近期,各地“因城施策”的樓市新政密集出臺,呈現(xiàn)“限購、促銷并存”的現(xiàn)象。其中,上海、深圳等城市出臺了不同程度的收緊政策,以遏制樓市“高燒”;而許多三四線城市祭出了“購房可獲財(cái)政補(bǔ)貼”等重磅促銷政策,鼓勵(lì)民眾購房。

需要指出的是,多地提出,要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控,并厲聲叫停頭付貸等業(yè)務(wù)。專家認(rèn)為,頭付貸加大了房地產(chǎn)杠桿,容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫,產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)予以禁止。

滬深等地出手遏制樓市“高燒”

在去庫存的壓力和要求下,國家去年以來陸續(xù)出臺了降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)利好消息,購房者紛紛入市,一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲。

記者梳理發(fā)現(xiàn),為了遏制樓市出現(xiàn)“高燒”,上海、深圳、南京和武漢等一二線城市密集出臺了房地產(chǎn)新政,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海提高了外地人的購房門檻,非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限,從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上,調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

外地人在深圳購房的門檻也進(jìn)一步抬高,按照新政,非深戶籍在深購房,社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的,貸款頭付比例執(zhí)行較低4成。

此外,武漢也出臺了公積金貸款新政,頭套房公積金貸款較高額度由60萬元下調(diào)至50萬元。南京近日也明確要求,加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款頭付資金來源的審查。對于有購房貸款記錄的借款人家庭,不得納入“頭次購購普通住房”支持對象。

為何上述地區(qū)紛紛出臺收緊政策?房價(jià)非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負(fù)責(zé)人在樓市新政發(fā)布會上指出,去年下半年以來,特別是進(jìn)入2016年,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒,房價(jià)形成了加速上漲的趨勢,同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關(guān)注,維護(hù)市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。

“一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲,是購購力蓄積的結(jié)果。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)記者分析,一二線城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),人口集聚還在繼續(xù),房子需求量本身就比較大,再加上這些年限購限貸,供給矛盾尚未解決。隨著國家相關(guān)利好政策出臺,需求馬上出現(xiàn)井噴,這些房價(jià)非理性上漲的地區(qū)有必要進(jìn)一步出臺政策,促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

多地提出購房可獲得補(bǔ)貼

中新網(wǎng)記者注意到,當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。一方面,在政策刺激下,一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆,不得不出臺收緊政策;另一方面,在高庫存壓力下,三四線城市銷售起色不大,不得不出臺更大力度的利好政策,多地甚至提出購房可獲得補(bǔ)貼的促銷措施。

譬如,3月28日,沈陽市發(fā)布22條房產(chǎn)新政,其中明確,對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購購商品住房給予每平方米200元獎(jiǎng)勵(lì)政策。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的,按購房面積每平方米補(bǔ)貼100元。

除了沈陽,四川省的西昌市、宜賓市等多地也出臺了購房補(bǔ)貼新政。如,2016-2017年在西昌市城區(qū)規(guī)劃內(nèi)購購商品住房的農(nóng)村居民,在辦理《房屋所有權(quán)證》后,市財(cái)政按每平方米200元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼。宜賓市也提出,今年購房補(bǔ)貼將 房面積大小,給予200元/平方米的購房補(bǔ)助。

此外,河南南陽市決定,對進(jìn)城購購普通商品住房的農(nóng)民,每套房發(fā)放1萬元的財(cái)政補(bǔ)貼;三門峽市也提出,農(nóng)民購購頭套普通住房(包括二手房)每平方米補(bǔ)貼150元;對套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元。

牛鳳瑞指出,房地產(chǎn)市場本身屬于區(qū)域性市場,現(xiàn)在一些城市搞限購,一些城市搞促銷,這是市場分化的結(jié)果,也說明現(xiàn)在三四線城市的庫存壓力更大?！扒靶┠暌痪€城市政策收緊,地產(chǎn)商投資轉(zhuǎn)向三四線城市,但是當(dāng)?shù)匦枨罅亢褪袌鋈萘坑邢?一定程度上造成了現(xiàn)在的高庫存。”

多地叫停頭付貸

中新網(wǎng)記者注意到,在這一輪購房熱中,不少地方購房者的頭付款使用了頭付貸等樓市配資方式。對此,多地提出,要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控,并明確叫停頭付貸等業(yè)務(wù)。

上海在新政中提出,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事頭付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為,開展專項(xiàng)整治。

深圳也提出,結(jié)合前期全市頭付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況,繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治,嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事頭付貸、購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。行業(yè)協(xié)會應(yīng)充分發(fā)揮自律功能,引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等規(guī)范經(jīng)營。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房頭付款的來源核查。

央行南京分行、銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局近日也聯(lián)合下發(fā)通知,嚴(yán)格禁止頭付貸或零頭付,要求商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則,從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性,堅(jiān)持“客戶的頭付款不能來源于借貸資金”的底線。

“如果頭付貸大范圍推行,將會大大增加房地產(chǎn)市場的杠桿。”牛鳳瑞表示,使用頭付貸,往往意味著房子都是靠銀行貸款購來的,這樣銀行風(fēng)險(xiǎn)加大,容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫,危害金融系統(tǒng)安全。

牛鳳瑞還指出,形形色色的“頭付貸們”,容易讓一些投機(jī)者鉆空子,占用銀行的資金炒房,這無異于空手套白狼。因此,監(jiān)管層必須要叫停并禁止頭付貸,這也是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。

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