11月份尚未到，個(gè)別城市土地政策和與房地產(chǎn)相關(guān)的政策調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。

　　10月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因故暫停北京市順義新城第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動(dòng)，一方面加大土地供應(yīng)，另一方面控制可能地王的出讓。10月11日，深圳提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，“深八條”其中之一為“加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整套住房貸款的頭付比例和利率”，意味著深圳二套房貸款頭付比例和利率或?qū)⑸险{(diào)。

　　北京、深圳已有所動(dòng)作，今年房?jī)r(jià)屢屢領(lǐng)漲全國(guó)的廣州，還能否繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺(tái)?廣州樓市距離新的調(diào)控還有多遠(yuǎn)?

　　為達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，新調(diào)控非常必要

　　廣州有沒有必要進(jìn)行新一輪的樓市調(diào)控?有，且非常必要。4月份之后，廣州十區(qū)一手住宅銷售開始顯現(xiàn)頹勢(shì)，成交量連續(xù)4個(gè)月同比下滑，到了8月份，成交量更跌至40萬(wàn)平方米以下。廣州上一次月度成交量不足40萬(wàn)平方米，還要追溯到2012年2月份。

　　與一手住宅成交量不斷下滑形成鮮明對(duì)比的是，廣州房?jī)r(jià)一路在高位徘徊。即使廣州越來(lái)越多樓盤出現(xiàn)“雙合同”，導(dǎo)致真實(shí)房?jī)r(jià)被拉低，廣州網(wǎng)簽均價(jià)仍沒有出現(xiàn)明顯的下滑。今年1-8月份，廣州一手住宅均價(jià)較低都有15261元/平方米，這放在去年已經(jīng)是高的水平。今年前八個(gè)月，廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)高達(dá)16059元/平方米，比去年同期的13765元/平方米增幅達(dá)16.93%。如果按照去年一手住宅的成交量、今年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)來(lái)計(jì)算，廣州要想達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，第四季度的網(wǎng)簽均價(jià)只能低于14398元/平方米，要比前8個(gè)月的均價(jià)下跌10.34%，難度顯而易見。

　　盡管有業(yè)內(nèi)人士表示，如果政府真的想達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，只要一招就可以辦到：所有售價(jià)超過14398元/平方米的房子都不發(fā)預(yù)售證、不給網(wǎng)簽。但如果真的走到這一步，很多樓盤未來(lái)兩個(gè)月會(huì)哭爹喊娘。時(shí)下的限售、限簽，已經(jīng)導(dǎo)致廣州整體成交大幅下滑，部分樓盤資金難以回籠。某售價(jià)為4萬(wàn)多元/平方米的高價(jià)盤，購(gòu)家認(rèn)購(gòu)的單位已有百余套，但每個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)都只有個(gè)位數(shù)，大大延緩了資金回籠的速度。一旦這種情況延續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)或者更緊，開發(fā)商的資金鏈將會(huì)出現(xiàn)問題，他們步會(huì)做的可能不是降房?jī)r(jià)，而是減少在土地上的投入，廣州今年1-9月份土地出讓金超過500億元的盛況將難以重現(xiàn)，這未必是地方政府所愿意看到的。再說，限售、限簽沒能有效阻止房?jī)r(jià)的快速上漲，還導(dǎo)致“雙合同”、“三合同”不斷增多，再在這方面收緊，會(huì)讓樓市亂上加亂。

　　要達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)，要求廣州必須有更嚴(yán)的調(diào)控，但限售、限簽這樣的措施已經(jīng)顯示出太多負(fù)面作用，因此，廣州需要新的調(diào)控，一種更能有效控制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控。

　　超越喊話式調(diào)控，新調(diào)控仍有操作空間

　　對(duì)于“深八條”，知名房地產(chǎn)專家謝逸楓并不太購(gòu)賬。謝逸楓認(rèn)為，“深八條”表面上看是向外界釋放調(diào)控樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的信號(hào)，實(shí)質(zhì)上毫無(wú)遏制房?jī)r(jià)上漲的“殺傷力”，基本是老調(diào)重彈，既沒有創(chuàng)新，也沒有任何可指望的措施，只停留在觀望與研究階段。

　　不過，現(xiàn)在的市場(chǎng)已陷入了僵局，即使某個(gè)城市的整體銷售開始出現(xiàn)頹勢(shì)，商家也沒有多少降價(jià)的念頭。一方面，那些大開發(fā)商可以通過其他城市的銷售來(lái)彌補(bǔ)某個(gè)城市銷售下滑帶來(lái)的影響;另一方面，很多人覺得目前銷售不佳是因?yàn)橄奘?、限簽所?dǎo)致，只要這些措施稍微松動(dòng)，成交量馬上便會(huì)反彈，因此可以繼續(xù)扛下去，等待調(diào)控松綁的。而地方政府在調(diào)控上表態(tài)，至少可以打消部分開發(fā)商繼續(xù)扛下去的念頭，有利于打破目前的僵局。有時(shí)候，“喊話式”的調(diào)控也能有一定的效果，也算是一種調(diào)控。

　　如果不只停留在“喊話式”的調(diào)控，想再掀起新一輪“有行動(dòng)”的調(diào)控，也還有很大的操作空間。例如比上海、重慶更加嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅;例如二套房貸頭付和利率的進(jìn)一步提升，或者部分二套房貸停貸;例如，推出天量宅地……如果說，推出房產(chǎn)稅有較大難度的話，那么，二套房貸頭付和利率的提升、推出天量宅地這些都不難做到，房貸頭付和利率的提升，肯定會(huì)對(duì)樓市造成較大的沖擊。

　　樓市在調(diào)控，北京、深圳已經(jīng)動(dòng)手或者“動(dòng)口”了，廣州也不必再矜持了。

　　政策敏感期，成交僵局仍將持續(xù)

　　不管承不承認(rèn)，從4、5月份起，廣州樓市成交已經(jīng)陷入了僵局。試問，一個(gè)月甚至不足40萬(wàn)平方米的成交量，怎能談得上興旺?!

　　造成樓市今日的局面，是多重因素累積下的結(jié)果。因?yàn)橄奘?、限簽，也因?yàn)椴糠仲?gòu)家擔(dān)憂前景，高端市場(chǎng)網(wǎng)簽每況愈下，樓市大局只能依靠中低端市場(chǎng)支撐，跛足前行。只是，今年房?jī)r(jià)上漲實(shí)在太快，剛需板塊、剛需樓盤賣的早已不再是剛需價(jià)，洶涌的剛需潮，也有部分被擋在了高房?jī)r(jià)的門檻之外，流入樓市的資金日益枯竭。樓市剩下的一條腿，走得越發(fā)艱難。

　　別看還有樓盤“日光”，那只是火柴般的亮光，照不亮整個(gè)黑夜。即使是這火柴般的亮光，現(xiàn)在也越來(lái)越微弱。今年5-8月份，廣州一手住宅月度成交量同比全部下滑，8月份的成交量更跌破40萬(wàn)平方米。即使是成交較差的2008年同期，狀況也比現(xiàn)在要好。

　　和2008年不同，現(xiàn)在打破僵局的“鑰匙”還牢牢掌握在賣方手上，當(dāng)下人們購(gòu)房的渴望仍然強(qiáng)烈，只是受到各種因素掣肘而不得不選擇觀望，只要時(shí)機(jī)適合，這些需求仍會(huì)卷土重來(lái)。但可惜，暫時(shí)還沒有哪方面的力量來(lái)打破成交僵局，無(wú)論喜不喜歡，這樣的局面還將會(huì)繼續(xù)。

　　開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓利以打破僵局?顯然不會(huì)。今年季度的大豐收，讓很多開發(fā)商儲(chǔ)備了足夠的糧草，足以熬一段時(shí)間的成交不暢。此外，廣州知名開發(fā)商幾乎都已經(jīng)布局全國(guó)，失之廣州，可以收之其他城市，幾個(gè)月時(shí)間的僵局，還不足以讓眾多知名開發(fā)商做出讓利的決定?，F(xiàn)在，繼續(xù)躍躍欲試要漲價(jià)的樓盤倒還有不少。

　　政策方面，盡管深圳有“深八條”，北京在土地方面也有一些舉措，但這些都無(wú)關(guān)大局?，F(xiàn)在正處于政策敏感期，樓市到底會(huì)不會(huì)再調(diào)控，新一輪調(diào)控將會(huì)指向何方，一切都有待大方向的塵埃落定，在此之前，不可能會(huì)有撼動(dòng)樓市格局的政策出現(xiàn)。至于2010年出現(xiàn)的政策敏感期間的樓市搶跑，造成廣州一個(gè)月成交150多萬(wàn)平方米的天量，2013年也不會(huì)發(fā)生，因?yàn)橄奘?、限簽，開發(fā)商早已被綁住了手腳，搶跑無(wú)門。

　　更何況，現(xiàn)在又近年底，銀行在房貸方面會(huì)例行收緊，購(gòu)家要想在年內(nèi)成為“房奴”，就得支付更高的成本。利字當(dāng)頭，肯定會(huì)有購(gòu)家止步。

　　就目前來(lái)看，較有可能打破當(dāng)下樓市成交僵局的依然是政策。一旦樓市敏感期過后，樓市調(diào)控仍沒有任何新意，那么僵局將會(huì)持續(xù)，持續(xù)到開發(fā)商難以支撐而讓利;又或者，持續(xù)到消費(fèi)者重新修正自己的房?jī)r(jià)底線，承受起更高的房?jī)r(jià)。

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