2月全國百城房價指數(shù)日前公布,環(huán)比、同比均連續(xù)第七個月雙漲。其中,北京、上海、深圳等一線城市房價更是出現(xiàn)“暴漲”,甚至一些二線城市也加入漲價行列。北京某地產(chǎn)中介人士表示,北京所謂暴漲的房子也分區(qū)域,并非全面大幅漲價。而面對一線城市房價暴漲,有專家分析認(rèn)為,一線城市的樓市受熱捧,實(shí)際上和庫存規(guī)模不足、房產(chǎn)投資的增值屬性受認(rèn)可等因素有關(guān),未來政策收緊的可能性也比較大。

    中介:房價暴漲也分區(qū)域曾有10人搶1套房源

    傳統(tǒng)的樓市淡季今年卻淡不起來。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)的一名經(jīng)紀(jì)人介紹,今年開年以來二手房房東惜售心理日益嚴(yán)重,跳價情況屢有發(fā)生,其所負(fù)責(zé)的區(qū)域甚至出現(xiàn)10人搶一套房源的現(xiàn)狀,呈現(xiàn)出強(qiáng)勢的賣方市場。由于房價大幅上漲,部分業(yè)主寧愿毀約支付違約金進(jìn)而坐地漲價。

    不過,該經(jīng)紀(jì)人同時表示,所謂暴漲的房子也分區(qū)域,并非全面大幅漲價?！坝行﹨^(qū)域便宜的房子先賣了,剩下的就是貴的了,外界就容易誤認(rèn)為是漲價。”

    新房交易數(shù)據(jù)也堪稱“火熱”。根據(jù)中指院3月1日發(fā)布的2016年2月百城價格指數(shù)報(bào)告,2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為11092元/平方米,環(huán)比上漲0.60%,漲幅較上月擴(kuò)大0.18個百分點(diǎn);同比上漲5.25%,漲幅擴(kuò)大0.88個百分點(diǎn)。從2月整體來看,全國百城價格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第七個月雙漲,漲幅均有所擴(kuò)大。

    通過梳理不難發(fā)現(xiàn),銷售較熱地區(qū)仍是北上廣深等一線城市。例如,近日北京出現(xiàn)的“日光盤”,某項(xiàng)目加推72套新房源,2公里售罄,銷售金額達(dá)2億元;上周末,上海單價8萬元/平方米的某樓盤開盤即售罄;深圳某樓盤今年1月份銷售均價同比暴漲83.2%。

    中指院報(bào)告分析,政策方面,在去庫存的政策導(dǎo)向下,繼續(xù)實(shí)施積極的信貸和財(cái)政政策。2月初央行及銀監(jiān)會下調(diào)非限購城市商貸頭付比例,進(jìn)一步刺激剛需及部分改善性需求群體的購購力。2月19日,財(cái)政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知,進(jìn)一步為各地樓市拓寬通道。

    一線樓市庫存不足成漲價主因

    “一線樓市受熱捧,實(shí)際上和庫存規(guī)模不足、房產(chǎn)投資的增值屬性受認(rèn)可等因素有關(guān)系?！币拙友芯吭褐菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受中新網(wǎng)采訪時表示,從一線城市的庫存量來看,實(shí)際上都存在一個庫存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢。去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個月,而且從短期看,也不可能實(shí)現(xiàn)庫存規(guī)模的快速補(bǔ)給,這都使得一線城市樓市在短期看容易大漲。

    另外,從投資的增值屬性看,在資本市場動蕩的情況下,一線城市的投資價值更容易受追捧。尤其是高端物業(yè)和豪宅物業(yè),更容易受到一些改善型購房者的認(rèn)可。值得一提的是,個別二線城市也正加入這一行列。去年年初房價還大跌近一半的杭州,近日出現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象,南京等多地也出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

    對于三四線城市房價,有業(yè)內(nèi)人士表示,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企,資金鏈緊繃,不排除房價會進(jìn)入下行通道。

    事實(shí)上,一線城市房價暴漲的背后還存在違規(guī)交易推手。日前,鏈家地產(chǎn)上海公司便卷入違規(guī)放貸風(fēng)波,被媒體質(zhì)疑是高房價的幕后推手。相當(dāng)部分房產(chǎn)中介等利用高度不對稱的信息優(yōu)勢,通過建議業(yè)主加價和毀約以及借助互聯(lián)網(wǎng)金融等其他融資渠道提供頭付貸款等,對一線城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

    在清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任蔡繼明看來,部分投機(jī)行為也拉高了房價,以至于剛需難以得到滿足。他建議,下一步,化解房地產(chǎn)庫存要有治本之策,應(yīng)開辟一個準(zhǔn)商品房市場,也即,只允許購而在一定期限內(nèi)不允許賣的自住性或改善性商品房市場。

    清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任劉志彪則表示,要用價格手段平衡關(guān)系,保持房地產(chǎn)價格不下跌也有限上漲,保持在正常投資收益效率之內(nèi),而不能有暴利,否則去庫存是做不到的。

    有媒體評論稱,房價暴漲不僅不利于培育健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場,還會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊。目前大部分的剛需購房者都是年輕人,他們資金不足,有不少人購房還需啃老。房價異常暴漲,使本已趨向理智的市場局面可能再度被打破。因此,保持價格相對平穩(wěn),無論是對開發(fā)商去庫存,還是堅(jiān)定購房者購購信心,都是一舉多得的做法。

    專家預(yù)計(jì)一線樓市政策或收緊多地官方已表態(tài)

    針對樓市開年火熱的現(xiàn)狀,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,未來出臺收緊政策的可能性比較大。目前,一線城市政府面臨的壓力是,在去庫存的同時房價的上漲壓力又開始增加,近期的各類調(diào)研也正在展開。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來,收緊政策可能體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。榜首,原有的限購政策不放松,同時會嚴(yán)格購房的資格審核,防范各類投資投機(jī)者違規(guī)進(jìn)入樓市。是,由于過去的限購政策邊際效力在減弱,尤其是陸陸續(xù)續(xù)會有一些購房者符合限購條件,所以在購房方面沒有太大的障礙。反思限購政策可能也是政策收緊里的內(nèi)容。第三是,政府對近期交易可能會進(jìn)行一次大的查處,政府可能對各類違規(guī)交易或違規(guī)跳價的現(xiàn)象進(jìn)行打擊。第四是,對目前的商業(yè)銀行貸款政策可能會做調(diào)整,有序控制信貸資源的發(fā)放。

    事實(shí)上,當(dāng)前上海樓市的火熱似乎已引起官方的警覺。上海市發(fā)改委近日發(fā)文,明確指出未來上海城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%,郊區(qū)將不低于60%。此外,此間官方對房產(chǎn)中介不規(guī)范服務(wù)行為的緊追猛打似乎也在釋放著調(diào)控趨緊的信號。

    深圳官方也就房價調(diào)控問題有過多次明確表態(tài)。深圳市市長許勤在年初時表示,市政府正在研究調(diào)控政策,確保房價處在合理區(qū)間。2月24日,深圳市住建局局長楊勝軍出席活動時表示,政府正在研究措施調(diào)控房價,同時會加大保障性住房建設(shè)的力度;26日,深圳市規(guī)劃國土委副主任喬恒利也表示,深圳將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策,控制投機(jī)需求。

    深圳市房地產(chǎn)研究李宇嘉認(rèn)為,政策會有針對性地抑制投機(jī)炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為,讓房價回歸基本面驅(qū)動。他預(yù)計(jì),各地調(diào)控政策出臺以后,未來城市的樓市會有一段時間的平靜。

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