“問君能有幾多愁，恰似2012去賣樓” 股市龍年頭日房產(chǎn)板塊跌幅居前

　　昨天股市龍年開市天，但是期盼的“龍?zhí)ь^”沒有出現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)板塊，在春節(jié)樓市成交冰點的消息聲中，直接來了個“下馬威”，跌幅位居第七，龍頭萬科下跌幅度達到了4%。adv_tag

　　“問君能有幾多愁，恰似2012去賣樓……”開發(fā)商銷售人員龍年伊始就表達了對賣樓的擔(dān)憂。記者查閱目前的數(shù)據(jù)顯示，樓市已經(jīng)進入了下行周期，2012年，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，較重要的是賣樓及怎么將樓賣出去。有上市房企在微博上表態(tài)：“我們定當貢獻出全部智慧和精力，過好嚴冬！”

　　昨天房地產(chǎn)板塊走勢低迷，板塊內(nèi)多數(shù)個股出現(xiàn)下跌，包括萬科A、招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)、金地集團等均出現(xiàn)一定幅度下跌。

　　根據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從春節(jié)除夕(1月22日)至年初五(1月27日)，廣州陽光家園共計網(wǎng)簽19套單位，同比去年春節(jié)前六天下降59.6%，網(wǎng)簽均價為10257元/㎡，同比下降12.7%，呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

　　房企放大假 三月現(xiàn)行情

　　春節(jié)7天假期，上海樓市成交量連續(xù)第3周大幅下跌，全市新房成交均價17099元/平方米，一共成交16套折合面積1749平方米，同比2011年春節(jié)一周的成交量分別下降27.9%和33.3%。

　　杭州更慘，春節(jié)7天假期，共成交商品房1套，預(yù)訂2套，為五年來較低。

　　濟南市透明售房網(wǎng)成交數(shù)字顯示，新建商品住宅春節(jié)假期成交量為零。北京春節(jié)長假被爆零成交，不過北京住建委解釋說，是因為長假暫停了房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)。

　　然而，對于春節(jié)業(yè)績，房地產(chǎn)界很不以為然。“年年出這種傻瓜新聞，不知道大多數(shù)房企和代理公司春節(jié)放假，初五才上班嗎？” 廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英在微博上表示。話雖然粗了點，不過的確也是實情。記者昨天采訪發(fā)現(xiàn)，不少地產(chǎn)公司的員工仍沉浸在幸福的假日當中。

　　“我現(xiàn)在不在廣州，正月十八才正式上班呢。”恒大地產(chǎn)某員工向記者表示。雖然恒大的各個樓盤在春節(jié)期間照常營業(yè)，但是僅僅保留一兩個值班人員而已，并沒有做推廣活動。而大部分員工今年的假期長達20天，比往年多了5天。

　　“今天不上班，明天才正式上班呢。”昨天萬科廣州區(qū)的一名員工告訴記者。而萬科在金沙洲的樓盤金域藍灣，一直到初六才開市。

　　記者從中海地產(chǎn)獲悉，旗下在華南區(qū)的樓盤，都是到年初四才開市。“每年春節(jié)成交都很淡，怎么也要到3月份才來一波吧。”某上市房企華南區(qū)高層告訴記者，不能簡單地就以此來推論房地產(chǎn)很慘淡，而且，這種趨勢，也是延續(xù)去年四季度的頹勢而已。

　　對此，經(jīng)緯地產(chǎn)研究總監(jiān)朱欣苑表示，每個春節(jié)成交都比較低，發(fā)展商都不推貨，今年很多樓盤都是到年初五年、初八才推貨。當然，房地產(chǎn)商放大假也和市道有關(guān)，“市道好的時候，開門會早一點。”

　　“上半年成交有一定的難度，觀望氣氛會比較濃，但是不排除三四月份會有一定的回升。”朱欣苑表示。

　　信貸影響將擴大

　　房產(chǎn)銷售難上難

　　“信貸額度的減少是2011年出現(xiàn)樓市調(diào)控效果的較主要因素，在2012年上半年限購政策不會放松，信貸因素的影響還將擴大。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。

　　“人生自古誰無死，2012去賣樓；踏破鐵鞋無覓處，那人依舊在賣樓；夕陽無限好，那人在賣樓；惜秦皇漢武，又在賣樓……”如何賣樓已經(jīng)成了今年開發(fā)商的心病。“不預(yù)測，不等待，畢竟市場是很難一概而論的，而且不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，銷售策略并不一樣。”某上市房企華南高層向記者表示，比如說去年的淘金家園，只要價格降到一定程度，剛需就擺在那里。

　　“一場史詩般的決賽，納(達爾)沒贏，遺憾！可沒有輸者，雙方都拼盡了全部力量，都是成功者，依然愛納(達爾)，開始喜歡德約(科維奇)了！華南的同事們，面對房地產(chǎn)的嚴冬，只要我們努力了，貢獻出我們的全部智慧和精力，我們就是成功者。”中海副總裁、中海地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理曲詠海在微博上號召。對此，中海內(nèi)部人士呼應(yīng)：“我們定當貢獻出全部智慧和精力，過好嚴冬！”

　　甩賣商業(yè)地產(chǎn)

　　綠城欲輕裝上陣？

　　龍年開工的天，在去年深陷媒體暴風(fēng)眼的綠城中國再次亮相：大行瑞銀引述綠城中國管理層稱，綠城目前正與潛在購家洽談，將再出售4個項目，希望再套現(xiàn)60億元。

　　記者前日就此消息向綠城中國有關(guān)人士求證，該人士表示，一切需以港交所發(fā)布公告為準，目前尚不知情。記者發(fā)現(xiàn)，這4個項目均為商業(yè)項目，而商業(yè)地產(chǎn)在綠城產(chǎn)品中所占比重向來不大，或者這一次，綠城想甩賣商業(yè)地產(chǎn)，輕裝上陣？

　　甩賣吃飯家伙 瑞銀評價仍不樂觀

　　由于資金鏈緊張，綠城中國在去年底開始出售資產(chǎn)，合共套現(xiàn)37.26億元人民幣。

　　本次瑞銀透露的消息稱，綠城中國意欲再出售的項目為上海天山路寫字樓項目、溫州鹿城廣場、青島審計局商業(yè)項目以及北京奧克伍德雅居。

　　需要注意的是，這四個項目均是當?shù)氐母叨松虡I(yè)項目。而綠城一向?qū)Ｗ⒂谥懈叨司纷≌a(chǎn)品的開發(fā)，商業(yè)物業(yè)比重較小。在其產(chǎn)品組合中，由高層、多層以及別墅構(gòu)成的住宅類占90%以上，而包含酒店式公寓、酒店、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)類產(chǎn)品占比不足10%。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)不受限購影響，但是商業(yè)地產(chǎn)在運營方面，尤其考量開發(fā)企業(yè)的資金實力。2012年，面對資金困局，綠城中國或者是想甩賣商業(yè)項目，輕裝上陣？

　　然而，瑞銀對綠城的評價并不樂觀。瑞銀表示，綠城中國(03900)公司定2012年銷售合同目標為450億人民幣，按年增36%。但瑞銀維持銷售合同預(yù)測270億元，主要由于該行對公司推貨量存疑，其認為以綠城目前財務(wù)緊絀情況下，相信未必有足夠資金進行開發(fā)。

　　回顧：為何深陷泥潭不能自拔

　　綠城中國為何會深陷泥潭而不能自拔？分析綠城的項目可以看到，頭先，綠城產(chǎn)品主打中高端精品住宅產(chǎn)品，而這正是2011年宏觀調(diào)控的較主要目標，限購政策下，即便你有錢，也沒有資格購。

　　其次，綠城的區(qū)域布局主要集中于長三角地區(qū)的一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，綠城在售項目中75%以上集中在長三角地區(qū)的一、二線城市。“綠城九成以上的在售項目都處于限購城市中，其回籠資金難度陡增。”上海某知名房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究總經(jīng)理周建成表示。

　　除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局，還和其快速擴張之路有關(guān)。上海某知名房地產(chǎn)研究院根據(jù)綠城中報及信托機構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元。加上前幾年成立的信托產(chǎn)品，綠城通過房產(chǎn)信托融資的規(guī)模接近百億。目前綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來源的約20%。

　　“2010年底銀監(jiān)會進一步收縮房地產(chǎn)信托，此舉大幅度削弱了以信托融資為主要渠道之一的綠城集團的融資能力。”周建成評述。

　　變賣資產(chǎn)以求生存的開發(fā)企業(yè)不只是綠城一個。在產(chǎn)權(quán)交易所的公開資料顯示，需要轉(zhuǎn)讓的包括上海長江昌鑫置業(yè)投資有限公司51%股權(quán)，海南天鴻海島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。 北京中原統(tǒng)計幾大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示：截至28日，1月份新增掛拍的房地產(chǎn)股權(quán)近10宗，合計市值近20億。

　　去年房地產(chǎn)貸款同比少增7704億元

　　昨日央行公布《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，報告顯示，截至2011年12月末，全部金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計增加7.47萬億元。2011年主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增余額1.26萬億元，同比少增7704億元。

　　央行數(shù)據(jù)顯示， 2011年全年房地產(chǎn)增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點。此外，2011年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比2010年末低5.9個百分點。

　　而去年保障房貸款增速繼續(xù)提高，2011年12月末保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。申銀萬國證券頭席經(jīng)濟分析師李慧勇對記者表示：“預(yù)計商業(yè)房地產(chǎn)貸款增速將繼續(xù)保持低位。因此，相關(guān)貸款增速恢復(fù)到去年同期水平需要等到央行存款準備金再次下調(diào)。”

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