在廣州舉行的“博鰲房地產(chǎn)論壇2012年度論壇”上，權(quán)威專家稱，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。若今年兩會(huì)之前部分城市出現(xiàn)房價(jià)非理性上漲，則極有可能引來更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。不過，從目前情況來看，在多地元旦樓市紛紛“報(bào)漲”的形勢(shì)下，2013年年初樓市相對(duì)樂觀的預(yù)期正在形成。

　　在論壇上，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化與走勢(shì)、城鎮(zhèn)化機(jī)遇等話題，成為百余家房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　業(yè)界警惕樓市快速回暖

　　今年元旦期間，全國主要54個(gè)城市新建住宅簽約達(dá)到8438套，同比上漲16.8%

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一在論壇上透露，今后五年樓市將陸續(xù)呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：一是對(duì)合理的改善性需求將有明確支持；二是保障房建設(shè)在控制總量的前提下，加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)投入；三是把政府編制和組織實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃作為引導(dǎo)預(yù)期和調(diào)控市場(chǎng)的重要手段，更多地運(yùn)用市場(chǎng)和法律手段來完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；四是從產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和生態(tài)文明的高度推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　住建部中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示，回顧2012年全年，房地產(chǎn)政策環(huán)境可以概括為“既沒加碼也不放松”，一以貫之的樓市調(diào)控為維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行發(fā)揮了重要作用。2013年，預(yù)計(jì)仍將持續(xù)抑制投資性購房，并繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)信貸政策。不過，陳淮也同樣強(qiáng)調(diào)行政性調(diào)控向市場(chǎng)性調(diào)控過渡的必要性。他表示，若樓市調(diào)控能夠堅(jiān)持科學(xué)理性的改革思路，在新型城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)帶動(dòng)下，未來五年中國房地產(chǎn)需求增長將是全球較快的市場(chǎng)之一。

　　值得注意的是，業(yè)界人士已對(duì)近期樓市的快速回暖形成政策警覺。朱中一等權(quán)威專家表示，近期若部分城市出現(xiàn)房價(jià)非理性上漲，政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策“是很有可能的”，尤其是在今年兩會(huì)之前。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)較新報(bào)告顯示，2012年四季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的觸底回暖，房地產(chǎn)成交量快速回升并帶動(dòng)房價(jià)止跌企穩(wěn)。截至2012年11月，全國商品房成交面積年內(nèi)累計(jì)達(dá)到91705萬平方米，頭次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，商品房均價(jià)5837元/平方米，報(bào)漲6.1%，其中住宅均價(jià)漲7.8%。

　　2013年1月份，各地樓市再傳“暖訊”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年元旦期間，全國主要54個(gè)城市新建住宅簽約達(dá)到8438套，比2012年同期上漲了16.8%。廣州、北京等地一手住宅1月頭周的成交均價(jià)環(huán)比漲6%左右。

　　從以上情況可以看出，即便全國范圍內(nèi)不存在房價(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)，但一些剛需強(qiáng)勁的城市不排除基于供需結(jié)構(gòu)緊張而出現(xiàn)的漲價(jià)可能。

　　住建部政策研究主任秦虹則表示，2013年我國經(jīng)濟(jì)增長會(huì)在去年第四季度的回升基礎(chǔ)上慣性延續(xù)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生正面影響。同時(shí)，部分城市的去庫存化加速，也會(huì)在供求層面形成新格局。不過秦虹表示，在房價(jià)有明顯上漲的區(qū)域市場(chǎng)，調(diào)控還會(huì)從嚴(yán)從緊。

　　房企積極布局核心城市

　　據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，萬科2012年全年拿地超過40幅，保利超過60幅

　　除政策趨勢(shì)外，業(yè)界在2013年初較為關(guān)注的話題還有城鎮(zhèn)化。

　　記者了解到，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在幾大“城市群”中悄然布局土地儲(chǔ)備。經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，萬科2012年全年拿地超過40幅，保利超過60幅。除北京、上海等一線城市外，萬科保利在廣袤的二三線城市遍尋佳地。如萬科在唐山、徐州、貴陽、莆田等地大舉增加土儲(chǔ)，保利布局區(qū)域則遍布沈陽、鄭州、武漢等大量核心城市。招商地產(chǎn)也表示將積極補(bǔ)充三四線項(xiàng)目資源，高度關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d城市。

　　更早布局城鎮(zhèn)化的龍頭房企還有恒大地產(chǎn)。除北、上、廣等一線城市外，恒大于長沙、太原、武漢、濟(jì)南、鄭州、石家莊、合肥、長春、南昌、貴陽、西安、海口、昆明、蘭州、呼和浩特、銀川、南寧、哈爾濱、烏魯木齊、西寧等120多個(gè)城市擁有200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2012年恒大全年累計(jì)銷售額923.2億元，成為又一個(gè)有望進(jìn)入“千億”軍團(tuán)的一線房企。

　　綜觀上述企業(yè)的戰(zhàn)略布局，以交通大動(dòng)脈為導(dǎo)向的趨勢(shì)十分明顯。

　　根據(jù)權(quán)威人士的介紹，我國未來城市布局緊緊圍繞“兩橫三縱”展開，即以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以主要的城市群地區(qū)為支撐，以軸線上其他城市化地區(qū)和城市為重要組成。以陸橋通道為例，它是指為連接歐洲與亞洲兩側(cè)海上運(yùn)輸線而建立的便捷運(yùn)輸鐵路，又叫新歐亞大陸橋，涉及城市包括連云港、徐州、商丘、鄭州、洛陽、西安、蘭州、烏魯木齊等地。

　　城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃正討論

　　未來的新型城鎮(zhèn)化道路將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動(dòng)和資源配置展開

　　“兩橫三縱將會(huì)成為中國推進(jìn)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施配套、發(fā)展沿岸城市建設(shè)的關(guān)鍵性思路，是需要房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)注的引導(dǎo)性思路。”國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松稱。

　　據(jù)巴曙松介紹，近期相關(guān)政府部門正在研討和制定促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的規(guī)劃性文件，但目前規(guī)劃還在討論和起草階段。總體上，未來的新型城鎮(zhèn)化道路仍將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動(dòng)和資源配置來展開。

　　巴曙松介紹，從總量上看，地方城鎮(zhèn)化率在30%至50%之間時(shí)是加速發(fā)展期。雖然我國總體城鎮(zhèn)化率接近50%，但很多地方區(qū)域仍處于30%至50%之間。從戶籍角度考量的人口城鎮(zhèn)化率也遠(yuǎn)不及實(shí)際居住人口的城鎮(zhèn)化率和土地城鎮(zhèn)化率，因此市場(chǎng)發(fā)展空間較大。

　　從投資方向上看，巴曙松建議高度關(guān)注以大型城市為核心的城市群概念，而國家層面也已經(jīng)通過交通大動(dòng)脈的布局來引導(dǎo)城鎮(zhèn)化方向，“這是房企未來十年需要高度關(guān)注的領(lǐng)域。”

　　從日本東京等地經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)的結(jié)果之一是人口向以大城市為核心的城市群的自然流入。這種市場(chǎng)導(dǎo)向和政府引導(dǎo)一起，疊加影響城鎮(zhèn)化格局。“如果我們確定是以城市群作為核心發(fā)展目標(biāo)的話，城市群內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)、城際網(wǎng)絡(luò)可以成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的。仔細(xì)研究2012年下半年以來發(fā)改委新批的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)與2008年有很大不同的地方，就是城際鐵路占非常大的比重。這是有意識(shí)的，這直接涉及企業(yè)的策略。”巴曙松稱。

　　不過，秦虹對(duì)城鎮(zhèn)化助推房價(jià)一說作了撇清。秦虹表示，城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵極為豐富，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響起碼在2013年還是中性的。

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