別墅市場(chǎng)也打促銷(xiāo)戰(zhàn)？

　　一別墅承諾翻番回購(gòu)

　　“返租回購(gòu)”一般在商業(yè)地產(chǎn)或者是酒店式公寓、旅游度假項(xiàng)目中比較常見(jiàn)，住宅項(xiàng)目鮮有使用。然而，面對(duì)年底大量房源入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈的別墅市場(chǎng)涌現(xiàn)家玩“返租回購(gòu)”的樓盤(pán)。這家樓盤(pán)正是江寧頗為知名的別墅樓盤(pán)中浩青溪莊園。

　　【驚人】

　　500萬(wàn)購(gòu)，10年后1000萬(wàn)回購(gòu)

　　近期南京在售項(xiàng)目中，好些樓盤(pán)推出返租形式促銷(xiāo)賣(mài)房，比如綠城水晶藍(lán)灣的超五星酒店、位于長(zhǎng)江路的凱潤(rùn)金城以及江寧湯山附近的湯城匯。不過(guò)這種形式在住宅市場(chǎng)極少有商家推行，更別說(shuō)總價(jià)居高不下的別墅。

　　然而， 近日江寧別墅盤(pán)中浩青溪莊園放出消息，將推出一批實(shí)行返租回購(gòu)的別墅房源。記者以購(gòu)房者身份致電該盤(pán)售樓處時(shí)，一位銷(xiāo)售人員也證實(shí)確有此事。“我們有一批小院獨(dú)棟別墅參與此次活動(dòng)。”

　　該銷(xiāo)售人員介紹，“業(yè)主收房之后，可以選擇交給中浩集團(tuán)旗下的酒店代為運(yùn)營(yíng)，5年內(nèi)每年返還業(yè)主總房款6%的收益，每年業(yè)主還有28天的居住使用權(quán)，可以自由選擇到中豪集團(tuán)旗下的黃山、青島等地的酒店度假。后5年，租金收益將按照業(yè)主6成、開(kāi)發(fā)商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，我們將翻倍回購(gòu)，比如原本總價(jià)500萬(wàn)的房子，10年后業(yè)主不想要，開(kāi)發(fā)商將以1000萬(wàn)元回購(gòu)。”據(jù)了解，該項(xiàng)目目前在售二期別墅房源，面積為330~753㎡，總價(jià)從496萬(wàn)~2100萬(wàn)不等。

　　該盤(pán)銷(xiāo)售人員還透露，近期購(gòu)房還將推出一次性付款8.8折的優(yōu)惠，較便宜的一套總價(jià)大概是420萬(wàn)左右，365㎡房源單價(jià)劃到1.15萬(wàn)元/㎡左右。

　　記者粗略計(jì)算，以該盤(pán)總價(jià)420萬(wàn)元的別墅為例，如果每年返還總房款6%，則業(yè)主每年獲得24萬(wàn)元的收益，5年將獲得120萬(wàn)元的收益，抵扣后總房款僅300萬(wàn)元。

　　【調(diào)查】

　　別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

　　在眾多業(yè)內(nèi)看來(lái)，中浩青溪莊園的“返租回購(gòu)”，也是出于回籠資金壓力下的無(wú)奈之舉，其實(shí)是一種低調(diào)的讓利降價(jià)行為。而中浩青溪莊園一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人也坦言，“為了盡快資金回籠，才會(huì)推出那么大的促銷(xiāo)優(yōu)惠。”

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，一些別墅樓盤(pán)之所以會(huì)推出大力的促銷(xiāo)優(yōu)惠，除了年底回籠資金的壓力外，也跟近期別墅市場(chǎng)上激烈的競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在“金九銀十”期間，南京別墅共上市房源444套，19家別墅推出了新房源。其中10月南京別墅上市385套，超過(guò)了第三季度的別墅上市總量。而11月，南京將有12家別墅推近300套新房源。年前700、800套的上市量，對(duì)于別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)不容樂(lè)觀，促銷(xiāo)戰(zhàn)不可避免。一些樓盤(pán)已經(jīng)提前搶跑，例如，純新盤(pán)五礦九璽臺(tái)，近期頭次開(kāi)盤(pán)的單價(jià)低至15000元/㎡。

　　“之前受‘限購(gòu)’影響，遠(yuǎn)郊別墅銷(xiāo)售不理想。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，年底給予一定促銷(xiāo)手段也是意料之中。

　　【分析】

　　運(yùn)營(yíng)狀況決定能否兌現(xiàn)

　　中浩青溪莊園案場(chǎng)的陳經(jīng)理介紹，該盤(pán)交付之后，業(yè)主可以選擇中浩集團(tuán)旗下的布瑞薩酒店代為運(yùn)營(yíng)。目前中浩青溪莊園的配套——四布瑞薩花園酒店已經(jīng)于今年8月交付運(yùn)營(yíng)。“我們的預(yù)想是，未來(lái)的裝修資金可能與業(yè)主五五分。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目早有這種返租回購(gòu)的度假別墅。比如在海南，海景度假別墅都是裝修成套間后營(yíng)業(yè)，每間房的收益還是相當(dāng)可觀的。而滿(mǎn)堂紅置業(yè)有多年別墅交易經(jīng)驗(yàn)的張經(jīng)理介紹，目前江寧城市別墅的租金收益比較客觀，比如瑪斯蘭德和帝景天成的別墅月租金收益基本都在2萬(wàn)元以上。“如果中浩青溪莊園按照酒店來(lái)運(yùn)營(yíng)的話(huà)，月收益可能還會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2萬(wàn)元。”記者走訪發(fā)現(xiàn)，南京遠(yuǎn)郊一些運(yùn)營(yíng)良好的旅游度假別墅，每晚的入住費(fèi)用開(kāi)價(jià)基本都在800元以上，如白鷺島度假村。

　　“這種返租回購(gòu)的別墅有一定風(fēng)險(xiǎn)，若市場(chǎng)震動(dòng)較大，則有可能不能順利回籠資金，較壞的可能連房子都不能交付。”南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智分析，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要一定培育期，短期內(nèi)要獲得較高收益難度較大，除非有實(shí)力較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)公司和優(yōu)質(zhì)的旅游資源來(lái)支撐。

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