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海南樓市入冬困住雅居樂(lè) 其高端樓盤(pán)或推小戶(hù)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1084 次
原本是期望攻城略金的籌碼,如今卻變成了影響業(yè)績(jī)的“愁碼”。
“3年厚積薄發(fā)的旗艦力作,專(zhuān)為財(cái)富量身定制比肩全球的高端濱海豪宅。”這是雅居樂(lè)清水灣即將推出的碧海帆影樓盤(pán)的廣告語(yǔ)。然而,這個(gè)被雅居樂(lè)寄予厚望的樓盤(pán)卻遭遇海南樓市的“冬天”。
根據(jù)雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司(雅居樂(lè),3383.HK)較新公布的數(shù)據(jù),1~11月份,該公司共錄得280億元的合約銷(xiāo)售額,占370億元全年目標(biāo)的76%。業(yè)績(jī)不夠理想的原因是銷(xiāo)售額占比較大的清水灣表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。
“主要業(yè)務(wù)集中于廣東和海南兩地,清水灣一個(gè)項(xiàng)目的占比就達(dá)到了30%。海南市場(chǎng)需求的不確定性,成了公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的不穩(wěn)定因素。”國(guó)泰君安分析師余立峰對(duì)記者表示。
除此之外,另有分析人士認(rèn)為,雅居樂(lè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向于度假型和中高端定位,在剛需和改善型需求受?chē)?guó)家支持的時(shí)期,雅居樂(lè)顯然要比做中低端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商感受到更大的壓力。
這一幕并不陌生,2008年,雅居樂(lè)也曾因業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中在珠三角地區(qū)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。時(shí)至如今,這家房企再次深陷布局單一的困局當(dāng)中。
海南項(xiàng)目拖累
銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,雅居樂(lè)11月錄得合約銷(xiāo)售金額約為18億元,1~11月份,共錄得合約銷(xiāo)售金額280億元,同比增長(zhǎng)10%。按370億元的年度目前計(jì)算,前11個(gè)月的完成率約為76%。
“從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看,銷(xiāo)售占比近三成的清水灣項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn),這在一定程度上影響了公司的整體業(yè)績(jī)。”上海證券分析師柯學(xué)鋒表示。
據(jù)了解,前11月,位于海南的清水灣項(xiàng)目的合約銷(xiāo)售額為69億元,離年初公布的100億元預(yù)期目標(biāo)仍有不小差距。數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目在7~10月4個(gè)月時(shí)間里,簽約成交金額僅為21億元,而11月份的銷(xiāo)售額更是進(jìn)一步下降到了2億元。
瑞信指出,雖然冬季是海南項(xiàng)目銷(xiāo)售高峰期,但今年的這一行情并未顯現(xiàn),預(yù)計(jì)雅居樂(lè)達(dá)成全年目標(biāo)有一定難度。
“目前海南樓市已陷入成交僵持的狀態(tài),除了小戶(hù)型產(chǎn)品還有成交外,高總價(jià)的大戶(hù)型以及別墅去貨速度都很慢,很多高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售基本都靜止了。”廣州中地行董事長(zhǎng)徐建平說(shuō)。
申銀萬(wàn)國(guó)也在報(bào)告中表現(xiàn)出了對(duì)海南市場(chǎng)較為悲觀(guān)的看法,認(rèn)為海南對(duì)于雅居樂(lè)的貢獻(xiàn)占比較其他開(kāi)發(fā)商要大得多,隨著全國(guó)其他城市房?jī)r(jià)調(diào)整,海南的價(jià)格調(diào)整也箭在弦上。量?jī)r(jià)齊跌的局面一旦開(kāi)始,雅居樂(lè)無(wú)疑將遭受重創(chuàng)。
“隨著成交量跌入谷底,海南的開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始大幅降價(jià)促銷(xiāo),進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)對(duì)海南資產(chǎn)價(jià)格縮水的悲觀(guān)預(yù)期,這將持續(xù)壓制雅居樂(lè)的估值。”申銀萬(wàn)國(guó)表示。要知道,該公司明1/3的土地儲(chǔ)備位于海南。
據(jù)了解,碧海帆影在定價(jià)方面給出了一定的優(yōu)惠幅度,在88折的基礎(chǔ)折扣上,一次性付款的客戶(hù)還可享受95折額外優(yōu)惠。
雅居樂(lè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,清水灣此前主要面向高收入人群,但總價(jià)較高的大戶(hù)型產(chǎn)品在目前的階段并不容易消化。“未來(lái)將推出總價(jià)較低的中小戶(hù)型產(chǎn)品,吸引中高收入人士,擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群。”
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布局與產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)
雖然從2006年就開(kāi)始進(jìn)行全國(guó)布局,但目前雅居樂(lè)的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)還是主要來(lái)自于廣東以及海南兩地。
該公司的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,前11個(gè)月,僅僅是廣州雅居樂(lè)劍橋郡、中山凱茵新城、中山世紀(jì)新城、順德雅居樂(lè)花園這4個(gè)珠三角項(xiàng)目的合約銷(xiāo)售總額就達(dá)86億元,占公司總銷(xiāo)售額的30%,海南清水灣為69億元,也占了25%的比例。
“相對(duì)于其他全國(guó)布局的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)還是過(guò)于集中,一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)波動(dòng)就有可能影響整體業(yè)績(jī)。”柯學(xué)鋒表示。
余立峰也認(rèn)為,清水灣項(xiàng)目是影響雅居樂(lè)整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)的主要不確定因素,“海南市場(chǎng)的需求并非剛需,不確定性太大。”
除了業(yè)務(wù)布局集中外,雅居樂(lè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向于度假型,以中高端為主,相對(duì)單一??聦W(xué)鋒表示,度假型產(chǎn)品的消費(fèi)群體很容易受到調(diào)控政策的影響,即便清水灣不在限購(gòu)的范圍,但銷(xiāo)售進(jìn)度也明顯受阻。
而余立峰則表示,雖然就業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)度而言,預(yù)計(jì)雅居樂(lè)今年能完成八成多,這個(gè)水平在目前的行業(yè)環(huán)境中屬正常表現(xiàn),但相比萬(wàn)科、中海、恒大、碧桂園等業(yè)績(jī)完成率較高的開(kāi)發(fā)商而言,雅居樂(lè)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的反應(yīng)和銷(xiāo)售策略的調(diào)整方面還是慢了一步。
“我們也希望公司的業(yè)務(wù)布局能更為均衡,未來(lái)幾年,省內(nèi)和省外的確認(rèn)銷(xiāo)售金額占比期望是5∶5。旅游地產(chǎn)在銷(xiāo)售總額中占25%左右的比例。”上述雅居樂(lè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
回應(yīng)停工傳聞
因銷(xiāo)售不力和布局單一而引發(fā)的質(zhì)疑聲,將雅居樂(lè)推向了輿論詬病的風(fēng)口浪尖。近日,有消息稱(chēng),廣州某大型開(kāi)發(fā)商將全面停工,甚至有消息稱(chēng)該開(kāi)發(fā)商實(shí)為雅居樂(lè)。
對(duì)此,上述雅居樂(lè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng):“公司從未要求各項(xiàng)目全面停工。”但他也指出,面對(duì)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變,公司需要適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度,目前已達(dá)到預(yù)售條件或明年才達(dá)到預(yù)售條件的在售項(xiàng)目將稍微放緩工程,近期要推出的全新項(xiàng)目和需要結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨的項(xiàng)目則加快工程。
與此相對(duì)應(yīng)的是,雅居樂(lè)將新開(kāi)工面積由年初計(jì)劃的630萬(wàn)平方米調(diào)整到了520萬(wàn)平方米。
但鑒于雅居樂(lè)今年的銷(xiāo)售表現(xiàn),一些分析機(jī)構(gòu)仍對(duì)其財(cái)務(wù)狀況表示擔(dān)憂(yōu)。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為,如果該公司全年銷(xiāo)售比原計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)低13%的話(huà),其期末凈負(fù)債率將上升至83%,期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì),今年雅居樂(lè)的預(yù)計(jì)工程款支出大概為170億元,到期的短期債務(wù)為59億元,2011年應(yīng)支付土地款約為50億元,加上利息等支出,總資本支出約達(dá)300億元。
今年上半年,雅居樂(lè)的凈負(fù)債率按年增長(zhǎng)10.6個(gè)百分點(diǎn)至62.2%,其頭席財(cái)務(wù)官崔永年在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,隨著下半年有較多新盤(pán)推出,現(xiàn)金回籠充裕,年底預(yù)計(jì)該比率可降至約55%。
但實(shí)際上,雅居樂(lè)下半年的銷(xiāo)售情況并未如公司料想般樂(lè)觀(guān)。余立峰認(rèn)為,由于現(xiàn)金流入的減少,預(yù)計(jì)年末雅居樂(lè)的凈負(fù)債率可能上升至70%。而明年的負(fù)債情況能否改善,還有賴(lài)于銷(xiāo)售回籠的情況以及新開(kāi)工面積的控制。
摩根大通則表示,由于雅居樂(lè)現(xiàn)金回籠速度較慢,公司資產(chǎn)負(fù)債率上升,若現(xiàn)金的杠桿化加劇,將會(huì)引致下調(diào)評(píng)級(jí)。
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