舒時

　　[ 香港樓價在過去3年急升超過60%，租金在過去5年勁升超過50%，但市民個人收入的中位數在過去10年只升了9%，令大量中產及青年人置業(yè)無望 ]

　　香港人曾寄希望于新任特區(qū)行政長官梁振英出招壓制樓價，但終究“敵不過”市場“剛需”強烈，加上全球流動性泛濫，香港房地產市場今年持續(xù)升溫，令那些非地區(qū)的樓房價格也開始與市區(qū)拉近，較離譜的是，隨著香港房價越升越高，連以往不被看好的“兇宅”也出現了價量齊升的現象。

　　獨特的香港“兇宅”市場

　　“兇宅”的價格通常要低于同區(qū)樓房價格20%~40%，甚至更高。即便如此，一般情況下，篤信風水的香港人還是盡可能不沾手“兇宅”，甚至連銀行也不會為這些樓盤提供按揭貸款。

　　她表示，購購香港兇宅的要么是對風水不敏感的外國人，要么是那些有心購房收租的“有錢佬”，他們往往把“兇宅”購下來之后切割成幾個不同的房間出租。由于這些“兇宅”租金比同區(qū)的房子低得多，因此能夠吸引到租客，但是由于投資“兇宅”的成本也低，因此算下來的率不亞于正常的房子。

　　自成一體的“兇宅”以往只是某些炒家關注，香港有些炒家專門購那些低價的“兇宅”，甚至被媒體稱為“兇宅大王”。

　　隨著香港房地產市場的火爆，較近“兇宅”市場則出現了價量齊升的現象，而且與正常樓房的價格越拉越近。

　　據香港媒體披露，在港島區(qū)有個實用面積不到60平方米的單位，曾經在1998年發(fā)生業(yè)主自殺事件而淪為“兇宅”。隨后一購家在2009年以425萬港元的價格購入，但在數日前卻以770萬港元的高價賣出，成交價僅較市值低3.75%，凈賺約345萬港元。

　　“兇宅”不但有價，同樣也有成交量。目前香港主要的大型小區(qū)內的“兇宅”放盤量已經，個別中產偏愛的住宅區(qū)，年初還有近5個“兇宅”盤，目前已經無盤可尋；同樣的情況也發(fā)生在較偏僻的新界區(qū)。

　　“兇宅”緣何受寵？

　　在香港“兇宅”市場熱鬧背后，是整個香港房地產市場的價格持續(xù)上揚以及嚴重短缺的住宅供應。

　　根據香港經濟日報社副社長兼研究部主管石鏡泉先生近日發(fā)布的一個統(tǒng)計，香港全社會正常每年平均需要建設四五萬套公私樓住宅，但香港特區(qū)政府在過去7年間并沒有積極開發(fā)土地，甚至有個別年份樓宇落成數只有7800套，與需求相去甚遠。

　　掰指一算，如果要彌補過去七年的“欠數”，香港至少需要20萬套房子，而不久前特區(qū)政府只宣布每年建約2萬套單位，因此政府建樓大計一經宣布，房地產市場馬上升溫。

　　近幾年來，或許是受到內地文化的影響，抑或是難以承受越來越高的租金壓力，香港年輕人開始越來越傾向于擁有自己業(yè)權的房屋——這與過往老一輩香港人愿意先租房、后購房形成了強烈的反差。

　　較能說明問題的是近期香港房屋署公布的一份調查。該調查在今年3至4月訪問約2340名申請公屋的申請人，結果顯示，其中不到30歲的單身申請人高達4.57萬，占整體申請數18.95萬的24.1%，其中新登記申請公屋的人更是從2009~2010年度的7000宗急升至2011年的2.03萬宗，升幅高達1.9倍。

　　在被問及申請公屋的原因時，這些年輕人大部分回答稱希望有自己的獨立居所，或是能早日置業(yè)。

　　值得一提的是，筆者所住社區(qū)的一些老香港人表示，過往申請住公屋的均是一些老弱病殘的底層人士，因此不少住公屋的香港人在與外界交流時不愿意談及自己住處。但上述房屋署的調查顯示，在新申請住公屋的年輕香港人中，大專以上學歷占了40%；這些受訪者表示，希望趁年紀尚輕、收入低時申請公屋。由此看來，住公屋已經從底層身份象征向住“福利房”心態(tài)轉變。

　　促成這種微妙轉變的當然是越來越高的房價和租金。有在港讀研后留港工作的內地學生表示，通常需要把收入的近一半拿來交房租，扣除生活費，實際上真正能留著未來用于頭付的儲蓄。

　　有香港的地產專家表示，以目前年輕人大約月收入1.2萬港元計算，即使每月能存6000港元，按10月初香港平均每宗二手住宅成交價449萬港元以及三成頭付計算，需要近19年才能購到房子。

　　當然，有人提出，香港的工資通常漲幅較大，一般年輕人兩三年跳一次槽，便能獲得約20%~30%的加薪，可能不需要那么多時間。

　　實際上，通常隨著職位的增長，香港人對于住所的要求也上升（例如從舊公寓搬到較好的新公寓），因此租金支出也會增加。即便不考慮房價的升幅，沒有10多年的時間，也無法存夠房價頭付款。

　　而且，香港樓價在過去3年急升超過60%，租金在過去5年勁升超過50%，但市民個人收入的中位數在過去10年只升了9%，令大量中產及青年人置業(yè)無望。

　　從上述的分析來看，香港“兇宅”市場的走旺，只不過是整個地產泡沫雄起過程中的一個“小浪花”。而且近期之內，香港的地產市場很可能還難以平抑。

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