房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個(gè)別現(xiàn)象，而基準(zhǔn)地價(jià)高導(dǎo)致房價(jià)高只可能體現(xiàn)在一部分新樓盤上，整體房價(jià)的走勢還要看市場的剛性需求

　　多家銀行暫停個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，購房者“一貸難求”？

　　近日多家媒體報(bào)道，廣州等一線城市多家股份制銀行，包括四大國有銀行的一些網(wǎng)點(diǎn)紛紛暫?；蜓舆t辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。銀行方面表示，受額度管理限制，已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)，即使受理，審批申請(qǐng)也將推遲半年。

　　那么，各地是否果真出現(xiàn)大范圍房貸緊縮現(xiàn)象？如果是，銀行收緊房貸是否會(huì)打擊剛性需求的購房者？房地產(chǎn)市場是否會(huì)受到?jīng)_擊？而“一貸難求”的背后又是什么？

　　貸款收緊大勢所趨？

　　據(jù)悉，除了廣州多家銀行暫停房貸。在北京，一些中小型銀行放款時(shí)間也已拉長至3-4個(gè)月。有股價(jià)制銀行北京地區(qū)某支行的相關(guān)客戶經(jīng)理表示，市場情況不太好，放款時(shí)間不敢保證，如果到了10月，額度應(yīng)該會(huì)更加緊張。

　　其他城市方面，比如重慶，有些購房者在臨近接房日時(shí)也未收到銀行方的放款。而青島的房貸市場，頭套房8.5折優(yōu)惠利率幾乎“名存實(shí)亡”，只有極個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶能申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠利率，而承諾做到8.5折優(yōu)惠利率的銀行也越來越少，9折或9.5折利率已成常態(tài)，甚至有銀行將房貸利率“回歸”到基準(zhǔn)利率。

　　為此，《國際金融報(bào)》記者致電包括四大國有銀行及光大、浦發(fā)銀行等股份制銀行了解上海方面的情況，卻發(fā)現(xiàn)“房貸風(fēng)波”并未波及上海。銀行方面都可以正常放貸。

　　各大銀行一般套住房的貸款利率都在基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上下浮10%到15%左右，套住房貸款利率則是基準(zhǔn)利率上浮10%左右，在此基礎(chǔ)上不同網(wǎng)點(diǎn)會(huì)根據(jù)客戶的實(shí)際情況稍作調(diào)整。

　　而外資銀行方面，記者從渣打和花旗了解到，利率基本也與各大國有銀行較一致。

　　面對(duì)各地房貸市場不同程度的收緊， 一位銀行業(yè)分析師向《國際金融報(bào)》記者指出，未來隨著利率市場化及銀行自行風(fēng)險(xiǎn)管控加強(qiáng)，各大銀行特別是中小銀行收緊貸款是大勢所趨。

　　他表示，一是經(jīng)歷了“錢荒”之后，銀行風(fēng)控意識(shí)普遍加強(qiáng)；而另一方面，相對(duì)來說，房貸業(yè)務(wù)并不“劃算”，房貸都打折，而且房貸的年限都很長；而一般小企業(yè)貸款利率卻可以上浮30%－40%，且企業(yè)貸款一般2－3年就能收回。

　　而隨著利率市場化的進(jìn)一步成熟規(guī)范，銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，所以對(duì)于中小銀行來說，在資源有限的情況下，自然更愿意把錢用在其他貸款類別。

　　上海影響有限

　　那么，房地產(chǎn)市場有否受到“收緊”房貸的沖擊？

　　《國際金融報(bào)》記者在走訪了上海的我愛我家、仲誠地產(chǎn)等房產(chǎn)中介后，并沒有發(fā)現(xiàn)“房貸緊張”的氣息。我愛我家一位業(yè)務(wù)人員告訴記者，沒有聽說任何房貸緊張的消息。中介機(jī)構(gòu)都和固定的銀行有合作，因此客戶購房后選擇中介機(jī)構(gòu)的合作銀行，只要符合基本條件，對(duì)口銀行會(huì)在實(shí)施一些銀行限制條例時(shí)更加寬松，基本在一個(gè)月內(nèi)就能通過審批。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，額度緊張導(dǎo)致了一些銀行借貸收緊，但這只是暫時(shí)性非大規(guī)模的現(xiàn)象。雖然如今利率市場化，但在個(gè)人房貸方面國家還是有政策導(dǎo)向的，所以不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模禁止房貸的現(xiàn)象，對(duì)于房價(jià)也不會(huì)有太大影響。

　　中原地產(chǎn)姚玲珍也表示，銀行對(duì)房地產(chǎn)都有固定預(yù)算，總行定期會(huì)對(duì)分行有行業(yè)指導(dǎo)，住房貸款有時(shí)過早放完自然導(dǎo)致年底額度緊張。但這都是階段性的，而且也只是中小銀行，大銀行基本不會(huì)受到影響。

　　在她看來，個(gè)人房貸雖然回籠周期長，占銀行的業(yè)務(wù)比例也不高，但它對(duì)于銀行來說卻是一筆優(yōu)良資產(chǎn)，相比企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)壞賬率要低很多，屬于穩(wěn)定投資。因此對(duì)于資源充足的國有銀行或一些大的股份制銀行來說是絕不會(huì)放棄個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的。

　　中外看法矛盾

　　雖然一些人士寄望房貸收緊而使房價(jià)下跌，不過，這似乎是一廂情愿。日前，有消息稱，多地醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，這或?qū)⒗^續(xù)推高本已高企的房價(jià)。事實(shí)上，隨著近期土地市場交易旺盛，在上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)之前，很多城市就已經(jīng)提高了土地的出讓底價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在沒有任何的手段能對(duì)土地出讓的成本進(jìn)行控制，那么也沒有任何手段能代替土地財(cái)政來更好地緩解“地方債”問題。

　　據(jù)了解，為了緩解地方債務(wù)壓力，近年來各地已多次上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，部分城市上調(diào)幅度甚至超過50%。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄向《國際金融報(bào)》記者指出，地價(jià)的上漲自然會(huì)抬高房價(jià)，但這些都是片面的。就像大家看到房貸緊縮就會(huì)和房價(jià)聯(lián)系起來的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的一樣，看問題還是要綜合來看。房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個(gè)別現(xiàn)象，而基準(zhǔn)地價(jià)高導(dǎo)致房價(jià)高只可能體現(xiàn)在未來一部分新樓盤上，整體房價(jià)的走勢還要看市場的剛性需求。

　　在他看來，未來二三線城市房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，但可以肯定的是在未來半年之內(nèi)一線城市的房價(jià)仍會(huì)看漲。

　　尹伯成表示，未來管控房價(jià)還需在商品房限購、提高、第三套房產(chǎn)稅稅率及增加保障性住房三方面繼續(xù)努力。

　　不過，見證過土地大泡沫破裂的日本媒體，較近卻對(duì)中國的房地產(chǎn)市場“擔(dān)心”起來。有日本媒體稱，中國早已擺脫人均居住面積“7平方米”的窘境，如今人均居住面積達(dá)35平方米，空房現(xiàn)象正日趨嚴(yán)重。地方政府在“城市化”號(hào)令下，房地產(chǎn)開發(fā)不斷推進(jìn)，“鬼城”遲早會(huì)在中國大規(guī)模出現(xiàn)。

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