近日，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度直升，地方政府紛紛采取限購(gòu)、限貸等行政手段給樓市降溫。人們?nèi)匀恍枰穯?wèn)：什么才是治本之策？從土地制度、稅收制度等方面的考慮，應(yīng)當(dāng)成為研討的。本文僅就商品住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)問(wèn)題作討論。

  房地產(chǎn)稅首先不是政策層面的，而是制度建設(shè)層面的問(wèn)題，它涉及的是房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，需要匹配一個(gè)有效的制度供給，這個(gè)制度供給也就是特別強(qiáng)調(diào)需要的打造長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題。這種長(zhǎng)效的機(jī)制，不可缺少的首先是在順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律的大方向下，掌握好一個(gè)必要的制度大框架的構(gòu)建，在這個(gè)大框架下，才能真正掌握好所謂政策調(diào)控與政策工具組合的問(wèn)題，才能達(dá)到政策調(diào)控應(yīng)該有的水準(zhǔn)。我國(guó)前些年經(jīng)歷了對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的多輪政府調(diào)控，但實(shí)話實(shí)說(shuō)，*為缺失的就是制度供給的創(chuàng)新，在制度供給中怎樣攻堅(jiān)克難這方面的實(shí)際創(chuàng)新進(jìn)步，還明顯不足。

  房產(chǎn)稅既然屬于制度建設(shè)問(wèn)題，關(guān)于它的爭(zhēng)議可想而知，具有總書(shū)記所說(shuō)的必須“沖破利益固化的藩籬”這方面的難度。不同觀點(diǎn)的爭(zhēng)議后面帶有強(qiáng)烈的利益考量，不同的利益訴求表達(dá)出來(lái)，又往往帶有非常鮮明的感情色彩，在網(wǎng)上說(shuō)到這個(gè)事情，很多都是情緒宣泄。但我們特別需要的是推崇理性討論。

  理性討論里，基本的邏輯是大道理要管小道理。我感覺(jué)*近我接觸到的兩個(gè)學(xué)者觀點(diǎn)，是把小道理放在了大道理的前面。個(gè)有代表性的觀點(diǎn)是說(shuō)，中國(guó)要把政治體制改革完成以后，再考慮怎么啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的問(wèn)題，否則這個(gè)稅不得人心。但我覺(jué)得，從中國(guó)漸進(jìn)改革已經(jīng)形成的路徑，以及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這樣一個(gè)“策略考慮”恰恰說(shuō)反了。把“美國(guó)進(jìn)步時(shí)代的啟示”借鑒到中國(guó)來(lái)說(shuō)，我們要考慮的，就是可不可以先在大家都無(wú)法拒絕的與經(jīng)濟(jì)相關(guān)的制度規(guī)范性和依法治國(guó)框架之下的財(cái)經(jīng)制度建設(shè)層面，來(lái)實(shí)際推進(jìn)，涉及公眾千家萬(wàn)戶的房地產(chǎn)稅等。

  還有另外一個(gè)也是很有代表性的觀點(diǎn)，是說(shuō)如果當(dāng)前在房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的情況下正面討論啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法問(wèn)題——現(xiàn)在實(shí)施這一改革，首先是按照的指導(dǎo)路徑要解決“立法先行”的問(wèn)題——那么它引出的問(wèn)題會(huì)比解決的問(wèn)題還多，在“去庫(kù)存”未完成的大概三年或者再長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間段之內(nèi)，不能討論房產(chǎn)稅的改革問(wèn)題。我覺(jué)得這樣一個(gè)也是從策略角度切入的反對(duì)意見(jiàn)，恰恰忽視了我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的基本事實(shí)，就是“冰火兩重天”，它給我們的重要啟示，是在“火”的這一邊已經(jīng)形成如此巨大而明顯的社會(huì)壓力與民眾焦慮的情況下，以及火還在蔓延，二線城市紛紛跟進(jìn)火的這一邊——我們?cè)傧襁^(guò)去那樣固守一套做了多少輪的“政策調(diào)控”，而在制度建設(shè)上無(wú)所作為，那還能不能適應(yīng)這樣的問(wèn)題導(dǎo)向下現(xiàn)實(shí)生活中要解決問(wèn)題的客觀需要？?jī)H因?yàn)槿木€城市為主的去庫(kù)存而繼續(xù)拖延房地產(chǎn)稅制度建設(shè)的立法過(guò)程，我們的大局觀和綜合配套思維能力是否有點(diǎn)問(wèn)題了？

  我認(rèn)為，簡(jiǎn)要地說(shuō)，需要明確這幾個(gè)層面的認(rèn)識(shí)。

  ，對(duì)于房地產(chǎn)稅的大方向，應(yīng)該堅(jiān)定地按照十八屆三中全會(huì)全面改革部署文件所表述的，在“稅收法定”這樣的軌道上立法先行，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這個(gè)稅改大方向其實(shí)在歷次形成的改革權(quán)威文件里是一而再、再而三地鎖定的。前段時(shí)間財(cái)政部樓繼偉部長(zhǎng)在成都G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上明確表示的推進(jìn)房地產(chǎn)稅我們義無(wú)反顧，其實(shí)只是一句要貫徹精神的大實(shí)話，但是網(wǎng)上居然引起了那么熱鬧的反對(duì)聲浪。

  在我看來(lái)這樣一個(gè)表態(tài)，就是跟高度一致的，體現(xiàn)的是改革意識(shí)和改革決心，以及參與決策的官員應(yīng)該有的一種擔(dān)當(dāng)。這個(gè)事情還是應(yīng)該回到十八大以后配套改革全面戰(zhàn)略部署的基本邏輯上來(lái)。

  ，大方向之下接著需要討論的就是基本框架。既然是配套改革，那么跟房地產(chǎn)稅相關(guān)的就決不只這個(gè)稅種概念下的那些具體的問(wèn)題，要把稅、費(fèi)、地租和不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)制度框架，通盤(pán)考慮，這才叫一個(gè)高水平的配套改革的考慮。這種相關(guān)的稅、費(fèi)、地租合在一起的制度協(xié)調(diào)，一定要處理好社會(huì)可接受的綜合負(fù)擔(dān)怎么樣整合、怎么樣盡可能降低，而且其中的不同類(lèi)型的負(fù)擔(dān)怎么樣分流歸位來(lái)理順相互關(guān)系的問(wèn)題，包括住房的土地使用權(quán)在70年到期后怎樣按《物權(quán)法》已定原則續(xù)期的操作問(wèn)題，這是配套改革中一定要處理好的問(wèn)題。

  第三，設(shè)計(jì)思路上應(yīng)掌握的一些具體要點(diǎn)。要適應(yīng)中國(guó)的國(guó)情和公眾心理，看來(lái)不能照搬美國(guó)房地產(chǎn)稅的普遍征收模式，而是要堅(jiān)持借鑒日本等經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)立法過(guò)程中“技術(shù)路線”的個(gè)大要領(lǐng)就是堅(jiān)持做“單位”的扣除，至于說(shuō)單位是人均多少平米還是一個(gè)家庭（父母和未成年子女合在一起算）的套房，這種技術(shù)上的爭(zhēng)議其實(shí)不是根本問(wèn)題，但是堅(jiān)持扣除單位我認(rèn)為應(yīng)非常明確地在立法上作為一個(gè)前提。再往下，技術(shù)層面的框架在立法過(guò)程中做出一個(gè)粗線條勾畫(huà)之后，設(shè)計(jì)啟動(dòng)方案時(shí)可柔性切入，比如立法上勾畫(huà)出“單位”的扣除，在尋求民意“*大公約數(shù)”的情況下，開(kāi)始執(zhí)行的時(shí)候是一個(gè)什么樣的操作方案？比如說(shuō)*寬松的考慮，既不是人均多少平米的扣除——因?yàn)檫@樣在家庭成員出現(xiàn)一些特定變故情況下有可能引起稅收負(fù)擔(dān)的上升而在公眾心理上難以接受；也不一定是所謂套房——因?yàn)樘追吭谥袊?guó)現(xiàn)實(shí)生活中有可能引出為避稅的離婚潮；那么是不是可以再寬松點(diǎn)作規(guī)定，就是單親家庭按套房作為扣除而免稅的單位，從套房開(kāi)始征收，雙親家庭則按兩套房做扣除的單位，從第三套房開(kāi)始征收。那么這個(gè)矛盾就繞過(guò)去了，先把*可以為公眾廣泛接受的制度框架建立起來(lái)，以后的動(dòng)態(tài)優(yōu)化則可以從容進(jìn)行——其實(shí)這也是與潘石屹當(dāng)年提的建議有一種形式上的吻合：看起來(lái)寬松，但是我們先建框架，這個(gè)制度建設(shè)的框架能夠確立起來(lái)，再讓全社會(huì)慢慢去認(rèn)識(shí)和適應(yīng)它，再考慮以后怎么修法優(yōu)化。關(guān)鍵就是大家要有理性的態(tài)度來(lái)討論起步時(shí)的*大公約數(shù)，這個(gè)事情必須做，那么從什么地方開(kāi)始讓社會(huì)可接受地做起來(lái)。

  第四，立法完成之后，可以區(qū)分不同區(qū)域，按照地方稅可以區(qū)別對(duì)待的原則，執(zhí)行時(shí)不必一刀切，可以陸續(xù)推出。比如我們假定這樣一個(gè)已經(jīng)列入全國(guó)人大一類(lèi)立法的房地產(chǎn)稅，在不久的將來(lái)正式啟動(dòng)一審，待走完整個(gè)審議程序、人大批準(zhǔn)通過(guò)之后，顯然可以考慮在那個(gè)時(shí)候仍然有明顯的熱度即“火”的一線城市和另外一部分也有非常火的社會(huì)壓力的二線城市區(qū)域，首先執(zhí)行這個(gè)已經(jīng)審批通過(guò)的房地產(chǎn)稅的稅法，而并不要求三四線的城市一刀切地來(lái)執(zhí)行，這是合理的，地方稅這樣的區(qū)別對(duì)待完全符合稅收發(fā)揮作用的客觀要求。

  我重新勾畫(huà)一下房地產(chǎn)稅的正面效應(yīng)：，顯然房地產(chǎn)稅在引導(dǎo)預(yù)期和行為方面會(huì)降低社會(huì)上不動(dòng)產(chǎn)的空置率，住房空置率的降低就是在一個(gè)特定的時(shí)間段之內(nèi)社會(huì)并不增加一分錢(qián)的投入，但是市場(chǎng)上卻會(huì)涌流出來(lái)一大批有效供給，這顯然就會(huì)促使市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)趨于沉穩(wěn)，而且此稅會(huì)增多小戶型的市場(chǎng)需求，促使中國(guó)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的土地利用集約程度（利用率）得到提高，而這些是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展非常重要的制度支撐因素。大起大落的風(fēng)險(xiǎn)隨之減少，支柱產(chǎn)業(yè)的正面貢獻(xiàn)會(huì)更明顯、更穩(wěn)定而牢靠。

  ，它會(huì)內(nèi)洽地地方政府真正實(shí)現(xiàn)職能調(diào)整轉(zhuǎn)變，專(zhuān)心致志來(lái)優(yōu)化轄區(qū)的公共服務(wù)，改進(jìn)各個(gè)地方的投資環(huán)境，這是地方政府出于自己組織稅收的利益考量、政績(jī)考量做它們應(yīng)該做的事情，這是長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)非常重要的亮點(diǎn)。

  第三，它會(huì)使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的財(cái)政分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政，匹配上必須打造的地方稅體系，矯治過(guò)于看重土地批租的“土地財(cái)政”弊端，這也是支持長(zhǎng)治久安的基石之一。

  第四，它會(huì)優(yōu)化我們的收入分配和財(cái)產(chǎn)配置，強(qiáng)化社會(huì)的再分配機(jī)制，而且落到五中全會(huì)所說(shuō)歸宿上的“共享發(fā)展”所必須打造的長(zhǎng)效機(jī)制，有利于遏制社會(huì)中的收入差距，防范兩極分化。

  第五，這個(gè)稅改會(huì)推進(jìn)中國(guó)的直接稅比重的提高，而配合間接稅的降低和減少低端的和社會(huì)總體來(lái)衡量的那個(gè)稅收痛苦程度，也改變?cè)瓉?lái)的間接稅為主的稅制“順周期”的那種弊病，這也是現(xiàn)代化的稅制必須追求的新境界。

  第六，這樣一個(gè)地方層面的房地產(chǎn)稅，會(huì)從千家萬(wàn)戶所關(guān)心的直接利益出發(fā)，“倒逼”式促進(jìn)公眾參與機(jī)制，而把法治化、民主化框架之下的一種現(xiàn)代預(yù)算治理體系更好地逐漸培育和發(fā)展起來(lái)，即倒逼陽(yáng)光化的預(yù)算和公共財(cái)政制度的建設(shè)完善。

  *后要說(shuō)到，對(duì)這樣一個(gè)稅制建設(shè)，已經(jīng)有多年的討論，我反復(fù)說(shuō)的一個(gè)觀點(diǎn)就是并不存在有些論者所講到的法理上的硬障礙，國(guó)際上并不是只有產(chǎn)權(quán)為私有的土地才能開(kāi)征這種住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。比如英國(guó)有*終產(chǎn)權(quán)意義上的私有土地，也有*終產(chǎn)權(quán)不是私有、歸于不同層級(jí)的政府和公共團(tuán)體的公有土地，但是他們現(xiàn)在稱為“counciltax”的這種不動(dòng)產(chǎn)稅或者房地產(chǎn)稅，是全覆蓋的；香港的土地沒(méi)有私有的，但是在*終產(chǎn)權(quán)非私有的這片土地上，多少年來(lái)一直在開(kāi)征被稱為“差餉”的房地產(chǎn)稅。這種經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)非常清晰地告訴我們，并不存在有些論者反復(fù)強(qiáng)調(diào)的中國(guó)大陸本土開(kāi)征房地產(chǎn)稅的所謂法理上的硬障礙。

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