交易量回調(diào)明顯　降“虛火”效果顯著

國家統(tǒng)計局本月18日*新數(shù)據(jù)顯示，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價走勢明顯趨穩(wěn)。70個大中城市中一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，三線城市較為穩(wěn)定。

在北京，自國慶節(jié)實施“京八條”調(diào)控新政以來，許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。

軟件工程師楊先生兩個月前想換一套西城區(qū)的 房，由于當(dāng)時房價“脫韁”上漲，房主加價兩次至760萬依然惜售。調(diào)控后不到一周，中介又打電話來說房主愿意賣了。可楊先生卻害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風(fēng)。

“新政對我們影響不知道還將持續(xù)多久。”位于北京西南五環(huán)外的某“剛需盤”銷售人員坦言，過去休息日能接待30組左右客戶，現(xiàn)在*多幾組。而在海淀區(qū)某“改善盤”售樓處，記者停留的兩個多 里，鮮有客戶光顧，曾經(jīng)人頭攢動的看房熱潮不復(fù)存在。

“進入11月以來，各地新房和二手房整體成交量再度環(huán)比回落，且降幅均有所擴大，一些非調(diào)控城市也受到了政策的外溢影響?！敝性瘓F研究董事程澐認為，限購政策再度收緊，意味著地方的調(diào)控力度存在繼續(xù)趨緊的可能。

在房價曾“領(lǐng)漲”全國的深圳，經(jīng)過兩次調(diào)控加碼后樓市顯著“降溫”。根據(jù)深圳市規(guī)土局公布的日交易情況計算，10月份，深圳新建商品住宅成交面積同比下降22．1％，二手房成交下降6．2％；從價格看，新房成交均價55611元每平方米，環(huán)比下降10％。至此，深圳房價連續(xù)三個月上漲勢頭得到扭轉(zhuǎn)。

一線城市漲勢不再，熱點二線城市更是“轉(zhuǎn)冷”。記者看到，一些樓盤甚至出現(xiàn)批量退房現(xiàn)象；有的二手房中介門口，前來解約的市民甚至排起了隊，但大規(guī)模違約并未出現(xiàn)。

“由于限購限貸，客戶要么失去購房資格，要么掏不起增加的首付，更多的是借機緩一緩。我們有50多位交過意向金的客戶基本都申請退款了；另外88位付完定金的客戶也有部分放棄交易?！碧K州工業(yè)園區(qū)東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說，現(xiàn)在投資投機者肯定看不到了，剛需改善者也選擇觀望。

“由于網(wǎng)簽有滯后期，預(yù)計10月以來各地成交回落的行情，將在11月、12月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn)?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說。

未開盤項目壓力大　部分樓盤將“調(diào)價保量”

記者實地走訪出臺新政城市的多個樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然調(diào)控后新建商品房普遍遭遇看房人數(shù)銳減、交易量跳水等降溫行情，但截至目前，大部分一手樓盤價格暫時還沒出現(xiàn)明顯的下滑。面對濃厚的觀望情緒，部分在售項目準備用“買”和“優(yōu)惠促銷”等方式吸引購房者；一些未售項目干脆推遲了申請預(yù)售開盤時間。

“說沒有壓力是假的，看著售樓處空蕩蕩，肯定會有擔(dān)心，但是今年的任務(wù)已經(jīng)完成得差不多了，如果集團在其他城市銷售情況也不太好，不排除適當(dāng)調(diào)價沖量?！碧K州一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)人說。

記者注意到，由于這一輪房地產(chǎn)的火爆行情，一線城市和部分熱點二線城市的存量商品房得到了相當(dāng)程度的消化，一些樓盤只剩下小部分預(yù)售房，開發(fā)商的資金壓力普遍緩解。因此面對調(diào)控后的市場蕭條，大部分開發(fā)商選擇了暫時先“扛一扛”。特別是一些外企、央企和國有房地產(chǎn)開發(fā)商，由于融資成本更低，更傾向于保持價格穩(wěn)定，“繼續(xù)開”“慢慢賣”。

“作為開發(fā)商，我們也希望平穩(wěn)發(fā)展，不愿意經(jīng)歷市場的大起大落；更害怕過度透支，未來沒得做?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，此前房價的猛漲連自己都沒有想到，國慶假期各地陸續(xù)出臺樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措，目的是通過抑制投機投資，讓住房回歸居住屬性。

一個典型的現(xiàn)象是，杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數(shù)據(jù)看，杭州外來人購房比例8月份達到了三分之一，9月更是升至四成之高。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，現(xiàn)在“剛需”和投資投機客都陷入觀望，未來三個月至半年內(nèi)，高位運行的房價可能開始出現(xiàn)松動，特別是一些交通位置差、配套設(shè)置不全的項目，價格有回落空間。

專家和業(yè)內(nèi)人士一致認為，今年以來制造了無數(shù)話題的“地王”房企，未來日子可能是*難過的。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企，遭遇新政調(diào)整期，或?qū)⒚媾R生與死的抉擇。

市場盼“因城施策”　長期穩(wěn)預(yù)期需多管齊下

“短期看，嚴格的調(diào)控措施有效抑制了房價過快上漲的勢頭，規(guī)范了市場秩序，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但長期看，政策影響還不好判斷。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，推進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展需要多管齊下。從地方出臺的限購措施看，意在遏制投資投機性購房需求，對自住需求是保護的，這些政策會隨著不同城市的特點和市場條件的改變而進一步完善。

記者采訪中，一些地方房管局負責(zé)人、開發(fā)商以及專家學(xué)者認為，目前無論是北上廣深等一線城市，還是經(jīng)濟快速發(fā)展的熱點二線城市，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應(yīng)避免調(diào)控政策誤傷合理購房者，同時防止合理需求過分抑制，形成“蓄水池效應(yīng)”，未來造成報復(fù)性反彈。

位于深圳蛇口的“山語?！笔菄鴳c新政后開盤的個項目。盡管觀望情緒濃厚，但開盤當(dāng)天，記者看到前來選房的人并不少，中小面積依然銷售順暢，*終推出的500余套房源銷出59．5％，均價為5．8萬元每平方米。

在距離鄭州市區(qū)較遠的南龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤，但前來考察的看房者隨處可見。一位“80后”購房者小晏告訴記者，本打算在市里買一套90平方米、均價1．2萬元左右的房子，由于限購后首付提高到30％，她轉(zhuǎn)而選擇均價約七、八千元的南龍湖地塊。

“既然是打擊投資投機，為何作為首套房也提高了負擔(dān)？”小晏說，市場雖說清凈了，但心里仍患得患失——買吧，怕房價下跌；不買吧，又怕房價繼續(xù)漲。*期盼的是房地產(chǎn)能有一個穩(wěn)定預(yù)期。

而“科學(xué)規(guī)劃”“因城施策”成為專家建議的關(guān)鍵詞。

事實上，當(dāng)前不同地區(qū)樓市之間的分化愈發(fā)顯著，市場結(jié)構(gòu)差別較大，調(diào)控的力度和方式方法也應(yīng)有所不同。來自住建部門的數(shù)據(jù)顯示，同樣是限購限貸城市，濟南、蘇州、武漢、杭州、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到9個月，超出合理區(qū)間下限。

“這次各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點，但從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來講，調(diào)控能力建設(shè)還有很大的‘成長空間’?！苯鲙煼洞髮W(xué)城建學(xué)院教授陶滿德建議，政府首先應(yīng)基于當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L、經(jīng)濟發(fā)展等，對房地產(chǎn)業(yè)有一個中長期的科學(xué)規(guī)劃；然后才是密切監(jiān)控，引導(dǎo)市場。只有政策穩(wěn)，預(yù)期才會穩(wěn)；預(yù)期穩(wěn)，市場就能穩(wěn)。

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