近期，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究主任、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)甘犁的觀點(diǎn)引發(fā)爭(zhēng)論，他認(rèn)為中國(guó)家庭資產(chǎn)的“泡沫化”，尤其是住宅領(lǐng)域的產(chǎn)能已經(jīng)嚴(yán)重過剩，目前三分之一的產(chǎn)能已足夠滿足未來長(zhǎng)期的均衡供需，未來3到5年內(nèi)房產(chǎn)泡沫會(huì)破裂。

　　其實(shí)，近些年來，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫論和崩盤論，一直不絕于耳。乍一聽，這些言論似乎都有道理。然而，現(xiàn)實(shí)卻是：房?jī)r(jià)僅有兩次短暫的小幅下調(diào)，卻從未大跌過，而住宅成交量則總體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。那些甚得民心的“偉大預(yù)言”，一次又一次的落空。不禁讓人疑惑，這究竟是為什么？

　　決定一國(guó)或一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的因素多而復(fù)雜，但歸根結(jié)底，住宅存量規(guī)模與居民數(shù)量的匹配度，決定住宅的不足還是過剩。如果住宅存量已經(jīng)遠(yuǎn)大于居民自住需求，則市場(chǎng)和房?jī)r(jià)很容易產(chǎn)生泡沫；如果住宅存量明顯小于居民自住需求，則不可能生成系統(tǒng)性的房?jī)r(jià)泡沫。

　　戶均住房套數(shù)，是一個(gè)非常核心的指標(biāo)。一戶人家，不管是私有的，還是租住的，至少得平均有一套房子，才算能基本滿足需求。所以，戶均一套房，就成為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，住宅短缺與非短缺的分界線。然而，即便達(dá)到戶均一套房，仍然難言滿足需求，因?yàn)檫€有緊靠學(xué)校的小區(qū)需求、度假需求、工作流動(dòng)帶來的臨時(shí)性租房需求等。任何時(shí)段內(nèi)，社會(huì)上總是存在一定量的閑置房。

　　不妨先看發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。日本戶均住房套數(shù)于1968年超過1，1980年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，2008年達(dá)到1.17套。韓國(guó)戶均住房套數(shù)于2002年超過1，目前該值達(dá)到1.08。美國(guó)1965-2009年間，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定在1.12左右。英國(guó)自1960年代以來戶均住房套數(shù)超過1，1980年代該值達(dá)到較高為1.08。

　　2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房套戶比為1.04，即那時(shí)的我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“戶均一套房”。但從住房質(zhì)量上看，2005年我國(guó)城鎮(zhèn)住房成套率只有77%（成套住房包括獨(dú)立的起居室、廚房和衛(wèi)生間），成套住房套戶比僅為0.8。

　　按照近幾年的發(fā)展速度，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)戶均成套住房套數(shù)應(yīng)該接近1。相當(dāng)于日本1970年前后的水平。以此衡量，尚不能斷定我國(guó)住宅存量已經(jīng)飽和。反倒是，住房需求還將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)10-15年左右。

　　不過，在全國(guó)住宅存量不過剩的前提下，少數(shù)地區(qū)卻形勢(shì)堪憂。去年以來，全國(guó)有兩個(gè)城市的住宅市場(chǎng)，表現(xiàn)比較糟糕，同時(shí)也特別有名，一個(gè)是溫州，另一個(gè)是鄂爾多斯。從市場(chǎng)特征上分析，兩地皆存在巨量的社會(huì)閑置資金，民間高利貸猖獗，過去幾年樓市中的投資投機(jī)需求非常旺盛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫。若從住宅存量的合理程度來看，鄂爾多斯尤具典型意義。

　　鄂爾多斯是中國(guó)典型的資源型、暴富型城市。過去幾年，當(dāng)?shù)馗辉＜娂妼⒎康禺a(chǎn)作為重要投資方向。據(jù)大致估算，從2005年到2011年，此地房?jī)r(jià)6年間翻了差不多6倍。2011年10月，多家媒體報(bào)道，鄂爾多斯的地產(chǎn)老板王福金欠債自殺，整座城市人心惶惶。同時(shí)據(jù)新聞報(bào)道，該市人均擁有3至4套房，按去年的住宅建設(shè)速度，兩年后商品房總套數(shù)將使人均住房擁有量達(dá)到10套以上。在耗資千億元打造的康巴什新城，成片住宅區(qū)人煙，近乎空城。

　　媒體報(bào)道的現(xiàn)在人均3-4套房、未來10套房可能有夸張的成份，不妨根據(jù)官方數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年全市戶籍人口為154萬人，其中非農(nóng)業(yè)人數(shù)為49萬人，常住人口為200萬人，也即外來人口46萬人，城鎮(zhèn)常住人口141萬人，城鎮(zhèn)化率約71%。假如本地城鎮(zhèn)人口（其中46萬為本地農(nóng)民）中的六成、外來人口中的5%具有購(gòu)房能力，則共60萬人具有購(gòu)房能力。2011年全市商品房銷售面積為439萬平米，其中約七成為商品住宅，也即307萬平米，人均購(gòu)房面積5點(diǎn)多平米；而2011年全國(guó)城鎮(zhèn)人均購(gòu)房面積僅1點(diǎn)多平米。全市房地產(chǎn)施工面積4122萬平米，按七成為住宅計(jì)算，也即2885萬平米，人均增加48平米，戶均（按一戶三口人算）約144平米。按此情況推算，幾年后本地家庭平均擁有3套或以上住宅，存在較大可能性。

　　另外，鄂爾多斯并非人口導(dǎo)入型城市，未來人口增長(zhǎng)前期并不樂觀。在戶均套數(shù)達(dá)到或超過3的條件下，房?jī)r(jià)泡沫顯著。投資投機(jī)性資金一旦斷鏈或撤離，房?jī)r(jià)很快就會(huì)大跌，正如去年以來的現(xiàn)實(shí)。因此，從全國(guó)范圍來看，我國(guó)房?jī)r(jià)并非高得離譜，仍有堅(jiān)實(shí)的需求支持當(dāng)前價(jià)位，但對(duì)于鄂爾多斯這樣的城市，則危局盡現(xiàn)。

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