——來(lái)自一線(xiàn)的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告

    進(jìn)入2016年，中國(guó)樓市發(fā)起“去庫(kù)存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，一邊是一二線(xiàn)城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數(shù)三四線(xiàn)地區(qū)消化庫(kù)存仍前路漫漫，“冰火兩重天”的中國(guó)樓市正在演繹怎樣的變局?又將如何影響你我的住房夢(mèng)?新華社記者近日奔赴多地調(diào)研，探尋中國(guó)樓市真相。

    漲漲漲!多地“一房難求”加劇樓市兩極分化

    7月14日傍晚，安徽省合肥市經(jīng)開(kāi)區(qū)世茂翡翠頭府樓盤(pán)新放出112套精 源，不到1公里銷(xiāo)售1.5億元，全部房源連夜售罄。

    “能購(gòu)到房就是賺到了?！贝髮W(xué)畢業(yè)留在合肥的陳先生費(fèi)盡周折當(dāng)晚如愿購(gòu)得心儀的一套房子。他告訴記者，盡管14200.79元/平方米的價(jià)格比去年1月頭次開(kāi)盤(pán)的8000元漲了近80%，但考慮到是精裝修，還是緊靠學(xué)校的小區(qū)，交通購(gòu)物也便利，這個(gè)價(jià)格也能接受。

    上萬(wàn)人爭(zhēng)搶幾百套房源、購(gòu)房拿號(hào)得靠硬關(guān)系……繼年初北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲之后，上半年合肥、南京、蘇州等二線(xiàn)城市也出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象，尤其合肥市39.57%的房?jī)r(jià)漲幅居各大城市頭位，成為樓市一匹“黑馬”。

    “上半年樓市的分化正從‘少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇?！敝袊?guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究主任倪鵬飛說(shuō)，如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)從一二線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市擴(kuò)散，庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三四線(xiàn)以下城市繼續(xù)向二、三線(xiàn)城市蔓延。

    在中國(guó)社科院世經(jīng)政所國(guó)際投資研究室主任張明看來(lái)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈一個(gè)顯著特征就是房?jī)r(jià)先反彈，帶動(dòng)成交量回暖，較后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。“價(jià)格反彈先于數(shù)量反彈，表明這輪反彈與政府加速去庫(kù)存、寬松的信貸政策有關(guān)?！?/p>

    流動(dòng)性充裕，銀行錢(qián)多但沒(méi)地方去，投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求少……受此影響不少資金又開(kāi)始涌向住宅和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致一線(xiàn)及二線(xiàn)城市頻現(xiàn)“地王”，蘇州、南京等城市地價(jià)翻倍。

    在的北京，今年5月頭創(chuàng)集團(tuán)以33.4億元高價(jià)拍得大興興華大街地塊，折合樓面價(jià)42496元/平方米，價(jià)格接近周邊現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格;而西三環(huán)麗澤橋附近一處新樓盤(pán)，較小戶(hù)型145平方米，單價(jià)已直逼10萬(wàn)元，動(dòng)輒兩千萬(wàn)元一套的豪宅令人望而卻步……

    對(duì)樓市而言，當(dāng)面粉價(jià)格高于饅頭價(jià)格時(shí)，其結(jié)果只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇，較終一線(xiàn)市場(chǎng)豪宅項(xiàng)目越來(lái)越多，樓市高端化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，離普通百姓住房需求越來(lái)越遠(yuǎn)。

    愁愁愁!邊消化邊新建“去庫(kù)存”仍前路漫漫

    家住山東省高密市三里莊社區(qū)的退休工人任先生一家三年前因舊城拆遷改造搬入臨時(shí)租賃的房子，原本盼著今年能回遷到新樓房，不想等了三年拆遷還沒(méi)完，新房半間也沒(méi)蓋，回遷變得無(wú)期。

    “別說(shuō)蓋回遷房，就是現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品房要賣(mài)完也得好幾年?！碑?dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰慕ㄖ惭b企業(yè)老板說(shuō)，樓市低迷對(duì)企業(yè)影響很大，生意訂單減了不少，好容易接個(gè)工程，較后結(jié)算時(shí)很難要到錢(qián)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月末，全國(guó)商品房待售面積71416萬(wàn)平方米，比3月末減少2100萬(wàn)平方米，比5月末減少753萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，盡管在一系列政策推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定成效，一二線(xiàn)城市庫(kù)存壓力基本釋放，多數(shù)城市庫(kù)存消化時(shí)間縮短，但數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前去庫(kù)存仍壓力大，截至今年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)1.53億平方米，同比激增23%。

    中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜用另一個(gè)視角觀(guān)察去庫(kù)存——由竣工待售、在建未售及待開(kāi)工面積三部分組成的商品房庫(kù)存總量。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年5月全國(guó)商品房庫(kù)存為55.5億平方米，按照過(guò)去三年的平均銷(xiāo)售速度來(lái)看，需要4.7年時(shí)間才能完全去化，高于2010年需要3年的水平。

    “今年以來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)平均往下走了兩三百元?！闭劦街苓厴鞘?，位于江西省宜春豐城市的江西政昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理施自強(qiáng)仍感到一絲寒意。即便房?jī)r(jià)每平方米只有三四千元，他在豐城市開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)從去年銷(xiāo)售至今仍有400多套商品房待售，住宅總面積高達(dá)4萬(wàn)多平方米。

    值得警惕的是，非住宅房也嚴(yán)重過(guò)剩。施自強(qiáng)說(shuō)，受電商沖擊影響，公司目前還有10000多平方米商業(yè)寫(xiě)字樓沒(méi)有售出?！艾F(xiàn)在只能慢慢熬，希望能熬過(guò)這個(gè)‘冬天’?！?/p>

    更多城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)高空置率的壓力。黃瑜分析，目前成都、沈陽(yáng)、重慶、天津等二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)30%，明顯高于其他城市;部分城市的短期商辦庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬(wàn)平方米，而同期住宅庫(kù)存僅為749萬(wàn)平方米。

    “新一輪‘地王’潮下，應(yīng)警惕部分城市仍熱衷土地開(kāi)發(fā)，去庫(kù)存不力?！蹦啭i飛說(shuō)，目前三四線(xiàn)去庫(kù)存的速度遠(yuǎn)低于一二線(xiàn)城市，但是投資和開(kāi)工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線(xiàn)城市，消化的量趕不上新增的，較終導(dǎo)致庫(kù)存越積越多。

    新新新!在“人的城鎮(zhèn)化”中挖掘樓市新動(dòng)力

    今年5月，家住山東省濟(jì)寧市任城區(qū)八中南片區(qū)的張先生領(lǐng)到該市棚改實(shí)行貨幣化安置發(fā)放的張“房票”，票面金額31.8萬(wàn)元。對(duì)一家老小蝸居在40平方米老舊房子里40余年的張先生來(lái)說(shuō)，小小“房票”撐起了他改善居住的夢(mèng)想。

    自2015年年底以來(lái)，全國(guó)各地100多個(gè)城市出臺(tái)了去庫(kù)存政策，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、戶(hù)籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫(kù)存住房和助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的一大創(chuàng)新。

    一邊要大力去庫(kù)存化解樓市風(fēng)險(xiǎn)，一邊要保持樓市適度投資扮演好經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”角色，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)力何在?

    “‘人的城鎮(zhèn)化’是去庫(kù)存的重要途徑，也是推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力?！秉S瑜說(shuō)，我國(guó)農(nóng)民工總量龐大，可為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的潛在需求。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，我國(guó)農(nóng)民工總量27747萬(wàn)人，約占全國(guó)人口兩成。

    根據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率也要達(dá)到45%，意味著未來(lái)將有超過(guò)5000萬(wàn)人口向城鎮(zhèn)遷移，超過(guò)7000萬(wàn)農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化，這些都是未來(lái)新的住房需求，也是樓市發(fā)展動(dòng)力所在。

    挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，短期看重在穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要把握好因城施策的主基調(diào);要控制三四線(xiàn)城市商品房開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)，加速去庫(kù)存。

    2016年，江西省萍鄉(xiāng)市商品房開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃在過(guò)去三年的平均基數(shù)上下降50%?！斑@對(duì)一個(gè)財(cái)力偏弱的地級(jí)市來(lái)講，是下了很大決心的?！逼监l(xiāng)市房管局市場(chǎng)監(jiān)管科科長(zhǎng)余亮說(shuō)。

    挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，長(zhǎng)期看要和改革賽跑，以制度性創(chuàng)新釋放住房新需求。未來(lái)關(guān)鍵要滿(mǎn)足兩類(lèi)人的居住需求，新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城的務(wù)工人員。

    倪鵬飛說(shuō)，在完全供過(guò)于求的情況下，要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給，通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、針對(duì)新市民購(gòu)房的信貸政策調(diào)整、建立購(gòu)租并舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業(yè)。

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