廣州再次推出了一個“新地王”，離恒大奪取廣州市新地王僅39天。

　　7月26日下午廣州拍賣番禺大石住宅項目，新城市地產(chǎn)以5805萬元取得該項目，加上項目過戶稅費后購購價近7000萬元，比起拍價溢價達(dá)122.84%，折合樓面地價為11513元/㎡，奪得了番禺區(qū)域“新地王”。

　　但筆者認(rèn)為，廣州在目前再推“新地王”顯得有些不合時宜。本來，廣州一個多月前創(chuàng)出珠江新城樓面地價3.3萬平米的“地王”已經(jīng)倍受關(guān)注，因為是今年全國較先創(chuàng)造的超級“地王”，比北京新創(chuàng)“地王”還要早20多天。

　　不過，在國土部7月19日連夜召開視頻會議、就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和兩部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行通報才剛剛一周，國務(wù)院決定從7月下旬開始派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查的消息發(fā)布才3天，廣州就再次推出“新地王”這的確讓筆者感到很奇怪和詫異。

　　因為，只要對照一下國土部和住建部緊急通知的精神，就會感到廣州的“新地王”是多么不合時宜：

　　《通知》指出，近期房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)的一些波動，雖并未改變市場整體格局，但市場運行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，任務(wù)還很艱巨。對此，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門要有清醒認(rèn)識，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。

　　《通知》要求，各地要把落實住房用地供應(yīng)計劃作為下半年的工作切實抓好，應(yīng)保盡保保障性安居工程用地，并以提高計劃完成率、增加有效供應(yīng)為頭要目標(biāo)，進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度。

　　從7月開始，國土資源部將對保障新安居工程用地和普通商品住房用地供應(yīng)實行月度指導(dǎo)，對落實情況較差的將予以通報，年底對各省(區(qū)、市)進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任考核。下半年，各地要密切跟蹤市場形勢，切實把握好土地出讓節(jié)奏、時序和價格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地，擾亂市場預(yù)期，破壞市場穩(wěn)定。

　　《通知》要求市縣國土資源主管部門要進(jìn)一步完善地價專業(yè)評估和集體決策程序，合理確定起始價、底價，在土地出讓前還應(yīng)全面分析、研判市場形勢，對可能出現(xiàn)高價地的要及時調(diào)整競價方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預(yù)案。對預(yù)判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價較高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，要及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

　　《通知》強調(diào)，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正?！锻ㄖ愤€重申了已有的房地產(chǎn)用地管控政策，要求加大閑置土地處置力度。

　　國土資源部黨組成員、副部長胡存智在講話中指出，各級國土資源管理部門要把思想認(rèn)識統(tǒng)一到要求上來，統(tǒng)一到國務(wù)院調(diào)控政策上來。要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)住房用地和房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，加大住房用地供應(yīng)力度，探索完善土地交易方式，對保障性安居工程用地應(yīng)保盡保，堅持做好市場監(jiān)測監(jiān)管，加大閑置土地處置力度。要分類指導(dǎo)，精細(xì)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處。完善土地交易方式，合理安排供地節(jié)奏、數(shù)量和批次，形成均衡協(xié)調(diào)的供地結(jié)構(gòu)。要關(guān)注輿論，敏銳反應(yīng)，把握和引導(dǎo)市場預(yù)期，防止地價信號被社會誤讀。

　　為何在如此敏感的時期廣州再次推出“新地王”呢？這是筆者很關(guān)注的問題。因為，這件事很容易會被看作地方政府與政府博弈的例證。筆者覺得這個“新地王”還有幾個問題和疑點值得關(guān)注和探討：

　　其一，這次的地王并不是政府正常的土地出讓，而是法院委托拍賣。通常這樣的拍賣以往都是很低調(diào)的，這樣購家才有可能盡可能地低價拿地。而這次似乎異乎尋常地高調(diào)，不知何故？而且，政府部門其實沒有必要介入這樣的拍賣和轉(zhuǎn)讓。如果的確有必要介入，也應(yīng)該按國土部和住建部的緊急通知在定價和輿論上給予指導(dǎo)。

　　其二，該地塊因為是法院委托拍賣，需要加收近兩成的過戶費用，因此才導(dǎo)致該地塊樓面地價過萬。據(jù)稱購家的稅費中有15%左右的費用原本是應(yīng)該賣方承擔(dān)，卻被要求要由購家負(fù)擔(dān)，這就無形中提高了地價；還有就是有關(guān)報道的拍賣資料并未顯示該項目的容積率和商住比例等規(guī)劃指標(biāo)，如果該地塊還可以更改和調(diào)整地塊的用途和容積率的話，現(xiàn)在的地價并不真實。

　　其三，開發(fā)商該項目是否只能獲得1%的利潤？新城市負(fù)責(zé)人說：“如果我們的產(chǎn)品有優(yōu)勢，預(yù)計樓面售價可到15000元/㎡左右，加上頭層商業(yè)價值，預(yù)計銷售利潤率為1%左右?？梢?，房地產(chǎn)自從實行“招拍掛”后已無“暴利”可言，開發(fā)商投地的利潤點從15%下降到10%，甚至更低。”既然還可以拿到利潤10%的地，卻偏要去爭奪利潤僅1%的項目呢？
 

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