2011年土地市場(chǎng)低迷，今年市場(chǎng)同樣不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2012年上海市總的供地計(jì)劃變化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所調(diào)整；2012年上半年土地市場(chǎng)或延續(xù)冷清態(tài)勢(shì)，商品住宅和商辦用地出讓不容樂觀，土地價(jià)格可能繼續(xù)下跌。

土地供應(yīng)計(jì)劃或微調(diào)

2011年，上海市住宅供地規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，年初計(jì)劃供地1200公頃，比2010年增加100公頃。在1200公頃的供地總量中，商業(yè)住宅類用地僅為360公頃，占總量30%；帶有政府保障性質(zhì)的“保障性住房”（經(jīng)濟(jì)適用房）、“棚戶區(qū)改造”（動(dòng)遷安置房）和“中小套型商品房”三類用地分別為200公頃、400公頃以及240公頃。保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%。

不過，由于市場(chǎng)低迷，上海2011年的住房用地成交了1031萬平方米，只完成了計(jì)劃的85%。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海商品住宅用地成交面積481.51萬平方米，同比減少16.97%，成交金額共計(jì)470.41億元，同比減少39.54%，住宅用地呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，2011年上海的供地情況完成得并不好，保障房供地計(jì)劃完成情況較好，但商品住宅用地出讓冷清。預(yù)計(jì)2012年總的供地計(jì)劃變化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所調(diào)整。保障房用地供應(yīng)規(guī)模去年達(dá)到峰值，今年會(huì)下降一些。商品住宅用地的價(jià)格可能繼續(xù)下降。

上海市投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳湛勻表示，上海土地供應(yīng)中占較大比例的保障房用地對(duì)房?jī)r(jià)的下滑和市場(chǎng)降溫起到了推進(jìn)作用。在沒有新的政策信號(hào)情況下，未來土地市場(chǎng)各方態(tài)度謹(jǐn)慎，開發(fā)商拿地理性，市場(chǎng)冷清。

此外，業(yè)內(nèi)人士分析，2011年盡管土地市場(chǎng)不好，上海市仍能超額完成預(yù)算的原因，主要是2011年實(shí)際的土地供應(yīng)量高于年初預(yù)期。2012年土地出讓預(yù)算目標(biāo)較為保守，已經(jīng)考慮了市場(chǎng)因素，即便2012年房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)依舊低迷，上海市預(yù)計(jì)依然能夠完成預(yù)算。

理性評(píng)估地塊起拍價(jià)

2011年12月初，上海黃浦江沿江7號(hào)地塊出人意料地流標(biāo)。這塊位于浦東世博園和陸家嘴之間的純住宅地塊，以2.3萬元/平方米的低價(jià)起拍，但仍無人問津。1月13日，原本是松江區(qū)“大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)N5號(hào)”地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)的時(shí)候，在拍賣前突然終止出讓，實(shí)際上是流拍了。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，由于新房銷售受阻，庫存大漲，目前開發(fā)商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被堵死，預(yù)計(jì)2012年的土地出讓市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻。各地若要按期完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)。

經(jīng)過一年的嚴(yán)厲調(diào)控，2011年各地的土地出讓收入已普遍縮水。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。而2012年1月全國(guó)主要城市土地成交量依然低迷，北京土地出讓金減少三分之二，上?？s水了七成，廣州縮水了九成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府來說，目前已到了需要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的時(shí)候。

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