在針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”毫不放松的現(xiàn)實(shí)下，5月初山東省人民法院開庭審理的青島杰盛置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“杰盛置業(yè)”)被股東要求解散案，卻暴露了一起小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的特例。

 　　據(jù)了解，通過“捆綁拍賣”的15棟小產(chǎn)權(quán)房位于青島市李滄區(qū)南王家社區(qū)，目前正在以“適園雅居”的名稱對(duì)外銷售，其開發(fā)商即為杰盛置業(yè)。由于其與正在青島開幕的世界園林博覽會(huì)會(huì)場(chǎng)和萬科紅郡別墅相鄰，目前每平方米的價(jià)格超過1萬元。

 　　2004年10月，青島市規(guī)劃局在李滄區(qū)沒收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，而10年后適園雅居作為僅此一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)成功轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房成為特例。

 　　捆綁拍賣轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)

 　　自2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始繁榮，龐大的小產(chǎn)權(quán)房伴之發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積超過60億平方米。

 　　因村委會(huì)或者鄉(xiāng)政府等單位在集體土地上開發(fā)而成，為此，此類房產(chǎn)定性小產(chǎn)權(quán)房。有關(guān)部門多次公開表示小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法的產(chǎn)權(quán)房，并多次開展清理小產(chǎn)權(quán)房行動(dòng)。

 　　適園雅居就是在這樣背景下被清理的。2004年10月，青島市規(guī)劃局以清理違法建筑的名義僅在李滄區(qū)就沒收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，適園雅居的15棟樓就在其中。按照要求，這些小產(chǎn)權(quán)房在沒收后被青島市規(guī)劃局移交給李滄區(qū)政府并在財(cái)政局備案。

 　　其后，由于青島城市的快速發(fā)展，這些被沒收的小產(chǎn)權(quán)房則成了城市發(fā)展的“瘡疤”。“本著尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則，推進(jìn)適園雅居保留違法建筑項(xiàng)目處置工作。”李滄區(qū)第50次區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要記載。

 　　會(huì)議之前，適園雅居已經(jīng)完善了建筑質(zhì)量檢測(cè)、規(guī)劃等各種補(bǔ)辦手續(xù)。2008年3月新成立的北京雍倫佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京雍倫佳苑公司”)成為接管違法建設(shè)項(xiàng)目的主體，向山東省國(guó)土廳申請(qǐng)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，經(jīng)過鑒定，2009年青島市政府出臺(tái)(104)號(hào)文件，要求按照商品房的建設(shè)程序補(bǔ)辦手續(xù)，之后青島市規(guī)劃局出具了《規(guī)劃意見書》。2011年5月19日，李滄區(qū)生態(tài)商住區(qū)建設(shè)辦公室(以下簡(jiǎn)稱“李滄區(qū)生態(tài)辦”)提出，適園雅居作為附加條件與土地一并進(jìn)行招拍掛。“如果原項(xiàng)目承建人較終競(jìng)得土地，則免繳建筑工程費(fèi)用;如果未競(jìng)得，較終競(jìng)得人向原項(xiàng)目承建人繳納建筑工程費(fèi)。”

 　　由于涉及到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正非常敏感，青島市國(guó)土局基于慎重考慮頭次采取了與李滄區(qū)政府聯(lián)合舉辦“捆綁拍賣”。2011年12月9日，杰盛置業(yè)作為原項(xiàng)目承建人以拍賣起叫價(jià)樓面價(jià)870元每平方米總價(jià)6564元中標(biāo)，并承擔(dān)9638萬元的建筑工程費(fèi)用。

 　　“杰盛置業(yè)通過私刻印章欺騙李滄區(qū)政府，冒充原項(xiàng)目承建人參加競(jìng)標(biāo)。”北京政研投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京政研投資”)在一份反映材料中表示。

 　　幕后操手逼退萬科

 　　“為了避嫌，當(dāng)時(shí)要求操作人在北京成立一家公司來接受適園雅居轉(zhuǎn)正的任務(wù)。”一份檢察院詢問筆錄中記錄。

 　　有關(guān)資料記載，適園雅居在沒收前是由所在地南王家村村委會(huì)和青島瑞豐德公司共同開發(fā)。在青島市規(guī)劃局沒收前，小產(chǎn)權(quán)房適園雅居兩次被推倒，但后來又重新建起來了。沒收后，村委會(huì)有關(guān)成員被判刑事責(zé)任，青島瑞豐德公司有關(guān)負(fù)責(zé)人較終無罪。

 　　北京雍倫佳苑公司就是在這樣背景下成立的。工商資料顯示，該公司成立于2008年1月17日，股東郝國(guó)瑞、李秀針分別占股51%和49%。之后該公司作為適園雅居項(xiàng)目承建人開始推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正工作。

 　　至“捆綁拍賣”前，李滄區(qū)政府、李滄區(qū)生態(tài)辦在相關(guān)文件中均記載，北京雍倫佳苑公司被確定為適園雅居的項(xiàng)目承建人，開始完善適園雅居前期的規(guī)劃、建筑質(zhì)量鑒定等手續(xù)。

 　　2010年1月17日，北京雍倫佳苑公司被轉(zhuǎn)讓并更名為北京政研投資公司。“之所以轉(zhuǎn)讓，各方面均認(rèn)為北京雍倫佳苑公司承擔(dān)的任務(wù)已經(jīng)完成了，適園雅居轉(zhuǎn)正已不再需要。”上述知情人士透露。

 　　2010年1月18日，杰盛置業(yè)成立。工商資料顯示，該公司法人代表為薛曉明，郝國(guó)瑞的妻子，占股50%，另外一個(gè)股東李秀針占股50%。“沒有想到的是，因?yàn)橛嘘P(guān)人士的運(yùn)作，青島市政府、李滄區(qū)和青島市國(guó)土局等單位只認(rèn)北京雍倫佳苑公司為原項(xiàng)目承建人。”北京政研投資在文件中表述。

 　　北京政研投資在呈有關(guān)部門的證明中表示，沒有辦法的情況下，杰盛置業(yè)不得不私刻已經(jīng)不存在的北京雍倫佳苑公司印章，并報(bào)青島市國(guó)土局“青島杰盛公司是北京雍倫佳苑公司的項(xiàng)目公司”。

 　　經(jīng)過一系列操作后，杰盛置業(yè)由此成為小產(chǎn)權(quán)房適園雅居原項(xiàng)目的承接人，也是“捆綁拍賣”的既定競(jìng)標(biāo)人。根據(jù)當(dāng)時(shí)記錄顯示，萬科在購(gòu)購(gòu)標(biāo)書后被李滄區(qū)生態(tài)辦有關(guān)人士“勸退”。“萬科被勸退的原因是，杰盛置業(yè)向有關(guān)部門虛構(gòu)了適園雅居已經(jīng)出售了568套小產(chǎn)權(quán)房。”北京政研投資公司出具的證據(jù)顯示。

 　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，適園雅居的東邊和南邊為萬科開發(fā)的高端別墅萬科紅郡別墅，西邊是萬科生態(tài)城，北邊是青島世界園林博覽會(huì)的會(huì)址。據(jù)統(tǒng)計(jì)，適園雅居15棟樓總共668套小產(chǎn)權(quán)房，建筑面積7500多平方米。按照目前適園雅居的每平方米10000元的均價(jià)，市值超過7億元。

 　　5月7日山東高院的審理顯示，杰盛置業(yè)如果被公司股東起訴解散成立，則意味著小產(chǎn)權(quán)房適園雅居之前的“捆綁拍賣”作廢。

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