6月6日，上海土地市場迎來今年波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率435.5%。

　　嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地。

　　在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，上海土地市場罕見出現(xiàn)435.5%的溢價率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現(xiàn)“地王”的行情。

　　土地市場真的又開始火爆了嗎？非也。

　　受到本輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，土地市場自2011年下半年開始表現(xiàn)出頹勢，底價成交成為主流趨勢，土地“準(zhǔn)流拍”頻頻出現(xiàn)。2012年1-5月份土地市場也難見回暖趨勢，繼續(xù)延續(xù)底價成交的態(tài)勢。以上海為例，同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，2012年1-5月，上海共成交29幅經(jīng)營性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的3成。

　　那么，土地市場又現(xiàn)“高溢價”，原因何在？未來土地市場如果繼續(xù)產(chǎn)生“高溢價”的現(xiàn)象，將對當(dāng)前樓市調(diào)控政策產(chǎn)生什么樣的影響？這些都值得我們思考。

　　從土地市場出現(xiàn)“高溢價”原因來分析，主要有三方面：

　　、地塊位置區(qū)位確實比較好，比如在城市副、新區(qū)、新城核心地段，這樣的地段的地塊后期具有明顯的成長和溢價價值，會吸引開發(fā)企業(yè)溢價拿地。

　　、“圈地運(yùn)動”導(dǎo)致土地市場“高溢價”。開發(fā)企業(yè)為了獲得更多的土地儲備，同時，也為了企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要，企業(yè)會在不同城市積極拿地儲備土地資源，這樣的行為也會導(dǎo)致“高溢價”。

　　第三、“低起拍價”導(dǎo)致“高溢價”。當(dāng)前高溢價的現(xiàn)象讓筆者回想到2009-2010年土地市場剛剛開始活躍時的場景。當(dāng)時，土地市場成交仍然低迷，但是隨后出現(xiàn)高溢價率成交的現(xiàn)象。從原因角度而言，當(dāng)時土地市場高溢價率的現(xiàn)象一定程度上和“低起拍價”有關(guān)系，政府通過“低起拍價”讓市場呈現(xiàn)出高溢價率現(xiàn)象，隨后，土地市場交易逐漸活躍起來，甚至后期出現(xiàn)多個“地王”。

　　另外，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”是魔鬼。其背后是否在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，也值得我們進(jìn)一步思考。

　　從上海市商品住宅成交量來看，2012年3月、5月商品住宅市場成交量的回暖讓土地市場呈現(xiàn)“高溢價”成為可能，也讓相關(guān)機(jī)構(gòu)對于土地市場產(chǎn)生高溢價的聯(lián)想。

　　市場成交量的回暖導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地意愿增強(qiáng)了？顯然，筆者認(rèn)為，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時，它還不是一個充分的理由。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張，開發(fā)企業(yè)不會這么激進(jìn)的進(jìn)行拿地，如果地價略顯高于市場預(yù)期，那么開發(fā)商就會停止出手。

　　但是，土地市場確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“高溢價”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場調(diào)控并沒有改變開發(fā)商對于未來市場利好的預(yù)期，讓開發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　與此同時，我們也看到，在樓市“降價跑量”的市場背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講，MINI地塊控制地塊總價過高，開發(fā)企業(yè)相對容易接受，減少流拍的風(fēng)險。

　　與此同時，從當(dāng)前嘉定土地市場成交情況來看，土地市場高溢價率的現(xiàn)象一定程度上和“低起拍價”有關(guān)系，嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊起始樓板價3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標(biāo)樓板價已在4221元/平方米，拍賣方通過“低起拍價”讓市場呈現(xiàn)出高溢價率現(xiàn)象。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”不是一件好事情。土地市場“高溢價”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量價的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時候，住建部又出來發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著頭套房，頭套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個范圍的政策應(yīng)該及時糾正叫停。

　　那么，土地市場一旦出現(xiàn)“高溢價率”逐漸走向復(fù)蘇的行情化，盡管這可以增加政府的土地財政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場“高溢價”是魔鬼，我們不希望在這個時候有過多的魔鬼出現(xiàn)。

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