對(duì)于很多地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，2012年將是為生存而戰(zhàn)的一年。以前每來(lái)一次調(diào)控，就有人說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要洗牌，一批地產(chǎn)商要倒閉，說(shuō)了多少年也沒(méi)見(jiàn)倒閉幾家。但2012年狼真的來(lái)了，一批中小地產(chǎn)商將以被并購(gòu)、被收購(gòu)甚至是破產(chǎn)的方式結(jié)束它們的企業(yè)生命。

　　有關(guān)樓市未來(lái)的五大猜想

　　Q1：投資者會(huì)離場(chǎng)嗎?

　　A：任何健康、有活力的商品市場(chǎng)，都并不排斥投資行為甚至是投機(jī)行為的存在，只不過(guò)要看這種投資或者說(shuō)投機(jī)行為在整個(gè)市場(chǎng)中的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)要回歸到持續(xù)、健康發(fā)展的道路上來(lái)，實(shí)際上就是要回歸到真正消費(fèi)者主導(dǎo)市場(chǎng)，多數(shù)人購(gòu)房動(dòng)機(jī)是基于滿足自身的居住需求，而不是通過(guò)快進(jìn)快出以盈利。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)回歸自住需求主導(dǎo)，但肯定還會(huì)有投資者的身影，畢竟基于對(duì)不同城市、區(qū)域、產(chǎn)品價(jià)值判斷的不同，人們會(huì)做出不同的投資選擇，不過(guò)更多的人可能是長(zhǎng)期持有式投資。

　　Q2： 會(huì)一統(tǒng)天下嗎？

　　A：樓市寒冬，也意味著開(kāi)發(fā)商必須轉(zhuǎn)型，更長(zhǎng)遠(yuǎn)地思考行業(yè)的發(fā)展方向。從產(chǎn)業(yè)本身而言，隨著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)粗放增長(zhǎng)模式的擯棄，綠色、環(huán)保、低碳將是政策面以及社會(huì)的共同要求。 相對(duì)毛坯房，更加節(jié)約能源，同時(shí)也能夠更好地幫助購(gòu)房者省時(shí)、省心，從歐美的經(jīng)驗(yàn)看，精裝取代毛坯房是大勢(shì)所趨。在這一點(diǎn)，成都交大房產(chǎn)已經(jīng)先行一步，其交大歸谷項(xiàng)目不僅全精裝，而且引入了空氣質(zhì)量?jī)?yōu)化及管理系統(tǒng)，真正堅(jiān)持的是綠色健康標(biāo)準(zhǔn)。

　　Q3：越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商會(huì)成為物業(yè)持有商嗎？

　　A：萬(wàn)達(dá)是中國(guó)目前持有物業(yè)規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，而業(yè)界對(duì)于萬(wàn)科模式、萬(wàn)達(dá)模式孰優(yōu)孰劣也素有爭(zhēng)議。當(dāng)出售物業(yè)收益利潤(rùn)越來(lái)越低，不排除更多的開(kāi)發(fā)商選擇萬(wàn)達(dá)模式。當(dāng)然，從持有的角度講，更多的開(kāi)發(fā)商將會(huì)選擇商業(yè)地產(chǎn)，這考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)口岸價(jià)值、商業(yè)資源的把控能力。

　　Q4：二手房會(huì)超越一手房成為交易主體嗎？

　　A：從目前來(lái)看，一手房一直是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，然而隨著三環(huán)內(nèi)土地資源的日益稀缺，二手房在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的地位在進(jìn)一步凸顯。2010年成都主城區(qū)二手住宅成交429萬(wàn)平方米，這一成交量與一手房(商品住宅)成交面積比例達(dá)1：2。從目前國(guó)內(nèi)的一線城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比達(dá)到2：1甚至是3：1來(lái)看，二手房遲早會(huì)成為交易的主體，時(shí)間或許就是三五年。

　　Q5：商品房與保障房未來(lái)如何占比？

　　A：作為一種對(duì)商品房的補(bǔ)位，保障房的市場(chǎng)容量將越來(lái)越大，以北京為例，北京2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，保障房用地占住宅用地的比重就超過(guò)五成。從滿足民生需求的角度講，政府加大保障房的投入力度本身就是對(duì)過(guò)去這一體系缺失的補(bǔ)課，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必然會(huì)形成與商品房互為補(bǔ)充的“雙軌制”住房供應(yīng)模式。

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