2月16日北京房山兩幅住宅用地出讓，用時(shí)僅二十多 ，溢價(jià)率分別只有10.71%和9%，并未出現(xiàn)大家意想中的激烈競(jìng)爭(zhēng)局面，連價(jià)格上限也未觸及。因此有些媒體用“爆冷”來(lái)形容。似乎非得再創(chuàng)造兩個(gè)地王大伙兒才滿意。

事實(shí)上，為了防止過(guò)高地價(jià)的出現(xiàn)，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市，出臺(tái)了一系列措施，譬如設(shè)定價(jià)格上限，競(jìng)報(bào)自持面積等。而房企以聯(lián)合體的形式參與拿地（如前述一幅地塊是由4家房企組成的聯(lián)合體奪得），客觀上也緩解了競(jìng)爭(zhēng)激烈的程度。

控制地價(jià)漲幅，當(dāng)然是意在抑制房?jī)r(jià)漲幅，因?yàn)榈貎r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳遞效應(yīng)已為過(guò)去多年的實(shí)踐所證實(shí)。僅以2015年下半年至2016年來(lái)看，熱點(diǎn)城市的地價(jià)與房?jī)r(jià)漲幅相比，不遑多讓。房地產(chǎn)調(diào)控，守土有責(zé)，包括地價(jià)。

輿論如此關(guān)注北京市的土地出讓，尤其是住宅用地出讓，是因?yàn)?，與饑渴的需求相比，供應(yīng)實(shí)在太短缺。

據(jù)北京市國(guó)土局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場(chǎng)成交44宗地塊（其中包含3宗棚戶區(qū)改造），同比減少66宗地，為2004年北京全面實(shí)施土地“招拍掛”以來(lái)的*低點(diǎn)。其中，經(jīng)營(yíng)性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）僅完成出讓28宗，比2015年減少53宗。

備受關(guān)注的住宅類用地，2016年北京僅成交15宗，遠(yuǎn)低于歷年平均出讓56宗的水平。這么說(shuō)可能還沒(méi)概念。15宗住宅類用地里，可售純商品住宅用地只有7宗，規(guī)劃總建筑面積僅39萬(wàn)平方米，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2016年12月的純商住宅成交量就超過(guò)50萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，一年出讓的純商品住宅地塊，還不夠賣(mài)一個(gè)月，這還是調(diào)控以后的銷(xiāo)量。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控的特色，是回到限制購(gòu)房需求的時(shí)代，也就是限購(gòu)限貸。作為與限制需求并舉的措施，北京還在向外疏散人口，尤其是城區(qū)人口。據(jù)說(shuō)人口控制方面卓有成效，去年北京常駐人口凈增長(zhǎng)只有2.4萬(wàn)。

限制需求固然很有必要，但實(shí)事求是地說(shuō)，作為城市發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力和重要活力，新增人口仍是不可缺的，尤其是年輕人才的加入。如果老家是中小城市，剛剛春節(jié)返鄉(xiāng)的朋友對(duì)此應(yīng)該深有體會(huì)，特大城市的吸引力仍是難以抵擋的。

我這么說(shuō)的意思是，除了限制需求，還要在供應(yīng)端下工夫。即使北京去年常駐人口凈增長(zhǎng)只有2.4萬(wàn)人，那也是正增長(zhǎng)，但去年北京的土地出讓卻是負(fù)增長(zhǎng)，而且是大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。也許去年的情況有一定特殊性，但市場(chǎng)規(guī)律不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)特殊性而格外照顧你。

去年土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的問(wèn)題，2017年下半年的市場(chǎng)將會(huì)感受到它帶來(lái)的壓力。如果要緩解壓力，除了堅(jiān)持現(xiàn)有的調(diào)控政策，還必須迅速增加有效的土地供應(yīng)，也就是增加凈地出讓，特別是住宅用地。如今，房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏都很快，拿地后半年內(nèi)就可以推出新品上市。

其實(shí)，對(duì)熱點(diǎn)城市的土地供求關(guān)系，是清楚的。去年12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。”這個(gè)指示對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指導(dǎo)意義。

我誠(chéng)懇地期望，熱點(diǎn)城市要不折不扣地貫徹執(zhí)行的部署，千方百計(jì)增加住宅用地的有效供應(yīng)。有朋友說(shuō)，大城市的土地指標(biāo)早已卡死，怎么辦？說(shuō)了，“提高住宅用地比例”，可以在土地指標(biāo)內(nèi)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

我個(gè)人建議，短時(shí)期內(nèi)，應(yīng)將商辦用地比例降下來(lái)?，F(xiàn)在，電商已相當(dāng)發(fā)達(dá)，過(guò)去制定的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所調(diào)整。有些地方的商業(yè)建成后就空置，是極大的浪費(fèi)。從總體來(lái)看，住宅用地占比是有提升空間的。

迅速加大土地供應(yīng)，合肥（樓盤(pán)）很積極。據(jù)媒體報(bào)道，今年1月，合肥市區(qū)出讓土地32宗，總面積3168.433畝，實(shí)際成交29宗；今年2月，計(jì)劃出讓土地8宗，總面積達(dá)1205.859畝。這是什么概念呢？2016年，合肥市區(qū)成交71宗地塊，總面積6100多畝。也就是說(shuō)，今年前兩個(gè)月，合肥市區(qū)已成交和計(jì)劃推出的土地面積達(dá)到去年成交總面積一半。

合肥今年的土地供應(yīng)力度不可謂不大。如你所知，2015年下半年以來(lái)，在二線城市里，合肥是房?jī)r(jià)上漲*猛的城市或之一。在堅(jiān)持以限購(gòu)為主的房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，加快、加大土地供應(yīng)，是抑制房?jī)r(jià)上漲*有效的措施。希望有更多的熱點(diǎn)城市能與合肥市一樣。

順便提個(gè)建議。16個(gè)熱點(diǎn)城市，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的。國(guó)土資源部在下達(dá)年度建設(shè)用地指標(biāo)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)向這些城市傾斜。而這些城市在下達(dá)年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)適度調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住宅用地所占比例。前面說(shuō)了，這也是貫徹精神。

假如房地產(chǎn)調(diào)控效果需要考核，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該將土地供應(yīng)尤其是住宅用地的有效供應(yīng)，作為重要內(nèi)容。僅僅盯著房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，是不夠的。土地供應(yīng)的增長(zhǎng)還應(yīng)是穩(wěn)定的，因?yàn)橥恋毓?yīng)的激烈波動(dòng)必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

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