2014年兩會上，多位全國政協委員和樓市專家探討全國樓市的“分水嶺”現象，為啥土地市場火爆樓市成交低迷?一二線城市熱三四線城市冷的原因何在?一道樓市“四字謎”揭開神秘面紗，“雙向調控”成討論焦點，政府“托底蓋帽”的調控方向也日益清晰。

　　預期：三四線城市房價上漲空間不大

　　2014年初，一二線城市房價穩(wěn)中有升，三四線城市房價則現松動跡象。

　　據房產數據顯示，2013年底至今，江蘇、山東等地的多個三四線城市樓市交易疲軟，個別城市成交量甚至“腰斬”。“一線城市的房價未降，北京五環(huán)之內的住宅均價直逼4萬元/平方米，好點的地段就要5萬-6萬元/平方米，緊靠學校的小區(qū)每平米的價格10萬元也不稀奇。”全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康(微博)介紹說。

　　賈康分析說，部分三四線城市輪番上漲之后，房價上漲空間確實已經不大。但房價是否不再上漲，或者出現價格下調趨勢，一定要具體分析，每個城市的情況都要區(qū)別分析，涉及到一個城市內部還要具體分析地段，“沒有經過前期瘋狂炒作的城市，好地段的房價可能還要漲一陣”。

　　原因：地價推高房價效應已弱化

　　“每年年初，都是一個房產的銷售淡季。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強說，一般四五月才進入房產商推盤旺季，加上去年年底部分城市的地方性調控措施，對房產市場有一定的殺傷力，一些城市出現樓市成交疲軟的現象屬正常。

　　陳國強介紹說，整個去年土地市場和樓市成交是雙豐收的。今年年初，土地市場熱樓市成交冷，是因為土地市場主要取決于政府推地的力度和節(jié)奏，一二線城市地價上漲快，和政府推地多少息息相關。地價是一個直接的變量，對房價有帶動作用，但地價推高房價的效應已經弱化。

　　賈康認為，房價與地價中間還有很多環(huán)節(jié)。住房在呈升值趨勢，是自然壟斷下所有因素共同作用使然。如果是地價決定房價，那么只要控制住區(qū)的地價，房價就會趨于低穩(wěn)。但實際上，即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚。

　　調整：市場化法制化手段是大方向

　　全國政協委員、住建部部長姜偉新面對有關房價提問時，透露出“雙向調控”的樓市政策信號。一時間，“雙向調控”成為業(yè)界討論的熱點。

　　業(yè)內人士分析說，“雙向調控”將成樓市主方向，不同城市分類指導。正如亞太城市房地產研究院院長謝逸楓所言，“雙向調控”是指在房地產調控長效機制“過渡期”內，實施“托底蓋帽”的雙向調控方針。其中以政府提供較基本住房保障為“托底”，以抑制因過度投機導致的房價過快上漲是“蓋帽”。

　　陳國強認為，加強政府分類指導、落實保障房工作、依靠市場化法制化的手段進行調整是大方向。據了解，此前經濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。不再依靠單一手段解決住房問題，而是通過雙向努力實現“住有所居”。

　　走向：要看城鎮(zhèn)化水平

　　賈康分析說，房產市場走向要看大背景，“看中國城鎮(zhèn)化水平走到哪兒了”，在城鎮(zhèn)化率達到30%以上，城鎮(zhèn)化才會進入加速期，一般進程完成后城鎮(zhèn)化率要達到70%。2013年中國城鎮(zhèn)化率為53.73%，如果一年提高一個點的話，還得走約20年。

　　陳國強表示，目前并不存在房價全面下降的信號，杭州溫州等地的房價調整不過是基于供求關系和市場狀態(tài)的一種調整，不會大范圍鋪開。

　　“我國的房產市場還有10年以上的成長空間。”在陳國強看來，房產市場應該細分為住宅市場、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、產業(yè)地產等多種地產形式。房產市場是復合型的發(fā)展方向，將和其他多種業(yè)態(tài)相結合。

　　陳國強認為，住宅產業(yè)和城市化進程有相關性，我國的城市化充分發(fā)展還有較長的路要走。但將來，房產市場的空間布局和市場會有很大的變化，增量空間可能會出現下滑或轉移。

　　房產稅年內不會全面開征

　　房產稅持續(xù)討論了五六年，一直沒有進入實質征收階段。“不動產統(tǒng)一登記和城市住房信息系統(tǒng)聯網，這是房產稅征收的基礎。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強分析說，房產稅的開征一直缺乏基礎。

　　關于不動產登記制度，濟南和青島已明確要在2014年推開，這對未來房產稅開征，是個基礎條件。據了解，國務院已經同意建立由國土資源部牽頭的不動產登記工作部際聯席會議制度。

　　全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康也表示，“不動產登記對房產稅推開將起到技術支撐作用，接下來要做的是加快房產稅立法進程。”

　　“房產稅至今未增加試點地區(qū)，的阻礙是意見不一致。”賈康說，擴大試點的地區(qū)討論得不少，但較后形成可操作方案的不多。據了解，上海和重慶的房產稅改革試點已經實施三年多了，對其模式和效果的爭議不斷。2013年末有消息稱，今年房產稅會擴大試點范圍甚至全國推行。

　　賈康分析說，年內實行的可能性不大。在重慶試點方案中，就先從獨立別墅開始，可以考慮從高端住宅開始，然后再漸進地往前推。

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