子已購，補(bǔ)出讓金該由開發(fā)商來出；但開發(fā)商也會(huì)認(rèn)為，房子已賣出去，應(yīng)該由小業(yè)主來補(bǔ)交。“如果此前在合同中有約定還好說，但沒約定就肯定會(huì)起糾紛”。

　　去年底以14萬元購了白云區(qū)大源村一套二手40多平方米小產(chǎn)權(quán)房的白領(lǐng)李正（化名）表示，他的合同中沒有對拆遷補(bǔ)償或征收等問題做出約定，“那個(gè)合同其實(shí)都是糊弄一下購家的”。而在2011年8月購了天河區(qū)龍洞一小產(chǎn)權(quán)房的黃忠（化名）則表示，“價(jià)格合理就交，不合理我就不交，反正我購得也便宜，我又不在乎有沒證”。

　　這次“383”改革方案建議有條件將小產(chǎn)權(quán)房扶正。就具體何時(shí)開展，何時(shí)有望實(shí)施，國務(wù)院發(fā)展研究農(nóng)村部部長韓俊前些天在接受南都記者電話采訪時(shí)表示“無可奉告”，“你等三中全會(huì)一召開就知道了”。