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新政后土地拍賣忽遭冷遇 開發(fā)商稱或是補(bǔ)倉良機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 601 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  任何一個(gè)房產(chǎn)新政的出爐,較后都會(huì)傳導(dǎo)到土地市場,只是這一次,沒想到會(huì)這么快。

  剛過去的3月5日,杭州主城區(qū)迎來國五條細(xì)則出臺(tái)后的場土地拍賣會(huì)。原先預(yù)想中的火爆場面沒有出現(xiàn),當(dāng)天掛牌的4宗土地,全部以底價(jià)直接成交。要知道,就在一周之前,杭州的土地市場還是地王頻出,四處開花,溫度熱得讓人感覺到了夏天。前后之反差,實(shí)在過于明顯。

  值得一提的是,接下來,杭州將會(huì)迎來一次密集的推地潮。僅僅3月份,杭州(包括蕭山、余杭)就有24宗1412.8畝地塊入市,其中,主城區(qū)出讓15宗地塊,總出讓面積為56萬平方米,總可建面積達(dá)142.8萬平方米,起始總價(jià)88.6億元。許多人所關(guān)心的,這些土地推出后,市場的反應(yīng)會(huì)不會(huì)有所改變?新政后頭拍遇冷,又是否僅僅是土地市場降溫的開始?

  新政后土地拍賣忽遭冷遇

  新近出臺(tái)的新國五條細(xì)則,似乎并沒針對土地市場有非常明顯的調(diào)控,但土地市場還是立刻作出了反應(yīng)。

  在3月5日直接成交的4宗土地中,其中兩宗長睦的宅地,之前是較受市場關(guān)注的。這兩塊土地所處的板塊,可盡享皋亭森林公園、半山公園、虎山公園、龍山公園、上塘河等豐富的自然資源,生態(tài)環(huán)境可媲美曾經(jīng)被熱捧的田園板塊。同時(shí),這兩宗姊妹地的起始拿地成本都不高,其中長睦單元R21-06地塊出讓面積81758平方米,起拍總價(jià)8.8億元,長睦單元R21-07地塊出讓面積52701,起拍總價(jià)5.5億元,這樣的體量和總價(jià),在許多開發(fā)商承受范圍之內(nèi),預(yù)想中競爭應(yīng)該會(huì)比較激烈。

  當(dāng)然,更為重要的一點(diǎn)是,兩塊土地的起拍樓面地價(jià)均只有4500元/平方米,這個(gè)價(jià)格無疑在主城區(qū)屬于價(jià)格的洼地。而在杭州各個(gè)板塊的地價(jià)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),不斷創(chuàng)出區(qū)域新高的大背景下,這一區(qū)域卻如同未被開墾的處女地,其價(jià)值似乎有被市場重新挖掘、呼之欲出的態(tài)勢。

  只不過,結(jié)果是兩塊地均因沒有人上前競價(jià),而以底價(jià)成交。較后的成交樓面價(jià),分別僅4505元/平方米和4517元/平方米,而較終分別拿下兩地塊的保利和金地,也算是意外“撿漏”。

  事實(shí)上,這個(gè)價(jià)格,甚至低于3年多之前該區(qū)域成交地價(jià)。2009年底,長皋板塊成功出讓兩宗宅地,樓面地價(jià)分別為4483元/平方米和4207元/平方米,兩塊土地均由杭州市城市建設(shè)發(fā)展有限公司競得,兩個(gè)地塊合起來開發(fā),就是即將于3月開盤、總建筑面積約25萬平方米的“城發(fā)云錦城”。值得一提的是,這個(gè)地價(jià)也已經(jīng)是當(dāng)年主城區(qū)成交較便宜的宅地。

  土地市場風(fēng)云變幻,居然如此之迅捷。

  3月推地潮能否延續(xù)熱度

  據(jù)杭州國土資源局公開資料顯示,今年1-2月杭州主城區(qū)共出讓地塊33宗,出讓總面積約116萬平方米,可建面積325.2萬平方米,成交總額140.9億元。而其中,主城區(qū)成交土地面積48.4萬平方米,總收入為96.12億元,創(chuàng)較近5年同期土地收入新高。

  與此同時(shí),土地價(jià)格也逐步回暖。特別是蛇年之后,七堡、祥符、丁橋等區(qū)域的樓面地價(jià)均創(chuàng)下新高。延續(xù)1-2月份的熱度,3月杭州將迎來密集推地潮,杭州將推出24宗土地,其中主城區(qū)出讓15宗地塊,總出讓面積為56萬平方米,總可建面積達(dá)142.8萬平方米,起始總價(jià)88.6億元。

  除了已經(jīng)于3月5日出讓的4宗土地,主城區(qū)接下來要出讓的熱門地塊,還有不少。

  丁橋的姊妹地塊,無疑是的熱點(diǎn)地塊。主要是因?yàn)榫驮?月下旬,雖然當(dāng)時(shí)新國五條剛出,但就在它們的隔壁,還是成交了一塊土地:龍湖地產(chǎn)斥資10.9億元,在36輪競價(jià)后,將它果斷收入囊中。8886元/平方米的樓面地價(jià),也重塑了丁橋價(jià)格標(biāo)桿。而即將出讓的這兩塊地,售價(jià)均為6000元/平方米,與龍湖地塊相同。因?yàn)楦舻脤?shí)在太近,兩塊地與龍湖地塊的條件也基本一致,所以這兩塊地較終能夠拍出什么樣的價(jià)格,受寵程度如何,都較能反映新國五條細(xì)則出臺(tái)前后,土地市場發(fā)生的變化。

  三墩板塊也連推三宗宅地,出讓總面積90163平方米,總體量23.4萬平方米,總售價(jià)約18.8億元。這個(gè)區(qū)域久未有宅地出讓,但發(fā)展日趨成熟。而就在2月20日,金地以6.36億總價(jià)競得浙江科技學(xué)院祥符GS10-R21-02地塊,成交樓面價(jià)9341元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到28.2%。而此次出讓的地塊相對位置要更好,屆時(shí)又會(huì)拍出什么樣的價(jià)格,也讓人期待。

  此外,蔣村板塊、勾莊、田園等熱門板塊,也將有土地出讓。

  開發(fā)商稱或是補(bǔ)倉良機(jī)

  3月的密集推地潮,以國五條細(xì)則出臺(tái)后頭場土地拍賣的清冷場景開局,那么,是否可以由此判定土地市場升溫就此戛然而止,土地市場又會(huì)否再次掉頭向下?

  對此,廣宇集團(tuán)營銷總監(jiān)章佳毅表示,現(xiàn)在來下這個(gè)結(jié)論還有些武斷。“沒有土地,開發(fā)商怎么過日子?”他說,長睦地塊遇冷,現(xiàn)在看來并不能說明太多問題,畢竟長睦地塊還屬于一個(gè)新興板塊,在許多開發(fā)商心目中認(rèn)同度還不夠,所以還不能單純以這兩塊土地,來得出土地市場整體向下的結(jié)論。他說,開發(fā)商會(huì)根據(jù)自己的需求,確定拿什么地,而不會(huì)看到地就想拿,所以某些土地因?yàn)槟玫娜吮容^少,價(jià)格拍得比較低,也很好理解。

  事實(shí)上,表示要繼續(xù)拿地的開發(fā)商也不少??ぴ禺a(chǎn)營銷總監(jiān)趙春蕾坦言,對于開發(fā)商來說,拿地是沒辦法的事情,項(xiàng)目做完了,沒有土地就意味著“無米下炊”,人也留不住。事實(shí)上,郡原地產(chǎn)從去年開始就一直到處在看地,卻一直未有斬獲。而像郡原這樣去年開始還沒有拿過地的公司,還著實(shí)不少。

  而剛在3月5日拿下長睦一宗宅地的金地房產(chǎn),顯然是拿地積極開發(fā)商的代表。據(jù)金地集團(tuán)東南區(qū)副總經(jīng)理沈鋒明介紹,今年以來,金地已經(jīng)在浙江接連拿下4宗地,其中2宗在杭州,另外2宗分別位于寧波和金華,而接下來還要拿。他透露說,金地明年在東南區(qū)將要實(shí)現(xiàn)100億元的銷售額,而現(xiàn)在還有50億元的缺口。“我們接下來還將繼續(xù)深耕杭州,因?yàn)楹贾莸娜菁{度和輻射全省的購購力是非常強(qiáng)的。”他說。

  對于3月5日的土地遇冷,一位開發(fā)商甚至表示,土地市場暫時(shí)冷卻一段時(shí)間較好,這也為去年錯(cuò)過了較佳拿地時(shí)機(jī)的開發(fā)商,創(chuàng)造了補(bǔ)倉的好時(shí)機(jī)。

  土地價(jià)格分化將更加明顯

  當(dāng)然,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新國五條細(xì)則出臺(tái),一旦嚴(yán)格實(shí)施,對于土地市場的影響,不可能沒有。“國五條細(xì)則對于土地市場,肯定是潑了點(diǎn)冷水。它是國家給的一個(gè)警示,就是土地市場不可能像前段時(shí)間那樣火熱,開發(fā)商可以悠著點(diǎn)。所以開發(fā)商在拿地上肯定會(huì)比之前要謹(jǐn)慎。”趙春蕾說。

  但她認(rèn)同,這種影響,卻有可能因?yàn)樗巺^(qū)域、地塊條件的不同,而有所差異。而單宗土地之間的價(jià)格分化,也將會(huì)更加明顯。剛需土地應(yīng)該會(huì)更加受寵。

  “公司現(xiàn)在比較看好的是一些各方面配套漸趨成熟的近郊板塊,面向純剛需客戶,資金周轉(zhuǎn)比較快的地塊,我想其他開發(fā)商應(yīng)該也會(huì)這樣想,所以符合這些條件的地塊,接下來肯定還會(huì)受到歡迎。”一位外地開發(fā)商告訴記者。

  而相反,他認(rèn)為,一些偏改善型的區(qū)域或者地塊,則會(huì)影響比較大。典型的如之前很受關(guān)注的蔣村板塊,去年卻曾經(jīng)以9000元/平方米左右的底價(jià)成交,而3月份即將出讓的蔣村地塊,據(jù)說去問的人也不多,主要還是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)塊的先期定位比較高,做市場較受歡迎的剛需盤有些難度;又如前段時(shí)間之江度假村地塊之所以受到冷遇,并不是因?yàn)殚_發(fā)商不喜歡濱江區(qū)域,而是因?yàn)榈貕K配備的相當(dāng)體量的商業(yè),影響了資金周轉(zhuǎn)率,讓不少開發(fā)商望而卻步。

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