11月13日，國土資源部副部長鹿心社表示，將采取有針對性措施化解歷史上已形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。記者獲悉，因為小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性，目前，有關(guān)存量小產(chǎn)權(quán)房法規(guī)政策的制訂工作實際上并沒有啟動，一切都只是在研究階段。

看來，存量小產(chǎn)權(quán)房“合法化”還需要等待，其“轉(zhuǎn)正路徑”也勢必面臨一次大考。

小產(chǎn)權(quán)房成本遠低于商品房

規(guī)模巨大決定了這一次“大考”非同一般。

來自國土部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰期時10年的銷售量。

“小產(chǎn)權(quán)房”是否應(yīng)“轉(zhuǎn)正”，專家的意見不盡相同。

一種說法認為，小產(chǎn)權(quán)房如果大規(guī)模進入流通環(huán)節(jié)，可能會對商品房市場形成巨大沖擊波。

“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正后，要上市流通，問題可能會比較嚴(yán)重?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)高端分析師孟奇對記者說。在孟奇看來，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后通過二手房市場上市流通有可能改變市場的供求關(guān)系，從而影響房價?！皩χ鞒菂^(qū)的影響可能會比郊區(qū)市場更明顯?！?p> 以北京六里橋區(qū)域為例，孟奇介紹，該區(qū)域商品房價格已達1.5萬元，而附近90年代興建的小產(chǎn)權(quán)房，價格不過3000元左右，“即便是按照當(dāng)前該區(qū)域的平均土地出讓金價格來補交，其間的價格差距也不小?！?p> 2007年7月，保利地產(chǎn)（600048.SH）以10.48億元的價格拿下了現(xiàn)在的保利百合項目地塊，規(guī)劃建筑面積為13.1萬平方米，樓面價約7900元每平方米。據(jù)此測算，小產(chǎn)權(quán)房即便補交這個數(shù)字的土地出讓金后，與同區(qū)域的商品房價格仍有近4000元的差距。

“而對于按照何種標(biāo)準(zhǔn)補交土地出讓金并無說法，如果按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，對于商品房價格的沖擊也將更大?！泵掀嬷赋觥Ｄ壳斑€無法預(yù)計，如果小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，到底會有多少房源可能進入二手房市場，這些都將成為流通市場的不安定因素。

持有相同觀點的還有SOHO中國董事長潘石屹。潘指出，無論處理結(jié)果如何，總會有一部分小產(chǎn)權(quán)房會上市流通，加之一旦二手房流通環(huán)節(jié)降低稅費和簡化交易手續(xù)，也將有大量二手房上市，這些房源就如同股市中的“大小非”一樣，給新建住宅市場造成巨大沖擊。

然而，也有不同意見者認為，其“轉(zhuǎn)正”后的影響甚微。

“小產(chǎn)權(quán)房即便真的有如此大規(guī)模，其絕大多數(shù)也已賣出，實際上，出于產(chǎn)權(quán)風(fēng)險考慮，投資客進入的并不多，很多購家都是以自住為目的，其合法化后對于商品房市場的影響并不會太大?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也認為，小產(chǎn)權(quán)房解禁會不會形成所謂的沖擊波可能還需要商榷?！敖^大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房位置偏遠，建筑設(shè)計、工程質(zhì)量、配套設(shè)施等與商品房相比都沒有競爭力，它先進的優(yōu)勢可能就在于價格?！?p> “路徑”建言

倘若小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，應(yīng)該補交哪些費用？

11月13日，鹿心社副部長還指出，具體解決小產(chǎn)權(quán)房問題的措施包括至少需要補交所占土地的地價。

對此，嚴(yán)金明與鄒曉云的觀點都是，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的資金成本不宜過高。

鄒曉云指出，小產(chǎn)權(quán)房所需補交的的費用成本包括土地轉(zhuǎn)用的手續(xù)費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及土地出讓金等，應(yīng)以房主的經(jīng)濟承受力為基礎(chǔ)，激發(fā)房主主動去走完小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正程序。

嚴(yán)金明也認為，理論上小產(chǎn)權(quán)房就是缺少土地出讓金。“目前，土地出讓金是通過招拍掛方式來衡量，小產(chǎn)權(quán)房只能通過評估方式。評估的土地出讓金價格較好小于招拍掛價格，如果價格太高，房主根本購不起，解決小產(chǎn)權(quán)房問題就很難落到實處?！?p> 顧云昌甚至建言，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，可在小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域先行收取物業(yè)稅。

幾乎所有的采訪對象都認為，小產(chǎn)權(quán)房不能簡單地放開。

“穩(wěn)妥的方式就是逐步釋放小產(chǎn)權(quán)房?！编u曉云認為，應(yīng)根據(jù)城市的總體規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃以及房地產(chǎn)開發(fā)計劃來調(diào)控小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”速度?！跋冉鉀Q規(guī)劃區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房問題，不在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的可以緩一緩，通過增加規(guī)劃區(qū)外小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的時間成本，來緩解其可能對市場產(chǎn)生的不利影響。”鄒曉云把這個方式形象地概括為“以時間換空間?！?p> 孟奇堅定地認為，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)與現(xiàn)行經(jīng)濟適用房等保障性住房一樣，原則上不允許上市流通?！凹词故茄a交了各項稅費，小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢依然明顯，一些開發(fā)商和投資客認為，還會冒險去開發(fā)和購購小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房將難以杜絕?！?p> 嚴(yán)金明則從更為宏觀的角度來看待這個問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房深層次的原因還是土地制度的問題，城鄉(xiāng)分割的市場格局不能真正改變，同地同價同權(quán)的統(tǒng)一土地市場不能建立，小產(chǎn)權(quán)房問題將很難解決。”

嚴(yán)金明直言，目前“清理存量，禁止增量”的小產(chǎn)權(quán)房解決方案只是一種理想化的模式，如果不能解決土地制度的根本問題，小產(chǎn)權(quán)房也只是“從違法化到合法化”的周而復(fù)始，并不能得到根治。

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