正文：專家?guī)湍阕屑毸闼愣愘M

實際上，征收個稅并沒有增加太多購房成本。

　　7月26日國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，
進一步明確征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅的相關問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個稅征收政策一出臺，許多業(yè)主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣?！拔覑畚壹摇薄ⅰ按蟪烧巍钡冉?jīng)紀公司的專家認為，實際上個稅征收在稅費中的比重并不大。

個稅計算公式更明確

　　本次個稅政策則明確表示，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）× 20%。而在以往的稅法里關于“個稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個稅繳納是按差額征收，即（售房款－原購房款－合理費用）×20％。

不同性質(zhì)房屋交納稅費不同

　　為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”、“大成正嘉”分別對商品房、已購公房和經(jīng)濟適用房舉例說明：

　　★商品房

　　個稅征收計算：

　　商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　商品房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅和印花稅等稅金。

　　商品房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用（商品房及其他住房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費用假設為原值的10％）。

　　■案例：

　　張先生于2002年在團結(jié)湖地區(qū)購購了一套70平方米的房子，假設房屋原值為48萬元，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65×5.5％＝3.575萬

　　印花稅＝成交額×0.05％＝65×0.05％＝0.0325萬

　　所以個稅＝(65－48－3.575－0.0325-4.8)×20％萬＝1.7185萬

　　該業(yè)主所要交納稅費總額為：營業(yè)稅+印花稅+個稅＝5.326萬。

　　專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時的利益。

　★已購公房

　　個稅征收計算：

　　已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，
加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關稅費。

　　已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　已購公房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用（已購公房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設為原值的15％）。

　　■案例：

　　李先生于1998年在方莊地區(qū)購購了一套60平房米的房子，假設房屋原值為30萬元，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝50×0.05％＝0.025萬

　　所以個稅＝（50－30－0.025－4.5）×20％萬＝3.095萬

　　該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝3.12萬。

　　專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，較初購購者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其較終出售價格與原購購價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費的支出。

　★經(jīng)濟適用房

　　個稅征收計算：

　　經(jīng)濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，
以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　經(jīng)濟適用房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用（經(jīng)濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設合理費用為原值的15％）。

　　■案例：

　　王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購購了一套120平方米的房子，假設房屋原值為36萬元，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝54×0.05％＝0.027萬

　　所以個稅＝（54－36－0.027－5.4）×20％萬＝2.5146萬

　　該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝2.5416萬。

　　專家指出：經(jīng)濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟適用房等同于商品房，外地人是可以購購的。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價，還是具有較強的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。

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