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中弘股份:百億旅游地產(chǎn)資金鏈緊或成無(wú)底洞
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 685 次
前一陣剛剛宣布進(jìn)軍手游業(yè)的中弘股份,上周又拋出30億元的定增方案,擬投入到填海人工造島的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。但該項(xiàng)目?jī)H期的預(yù)計(jì)投資就高達(dá)128.94億元,30億元的資金能夠起到多大的作用尚屬未知之?dāng)?shù)。項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)較高,但項(xiàng)目所在地的??跇鞘校陬l頻傳出成交下降的不利消息,未來(lái)該項(xiàng)目能否順利兌現(xiàn)其盈利預(yù)測(cè)尚屬疑問(wèn)。
資金鏈緊繃高息借貸,30億定增難填百億無(wú)底洞
根據(jù)較新的中弘股份半年報(bào)顯示,公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.49億元,同比下降52.25%;凈利潤(rùn)2.35億元,同比下降40.51%。與收入相對(duì)應(yīng)的,是公司上半年的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流同比大降67%,顯示公司上半年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降明顯,并且已經(jīng)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生了一定的壓力。公司的現(xiàn)金流緊張,已經(jīng)在其負(fù)債上有所反應(yīng)。截至半年報(bào),公司的資產(chǎn)負(fù)債率為70.24%,在申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)共135家的排名中,公司資產(chǎn)負(fù)債率排名第59位,高于金融街(68.53%)、大名城(66.43%)等同類(lèi)公司。另外半年報(bào)顯示,公司2011年-2012年的銀行貸款利率水平在6.4-7.99%水平。但是自2012年4月起,公司已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)向廈門(mén)信托、西藏信托等以10%-15%不等的較高利率進(jìn)行融資。
關(guān)鍵在于,公司本次定向增發(fā)30億的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目:海南島如意島旅游度假開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的體量過(guò)于龐大,僅一期項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資已經(jīng)高達(dá)128.94億。盡管此前已經(jīng)投入了10億(半年報(bào)數(shù)據(jù)),即便再加上本次的30億,簡(jiǎn)單計(jì)算可知仍有88.94億的資金缺口。這部分的資金將從何而來(lái)?作為參照,公司上半年的借款余額僅有38.5億元,合并報(bào)表總資產(chǎn)也僅有89.65億元。
值得注意的是,公司曾經(jīng)在2012年6月公告,如意島開(kāi)發(fā)的主體——海南如意島旅游度假投資有限公司是擬與中國(guó)中鐵(601390)合作的合資公司。其中,中鐵出資2.75億元占55%,中弘股份出資2.25億元占45%。但截至半年報(bào)為止,海南如意島旅游度假投資有限公司的注冊(cè)資本僅有1億元,而且為中弘股份100%控股,中國(guó)中鐵的出資承諾仍然未見(jiàn)兌現(xiàn)。
??诜慨a(chǎn)成交大降,項(xiàng)目前景堪憂
作為一個(gè)投資近百億、期建設(shè)時(shí)間就長(zhǎng)達(dá)三年的地產(chǎn)項(xiàng)目,其成功的關(guān)鍵在于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)興旺。根據(jù)增發(fā)預(yù)案公布的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),如意島項(xiàng)目一期的總建筑面積為194.59萬(wàn)平方米,總銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為224.6億元,簡(jiǎn)單計(jì)算可知其均價(jià)大概為1.2萬(wàn)元/平米。而根據(jù)網(wǎng)上資料,項(xiàng)目所在地:海南省??谑忻捞m區(qū)的房?jī)r(jià)平均大概在8000-1萬(wàn)元之間,因此項(xiàng)目的定價(jià)水平大概比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有20%的溢價(jià)。
不過(guò),在海南省旅游地產(chǎn)熱潮之下,大量的資本涌進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng),似乎已經(jīng)導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度透支。特別是??谑泄剂朔康禺a(chǎn)限購(gòu)政策以來(lái),??谏唐贩砍山灰恢背尸F(xiàn)下滑的趨勢(shì)。在較近剛過(guò)去的9月份頭周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,海南樓市成交繼續(xù)在千套以下徘徊,跌破8月以來(lái)較低成交。其中成交套數(shù)及成交面積都有超二成的降幅。而作為海口市本身,“金九銀十”開(kāi)局周的成交量?jī)H有7套。這不禁讓中弘控股的地產(chǎn)項(xiàng)目前景蒙上了一層陰影。
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