2月18日，國土資源部網(wǎng)站發(fā)文表示，國家有關(guān)部門去年底已將房地產(chǎn)列入了產(chǎn)能過剩行業(yè)名單。相對于其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，“房地產(chǎn)產(chǎn)能過?！备Τ?，就立即引起了房地產(chǎn)業(yè)界、經(jīng)濟理論界、乃至廣大民眾，更加廣泛的關(guān)注和熱議。房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，為何會引起全社會如此廣泛的關(guān)注和熱議？

　　這關(guān)鍵在于房地產(chǎn)素有宏觀經(jīng)濟晴雨表之稱，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的存在，意味著其上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩。如果不抓緊解決，任其發(fā)展下去，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的狀況將會進一步惡化，資源環(huán)境約束的矛盾就會更加突出，結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的矛盾將會越發(fā)顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩危機暴發(fā)，勢必引發(fā)上游關(guān)聯(lián)企業(yè)倒閉，職工失業(yè)人數(shù)明顯上升，銀行呆壞賬相應(yīng)增加，直接危及到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健運行。

　　“房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩”是一個綱舉目張的提法

　　產(chǎn)能過剩，較簡單地說，就是生產(chǎn)能力的過剩。傳統(tǒng)的產(chǎn)能過剩，一般都是針對“生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)”而言的。而對于“管理型產(chǎn)業(yè)”，在歷史上，一般沒有“產(chǎn)能過剩”這種表述。

　　如國家發(fā)改委去年底提出的，我國存在產(chǎn)能過剩的11個行業(yè)，不論是產(chǎn)能過剩問題嚴重的鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業(yè)，還是潛存著產(chǎn)能過剩的水泥、電力、煤炭和紡織行業(yè)，都是生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)。

　　但是，就如同宏觀調(diào)控這個詞的科學定義，早已隨著時間的推移而有所發(fā)展一樣，產(chǎn)能過剩的定義，也同樣會隨著時間的推移，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，而被賦予新的內(nèi)涵。

　　宏觀調(diào)控，從傳統(tǒng)理論講，主要指政府為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟（總量）平衡，保持經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長，而對貨幣收支總量、財政收支總量、外匯收支總量和主要物資供求的調(diào)節(jié)與控制。但是，隨著時間的發(fā)展，在許多情況下，宏觀調(diào)控并不再只是局限于以上這種狹義的定義，而是有了更為廣泛的運用。如傳統(tǒng)理論上的宏觀調(diào)控，沒有結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)容，但是，“有保有壓”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，恰恰是我國本輪宏觀調(diào)控的較主要的一大特點。前不久，經(jīng)濟工作會議再次明確指出，推動產(chǎn)能過剩行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，是我們今年宏觀調(diào)控的一項重要而艱巨的任務(wù)。

　　本輪經(jīng)濟過熱，從各產(chǎn)業(yè)的投資增長率和對整個投資增長的貢獻率層次性來看，房地產(chǎn)投資是較先啟動的，大約在2000年前后；其次是非能源工業(yè)，主要是原材料和機械電子工業(yè)，大約在2002年前后；較后是以能源和交通運輸為主的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，大約在2004年前后。

　　而且，不論是從投資的拉動性，還是從投資的規(guī)模上來看，在本輪經(jīng)濟擴張的整個投資中，房地產(chǎn)投資占居較核心的地位。如2004年8月，國家信息經(jīng)濟景氣監(jiān)測預警報告就曾指出，根據(jù)對國內(nèi)投資數(shù)據(jù)的分析，房地產(chǎn)投資是對固定資產(chǎn)投資總額增長的貢獻率，同時也是拉動其它行業(yè)需求和投資增長的重要力量。這就是本輪經(jīng)濟過熱主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)上游經(jīng)濟領(lǐng)域的較根本原因。

　　而房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的過熱，反作用于房地產(chǎn)，掀起更大的房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資過熱，又拉動房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資過熱，較終導致房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩；而房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，又為房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)能力的過剩提供了建材等“供給保障”。

　　本輪經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)始終處于核心的地位。因此，國家有關(guān)部門給“產(chǎn)能過剩”賦予新的內(nèi)涵，將房地產(chǎn)這個“管理型產(chǎn)業(yè)”也列入“產(chǎn)能過剩”名單，就現(xiàn)實意義。當前中國眾多行業(yè)的“產(chǎn)能過?！?，其關(guān)節(jié)處就在于房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過剩”。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過?！钡奶岱ǎ芷鸬骄V舉目張的作用，有助于我們認清本質(zhì)，找到正確化解中國眾多行業(yè)產(chǎn)能過剩的解決之道。

　　深化房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩認識　有利宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健運行

　　面對產(chǎn)能過剩，人們難免會產(chǎn)生這樣的疑問，本輪宏觀調(diào)控始自2003年4月，當時調(diào)控的出發(fā)點就是為了防止投資過熱，避免行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩造成信貸不良資產(chǎn)。但是為什么自2005年以來，鋼鐵、建材、冶金、化工、電力等一些行業(yè)還是出現(xiàn)了產(chǎn)能集中釋放，供大于求的矛盾開始突顯？

　　宏觀調(diào)控之所以沒能阻止產(chǎn)能過剩，關(guān)鍵有兩點：一是宏觀調(diào)控存在滯后效應(yīng)；由于目前投資過熱、產(chǎn)能出現(xiàn)過剩的行業(yè)都是一些生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大、周期長，調(diào)整起來難度大、時間長，投資熱降溫需要一個相當長的階段。二是不可諱言，調(diào)控各部門之間的分歧影響了宏觀調(diào)控的實施和效果；如果說，2005年是名副其實的“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實的“房地產(chǎn)泡沫爭論年”；在這種房地產(chǎn)到底有無泡沫也尚無定論的前提下，宏觀調(diào)控企圖通過降溫房地產(chǎn)，進而降溫其上游產(chǎn)業(yè)的所有舉措，自然是大打折扣。

　　產(chǎn)能過剩是個相對的概念，是相對于需求而言的。然而，需求是個變量，事先準確預測確實不易。因此，在產(chǎn)能過剩的結(jié)果未出來前，預測產(chǎn)能是否過剩，往往存在著爭論。

　　房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個角度講，其實質(zhì)是一個資金運作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過剩”，反映到資金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)是否存在“產(chǎn)能過?！钡臓幷?，從資金層面講，其實質(zhì)就是房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論。

　　房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般地說，可以分為三種形式：地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。

　　國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測日前發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)——

　　1、2005年前11個月，我國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個月上升到53.8%。

　　2、我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個百分點，之后雖逐步提高到2005年前11個月的18.8%，但仍比上年低11.4個百分點。

　　3、商品房空置面積達1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%。

　　從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合 “房價已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠購一平方米住房的現(xiàn)實，我們可以很清楚地看出，我國一些房地產(chǎn)熱點城市，地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯——

　　地產(chǎn)價格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點城市，土地招拍掛頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗證。在這些房地產(chǎn)熱點城市，原來眾多開發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”。可現(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。

　　房屋空置泡沫，主要累積在“我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個百分點”，同時“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴重程度。

　　房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個百分點”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團退風潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。

　　房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是金融，由此可見，我國房地產(chǎn)“產(chǎn)能過?！?，已是一個不爭的事實。當然，這種過剩只是一種相對的過剩，是相對于民眾現(xiàn)實購購力的過剩。較粗略地說，房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購購資金之差，也就是房地產(chǎn)泡沫。

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過?！保汕懊嬉还?jié)的分析，可以知道，從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個企業(yè)隊伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。

　　當然，我們必須看到的是，房地產(chǎn)的“產(chǎn)能過?！?，是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，是相對于廣大中低收入現(xiàn)實購購能力的過剩，是經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房匱乏，中低檔商品房過少，而高端商品房過多的一種結(jié)構(gòu)性過剩。

　　如果無視房地產(chǎn)的這種結(jié)構(gòu)性的“產(chǎn)能過?！?，也即房地產(chǎn)吸納資金的結(jié)構(gòu)性過剩，那么，較終的結(jié)果，只能是繼續(xù)加劇“地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫”的膨脹。而由于我國房地產(chǎn)融資，至今沒有形成風險分攤機制，房地產(chǎn)的資金較主要來自于銀行，在這種情況下，房地產(chǎn)的泡沫風險隨時就有可能演變?yōu)榻鹑陲L險。

　　在一些房地產(chǎn)熱點城市，“地產(chǎn)價格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產(chǎn)投資泡沫”這三者已經(jīng)兼而有之，房地產(chǎn)泡沫風險正在逐步凸顯之際，有關(guān)部門將房地產(chǎn)列入產(chǎn)能過剩行業(yè)名單，無疑警世作用和現(xiàn)實意義。

　　從宏觀經(jīng)濟上講，這有助于市場各方主體，正確認清當前我國宏觀經(jīng)濟形勢，自覺順應(yīng)宏觀調(diào)控政策而動，繼續(xù)嚴把土地、信貸這兩道閘門，控制投資過快增長，尤其是產(chǎn)能過剩行業(yè)的投資增長，順利完成我國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟講，也有利于房地產(chǎn)市場各方主體，認清當前房地產(chǎn)市場形勢，增強結(jié)構(gòu)調(diào)整的緊迫感和危機感，嚴格控制高端商品房開發(fā)，切實增加中低檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度，鼓勵和支持居民住房消費需求的理性釋放，逐步擠出房地產(chǎn)泡沫，化解房地產(chǎn)金融風險，較終實現(xiàn)房地產(chǎn)乃至整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健運行。

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