下一個(gè)會(huì)是誰

　　除“限購令”外，2011年較熱的話題就是房產(chǎn)稅了。而到了去年年底，業(yè)界又開始猜測：誰會(huì)繼上海、重慶后成為下一個(gè)實(shí)施房產(chǎn)稅的城市。

　　當(dāng)時(shí)大家猜測的目標(biāo)是廣州和一些中西部城市(2010年資源稅試點(diǎn)也頭先在新疆)。但廣州已于日前明確表示“未收到通知”，其他城市的開征事宜也停留在猜測層面。目前有關(guān)房產(chǎn)稅惟一確切的消息是，1月14日，重慶市國土資源和房屋管理局稱，2012年，重慶主城區(qū)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收門檻將提高至12152元/平方米，這比去年的標(biāo)準(zhǔn)提高了20%左右。

　　不過，在財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康看來，房產(chǎn)稅“將成未來財(cái)源支柱”。較近在參加一場公開論壇時(shí)，賈康暗示，“今年中國將繼續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅和稅制改革，資源稅、房地產(chǎn)稅將是重頭戲。”賈康稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能長期依靠行政色彩濃重的限購、限價(jià)措施，必須建立長治久安的制度框架，“這就不可回避地要考慮在住房保有環(huán)節(jié)(只是在高端)形成房地產(chǎn)稅”。

　　在接受媒體采訪時(shí)，賈康亦表示，目前較重要的是總結(jié)重慶和上海兩地試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，然后再談怎么進(jìn)一步推開。他說，“至于是哪些城市，還很難確定?？偠灾?，未來的房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換‘限購令’這樣的行政手段。”

　　事實(shí)上，去年5月，中國社科院發(fā)布的藍(lán)皮書已提到了擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的必要性：不僅可增加地方財(cái)政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房價(jià)過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前表示，“2012年，北京乃至全國推出房產(chǎn)稅的可能性很大。”如此一來，“原來閑置的房屋會(huì)迅速進(jìn)入市場，增加樓市供給，從而緩解供需矛盾”。

　　楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年房產(chǎn)稅將會(huì)有批城市進(jìn)行試點(diǎn)，數(shù)量會(huì)超過兩個(gè)。

　　但早前也有專家對《國際金融報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會(huì)全面實(shí)施房產(chǎn)稅，這主要是因?yàn)?ldquo;目前產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)主體和各自家庭關(guān)系復(fù)雜，且全國各地情況差異非常大”。

　　限購令松綁還是持續(xù)

　　在分析機(jī)構(gòu)看來，2011年是中國房地產(chǎn)調(diào)控“較嚴(yán)厲”、“落實(shí)較到位”的一年。其中，對市場殺傷力的就屬“限購令”了。

　　2011年1月26日出臺(tái)的新“國八條”中，相關(guān)部門就要求各地政府合理制定和公布房價(jià)控制目標(biāo)，出臺(tái)具體的限購范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市必須加入限購。隨后，一線城市中如北京、上海、深圳等地開始出臺(tái)限購政策的細(xì)則，二三線城市如南京、蘇州乃至臺(tái)州、佛山等地也紛紛加入限購大軍。

　　“限購令”在2011年產(chǎn)生了明顯效果，2012年，該政策還能否在主要城市持續(xù)下去？

　　關(guān)于這個(gè)問題，業(yè)界對此早有爭論。全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈去年10月就公開表示，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)更多運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。對此，住建部部長姜偉新回應(yīng)，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，2012年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸健康發(fā)展，“這表明2012年將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定不移地對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控”。但楊紅旭對《國際金融報(bào)》記者表示，受國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢的影響，及樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，即房價(jià)逐漸合理回歸，“預(yù)計(jì)2012年下半年，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整”。

　　在楊紅旭看來，率先進(jìn)行“調(diào)整”的很可能還是部分地方政府。具體模式可能是縮短外地人納稅時(shí)間、限購范圍縮小至90平米以下的中小戶型(類似長沙)、限購區(qū)域縮小(只限主城區(qū)，不限郊區(qū))、允許本地戶籍家庭新購一套房(類似珠海)等。

　　樓市“大嘴”任志強(qiáng)表示，在全國48個(gè)限購城市中，除北京、上海外，大多只要求購房者提供1年社?；蚣{稅證明。因此，他預(yù)計(jì)，至今年3月，將釋放一批符合條件的購房者，這也會(huì)給市場帶來20%左右的新增需求量。

　　當(dāng)然，從目前的局面看，一些城市繼續(xù)選擇了限購政策。上海市此前表示，今年上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，執(zhí)行住房限購政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在此之前，北京、廣州、?？凇⑸钲?、青島、福州、長春和廈門等城市已表態(tài)，今年“限購令”將延續(xù)。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長遠(yuǎn)看，取消“限購令”是大勢所趨。楊紅旭稱，“2010年以來的多個(gè)國家文件中，屢屢明確‘在一定時(shí)期內(nèi)’實(shí)行限購，且從未說過永不退出。”

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　　房價(jià)還可以跌多少

　　不管是“限購令”、開征房產(chǎn)稅，還是保障房建設(shè)，較終的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房價(jià)。2011年，調(diào)控雖有效果，但大多數(shù)城市的房價(jià)仍在同比上漲，但漲幅趨緩，也有少部分城市房價(jià)出現(xiàn)了下跌。據(jù)瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎統(tǒng)計(jì)，2011年，三亞房產(chǎn)成交價(jià)下跌12%左右，上海、南京等地也有小幅下跌。在她的統(tǒng)計(jì)中，就連上海市房價(jià)的平均跌幅也有5%-10%。

　　對于2012年的房價(jià)走勢，瑞銀表示，預(yù)計(jì)中國政府未來6個(gè)月將繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，因此2012年中國房價(jià)或?qū)⑾碌?%至20%，其中，一線城市房價(jià)跌幅。

　　在媒體一項(xiàng)有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查中，有69.9%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2012年國內(nèi)房價(jià)呈下行趨勢，其中，認(rèn)為房價(jià)跌幅20%以內(nèi)的是主流。另外，還有11.7%的人認(rèn)為，2012年國內(nèi)房價(jià)會(huì)大幅下跌，僅有1%的人認(rèn)為2012年國內(nèi)房價(jià)會(huì)上行。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠日前撰文稱，2012年將進(jìn)入房價(jià)下跌的波。但與2011年的“急跌”相比，2012年的總體跌勢要緩和一些，“因?yàn)楫?dāng)房價(jià)下跌20%至30%后，急需購房的民眾和一些投資客會(huì)進(jìn)場，交易量就會(huì)上升，于是房價(jià)走勢會(huì)出現(xiàn)反復(fù)”。

　　潘石屹則表示，“我對房地產(chǎn)市場的走勢還是非常悲觀的。”他稱，具體到房價(jià)，“只有跌的可能性”。剛剛在冰島購地失敗的中坤集團(tuán)董事長黃怒波也很悲觀：“本輪樓市調(diào)控不會(huì)停止，房價(jià)降幅應(yīng)該在30%。”

　　楊紅旭先前告訴《國際金融報(bào)》記者，中國樓市的上一個(gè)冬天是2008年10月至2009年7月，當(dāng)時(shí)國房景氣指數(shù)在冬天呆了10個(gè)月，“由于這次不會(huì)有之前那樣的救市力度，所以這一次房地產(chǎn)的冬天持續(xù)時(shí)間將超過上一次”。

　　不過，業(yè)內(nèi) 人士認(rèn)為，就區(qū)域而言，以一線城市為例，樓價(jià)下跌更多地還是集中在郊區(qū)和交通不方便的地區(qū)，而在市或離市較近的地區(qū)，樓價(jià)很難下跌。

　　房企缺錢是偽命題？

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量明顯減少的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流問題，房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不會(huì)過多減速。但同時(shí)，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)因?yàn)橘Y金緊張、借貸成本高等，遇到經(jīng)營問題，甚至關(guān)閉”

　　隨著銀根緊縮、銷售相對低迷，從去年年中到現(xiàn)在，一直持續(xù)著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊的說法。而去年11月初，浙江綠城面臨破產(chǎn)的消息似乎為資金吃緊的說法添加了一些佐證。

　　在資本市場中，一些房企也開始“不務(wù)正業(yè)”，意欲通過其他途徑為企業(yè)融資。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，去年年底以來，先后有中弘地產(chǎn)(中弘北京像素 )、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。另一方面，水井坊等企業(yè)也退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將精力集中在自己的主業(yè)上。

　　在分析人士眼中，2012年，房企的資金鏈或仍比較緊張。國泰君安一份報(bào)告稱，2012年房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬億元，相當(dāng)于2009年4萬億元刺激計(jì)劃政策的1/3。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹也曾測算，“2012年，近六成企業(yè)有資金缺口，這決定了今年是行業(yè)分化和整合的一年。”而截至去年第三季度，上市房企的負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

　　然而，在一位 房地產(chǎn)人士看來，房企資金鏈吃緊根本是個(gè)“偽命題”，房企遠(yuǎn)未達(dá)到當(dāng)年的歷史低谷(2008年)。據(jù)他所述，目前仍有80%的房企保持著良好的資金流，“只有少數(shù)房企資金鏈吃緊、負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，這也與2009年至2010年高價(jià)拿地有密切關(guān)系”。

　　他對《國際金融報(bào)》記者說，雖然銀根緊縮，但在銀行眼中，不少房地產(chǎn)企業(yè)仍是“較優(yōu)質(zhì)客戶”，“甚至，一些銀行主動(dòng)要求房企不要急著還錢，因?yàn)?，錢還回來之后，還是要貸出去，還不如留在‘優(yōu)質(zhì)客戶’那兒。所以，只要2012年房企沒有重大決策失誤，沒有高價(jià)拿地等，度過‘概念中’的寒冷冬天沒有問題”。

　　瑞信亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬去年9月曾表示，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量明顯減少的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流問題，房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不會(huì)過多減速。但同時(shí)，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)因?yàn)橘Y金緊張、借貸成本高等，遇到經(jīng)營問題，甚至關(guān)閉。

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)，在所謂的“寒冬”中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在打折促銷，積極回收現(xiàn)金。以上海為例，在嘉定區(qū)附近，目前就有數(shù)個(gè)新樓盤正準(zhǔn)備或已在打折促銷，以吸引消費(fèi)者收回現(xiàn)金。

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　　土地抄底機(jī)會(huì)已至？

　　隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，土地市場‘已逐漸呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢’。政策環(huán)境的不明朗使開發(fā)商對后市缺乏信心

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