先說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的原因

　　1、民間資本投資受限。國(guó)進(jìn)民退，民企不斷被國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，就算民資進(jìn)入國(guó)企，也不能控股，等于錢給國(guó)企花，因此民資投資的途徑受限，積極性不高。

　　2、信用卡的普及改變了人民的消費(fèi)習(xí)慣，存貸比下降速度明顯。

　　 3、房地產(chǎn)受政策扶持，低頭付甚至0頭付(甚至有負(fù)頭付)，讓房地產(chǎn)成為優(yōu)勢(shì)非常明顯的投機(jī)特性;中介用各種手段降低頭付，提高貸款。

　　 4、極度寬松的貨幣政策，M2在10年間增長(zhǎng)了5倍以上，帶動(dòng)了通漲(通脹增加了一倍)及各行業(yè)的投機(jī)炒作。

　　 通脹只漲一倍，你們可能覺得不對(duì)的話，可以自己查查歷年來(lái)的物品價(jià)格。2002年生豬價(jià)每公斤6.5元，玉米1.13元，雞蛋5.36元，孟苲隆香米市場(chǎng)價(jià)7.2元。2012年分別是13.6，2.28，7.8，12.6元。蔬菜是季節(jié)性食品，不作比較。電器則降價(jià)很厲害，車也降了一倍。

　　 先進(jìn)漲了5倍，且容積巨大的只有一線城市的房?jī)r(jià)。剛好可以容納90萬(wàn)億的M2額(也就是周小川說(shuō)的，池子)。

　　5、土地的價(jià)格上漲，并不是推高房?jī)r(jià)的原因，任志強(qiáng)把問題推到土地價(jià)格上，那是開發(fā)商一廂情愿的想法，因?yàn)樗麄兿氲蛢r(jià)拿地，就算他們低價(jià)拿到地了，房?jī)r(jià)該賣多高，還得賣多高，這是由M2決定的。
　　 也就是說(shuō)，要降房?jī)r(jià)，得從以上幾點(diǎn)想辦法，對(duì)M2：一是分流，二是限制。

　　分流：限購(gòu)其實(shí)不合理，阻礙了現(xiàn)金的分流。想賣的不能賣，想購(gòu)的不能購(gòu)，但大家都有一個(gè)共識(shí)，那就是等房?jī)r(jià)下跌再購(gòu)回來(lái)。因此這部份現(xiàn)金會(huì)以存款形式存在著，除了一部份推高物價(jià)外，其它的都像關(guān)著的老虎，威脅著房地產(chǎn)調(diào)控。而開發(fā)商這邊資金緊張，政府照樣給他們貸款，雖然不像以前那么多，但也是巨量，這樣反而進(jìn)一步增大了M2總量。何不放開限購(gòu)，從而減少對(duì)開發(fā)商的貸款(關(guān)鍵是減少貸款，減少M(fèi)2總量)，這樣才能在M2總量上減少資金?；亓鞯介_發(fā)商的現(xiàn)金流，再分流到各行各業(yè)，分流的目的就達(dá)到了。

　　限制：限貸的政策是完全正確的，因?yàn)樽》筷P(guān)系到民生，因此不能完全當(dāng)作市場(chǎng)商品來(lái)對(duì)待，這點(diǎn)是原則性堅(jiān)持的。無(wú)限的貸款就會(huì)像香港一樣，一切消費(fèi)被房地產(chǎn)挾持。從嚴(yán)限貸，提高頭付比例，對(duì)二套以上貸款進(jìn)行提高利率或禁止，且在較高存準(zhǔn)率的前提下，會(huì)起到降低M2的效果。

　　現(xiàn)在說(shuō)下為什么房?jī)r(jià)到頂?shù)膯栴}。

　　 由于限購(gòu)阻礙了現(xiàn)金分流，在如果巨量的M2總量下，又不得不提高利率和存準(zhǔn)率，加上國(guó)際消費(fèi)環(huán)境惡化，導(dǎo)致實(shí)體行業(yè)壓力山大。(限購(gòu)因此是個(gè)雙刃劍)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，很多實(shí)體行業(yè)拋棄主業(yè)，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)，拋棄科技研發(fā)，中國(guó)科技發(fā)展這十年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。

　　房?jī)r(jià)高-房租高-貸款多-熱錢多-物價(jià)高，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致工資必然上漲，加上人民幣對(duì)外升值。勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)沒了，低附加值行業(yè)完了，高科技行業(yè)沒人搞，青黃不接。另外隨著發(fā)達(dá)國(guó)家高科技水平提高，機(jī)器人技術(shù)將在下個(gè)十年迎來(lái)改革，能用機(jī)器人的哪還會(huì)用人?用機(jī)器人還會(huì)有地域限制嗎?工廠都回本土啦。因此雖然工資會(huì)上漲，但還是會(huì)有一部分人會(huì)失業(yè)。

　　由此可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行必然了。從短板效應(yīng)來(lái)說(shuō)比較形象，一個(gè)水桶的一條板短，水越高流得越快，隨著水越流越平，水則流得越來(lái)越慢。也就是說(shuō)美國(guó)GDP一年增3%，我國(guó)增10%，現(xiàn)在則是2%和8%。分別差7%和6%。今后還會(huì)不斷縮減，由于中國(guó)科技這十年的失落和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的喪失，今后可能會(huì)縮減得比想象中要嚴(yán)重。

　　 對(duì)于通脹，過去的十年，通脹了一倍。我認(rèn)為今后的十年，由于GDP發(fā)展的速度降低，可能會(huì)15年以上，通脹才會(huì)達(dá)到一倍。個(gè)別年份甚至?xí)s。因此對(duì)人民幣對(duì)內(nèi)貶值也不要抱以太悲觀的認(rèn)識(shí)。

　　在房地產(chǎn)中的M2總量，國(guó)家要做的事，“關(guān)鍵!”是要怎么把它關(guān)在房地產(chǎn)里，不要讓這部份M2出來(lái)。一旦出來(lái)，那就會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)。因此要讓它從哪里，回哪去。因此這部份M2其它就是泡沫。
　　當(dāng)然如果房?jī)r(jià)不高，自然不會(huì)跌，現(xiàn)在來(lái)劃定下高還是不高。

　　從以上分析可以估計(jì)，今后十年物價(jià)還會(huì)上漲70%。以深圳景田的萬(wàn)科一套100平房子作為參考(**口成熟社區(qū)。由于過去十年深圳新房不多，租房結(jié)構(gòu)大不相同，房租上漲有結(jié)構(gòu)性問題，而且由于**開通也改變了租房的行為，局部區(qū)域上漲多少有主觀的影響，因此很難客觀評(píng)論，因此要以**口成熟社區(qū)為參照物)，目前掛盤價(jià)340萬(wàn)，租金5500元(**開通后已經(jīng)大幅度上漲過了)。租金體現(xiàn)的是在現(xiàn)有收入水平上，消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的市場(chǎng)合理價(jià)格。而物價(jià)和收入水平是正相關(guān)的。因此可以認(rèn)為，十年后租金上漲70%，也就是10年后租9300元?，F(xiàn)在看這十年間的得失：340萬(wàn)按保守計(jì)算，按現(xiàn)在五年定存上浮10%，6.05%收益“兩次復(fù)利”10年后是577萬(wàn)。10年間租金收入89萬(wàn)。利息收入237萬(wàn)。也就是說(shuō)越租越虧啊。

　　 由于中國(guó)的產(chǎn)權(quán)問題，目前還沒有明確，不好計(jì)算。不過按國(guó)際慣例，收取物業(yè)稅一般是總價(jià)的1-3%每年。因此70年期滿后，以目前推論，一年物業(yè)稅是3.2萬(wàn)到9.6萬(wàn)之間。也就算是租政府的房子住了，自己有無(wú)產(chǎn)權(quán)也只有形式不同而已。而且有遺產(chǎn)稅，因此不要想它在70年后還有無(wú)價(jià)值?？梢钥隙ǖ氖堑綍r(shí)候，老舊盤+遺產(chǎn)稅+物業(yè)稅=毫無(wú)價(jià)值。

　　 由于中國(guó)的計(jì)劃生育，2011年人口普查：0-16占16%，60以上13%，17-44占41%，45-60占30%。中國(guó)平均壽命76計(jì)。16年后，中國(guó)60以上30%，有17%的空間會(huì)空出來(lái)。而且下一批會(huì)達(dá)到40%左右。還會(huì)繼續(xù)空出空間。因此從此可以看出，取消計(jì)劃生育政策時(shí)間不遠(yuǎn)了。你們還怕沒房住嗎?我現(xiàn)在一家三口總共住400多平方，中國(guó)房子不是太少是太多了。保利還有1000萬(wàn)平米的保利城，光明至沙田還有一個(gè)近萬(wàn)平米的土地，佳兆業(yè)萬(wàn)科碧桂園在帶頭開發(fā)。不要說(shuō)自己沒房產(chǎn)，問問自己現(xiàn)在住多大的空間，租的也算。

　　由以上可以總結(jié)了。要么較大幅度通脹，限購(gòu)導(dǎo)致此惡果的可能性是有的。房?jī)r(jià)不跌，M2總量不變，慢慢滲透到消費(fèi)市場(chǎng)中，也就是池子的水流出來(lái)了。這個(gè)結(jié)果使銀行利率上漲，通脹率上漲，銀行存準(zhǔn)率提高。使實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加困難，國(guó)家調(diào)控繼續(xù)兩難，經(jīng)濟(jì)衰退會(huì)更長(zhǎng)時(shí)間。結(jié)果是物價(jià)工資不斷上漲，房?jī)r(jià)不漲，銀行利息上漲，房租上漲。較后房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。因此目前持有房產(chǎn)不利。

　　二就是房?jī)r(jià)大幅度下跌，至少是60%。

　　三就是在以上兩者一起作用的情況下，房?jī)r(jià)有下跌，物價(jià)工資有上漲。但結(jié)果必須是房?jī)r(jià)回歸合理。

　　我是這么定義合理的，在目前高GDP及城市化高峰期，人口高峰期，房?jī)r(jià)有高溢價(jià)，在逐利影響下，必定趨向不合理，在經(jīng)濟(jì)衰退，人口老齡化，城市化后期，房?jī)r(jià)也會(huì)極低，一致看空也會(huì)不合理。合理則必須是理性的，也就是以房租收益率和銀行利率及通脹率作參照。房租和他們之間的關(guān)系是房租凈收益》銀行利率》通脹率。

　　 因此，我10年后房?jī)r(jià)看平，短期看跌，長(zhǎng)期看漲(基于配套及通脹)。這個(gè)并不重要，而是資金怎么配置較有利可圖。短期租房，現(xiàn)金理財(cái)(以前理財(cái)虧是以房?jī)r(jià)暴漲比較，與物價(jià)上漲影響不大，當(dāng)然這十年如果沒有炒房肯定虧了，要順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展)。

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