“2012房?jī)r(jià)必須下跌！”有朋友說，這幾乎等于一句廢話。

　　未必。不是所有人都認(rèn)為2012年的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，甚至還有人等著房?jī)r(jià)反彈。他們的理由是，去年調(diào)控那么厲害，房?jī)r(jià)也沒怎么跌，何況今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力大，很多地方都寄望房地產(chǎn)再次挺身救主。

　　2011年房?jī)r(jià)確實(shí)沒怎么跌。北京、上海、深圳這些一線城市，房?jī)r(jià)表現(xiàn)為“下跌”的，多是新開樓盤，打折或低價(jià)入市。很多二三線城市還在上漲，包括已限購的城市。我老家所在的中部小縣城，普通公務(wù)員月薪僅1000多元，房?jī)r(jià)卻從2010年的3000多元漲到了4000多元，高者達(dá)5000多元。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說，2011年全國平均房?jī)r(jià)仍然在漲，只是漲幅有所回調(diào)。這一點(diǎn)，1月18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可資為證。全國70個(gè)大中城市，2011年12月新建商品住房銷售價(jià)格（不含保障房）同比下降的城市只有9個(gè)，61個(gè)城市房?jī)r(jià)仍然在上漲，只是漲幅基本沒超過5%。

　　順便賣弄一下我自己。2010年底人民廣播電臺(tái)邀請(qǐng)觀察員對(duì)2011年經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。我說的是，如果不包括保障房，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍將上漲（如果包括保障房則是微跌），如果非要冒險(xiǎn)預(yù)測(cè)漲幅，則可能與CPI指數(shù)相當(dāng)。猜得這么準(zhǔn)，可惜電臺(tái)也沒給我發(fā)獎(jiǎng)。

　　但有人會(huì)奇怪地問：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京市2011年同比上漲了1%，但為何北京市自己卻宣布房?jī)r(jià)下降？郭金龍市長(zhǎng)在北京市兩會(huì)上說，2011年北京新建普通住房均價(jià)比2010年下降了11.3%。這是因?yàn)楸本┑男陆ㄆ胀ㄗ≌?，包含了大量保障房，攤薄了房?jī)r(jià)。北京市的成功經(jīng)驗(yàn)很快被模仿，如上海也提出2012年要實(shí)現(xiàn)“新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降”。

　　回到開頭。我提出2012年房?jī)r(jià)必須下跌是什么意思呢？是指到2012年12月底，70個(gè)大中城市尤其是限購城市，其房?jī)r(jià)（不含保障房）同比將表現(xiàn)為下跌，但跌幅不會(huì)超過10%。仍以國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。至于具體樓盤，大部分下跌，但有的還會(huì)逆市上漲。譬如，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的北京261個(gè)樓盤，去年有157個(gè)下跌，74個(gè)上漲，較高漲幅達(dá)24%。

　　我這么說的根據(jù)是，調(diào)控政策沒有松動(dòng)，市場(chǎng)下行趨勢(shì)確立。政策面大家都注意到了1月31日國務(wù)院全體會(huì)議“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的表述。市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)則是：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已然確立。

　　2004年實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控以來，輿論就一直在問“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)到來？”追問了7年，終于來了。所謂房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，我個(gè)人的定義是，全國70個(gè)大中城市連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過一半。2011年11月、12月符合這一定義，自2012年1月起，房?jī)r(jià)向下運(yùn)行的趨勢(shì)確立。

　　由此，我對(duì)地產(chǎn)商的建議是，繼續(xù)出貨為上。打折要一步到位，不要100、200地降。而對(duì)于剛需來說，2012年可能是較好的購房時(shí)機(jī)之一。之所以說可能是較好的購房時(shí)機(jī)，是因?yàn)槲覀兘K于盼來了房?jī)r(jià)的真正下跌，而下跌期間是購方市場(chǎng)，消費(fèi)者有議價(jià)權(quán)；之所以說在“較好的購房時(shí)機(jī)”后面加上“之一”，是因?yàn)槲也虏煌?013年的調(diào)控政策會(huì)如何變化。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要改善調(diào)控政策措施，那就不排除對(duì)現(xiàn)行調(diào)控措施微調(diào)。但改善和微調(diào)，并不意味著調(diào)控轉(zhuǎn)向。有些地方可能試圖悄然松動(dòng)限購，但一定會(huì)被政府打回。我個(gè)人贊成對(duì)頭套房利率和頭付成數(shù)回歸優(yōu)惠，支持北京限購年份“由5改3”，這絕非松動(dòng)，而是必要的改善。

　　若眺遠(yuǎn)一些，限購?fù)顺龊?，?yīng)有其他更強(qiáng)硬的抑制投機(jī)投資性需求的政策補(bǔ)位。譬如國家通過征稅，將住房投資收益的50%以上拿走。再強(qiáng)調(diào)一句，房地產(chǎn)的調(diào)控必須是長(zhǎng)期的，住房去投資化也應(yīng)是長(zhǎng)期的，否則貽害無窮，代價(jià)會(huì)沉重到你我無力承擔(dān)。

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