為何一線城市房價仍在持續(xù)上漲

■ 樓市觀察

京滬深高房價已是常態(tài)，市區(qū)新房進入5萬時代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價泡沫，國際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房價水平，比京滬深還要高。

近日，北京地市頗為熱鬧，大興區(qū)八塊連拍引關注。7月7日大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地被龍湖頭開聯(lián)合體摘得，樓面單價約為3萬元。而早幾天的7月3日，瀛海鎮(zhèn)另一宅地被北京城建搶得，以3.6萬元的樓面價成為區(qū)域單價地王。

3萬元的樓面價，基本與周邊現(xiàn)售新房價格接近，3.6萬元樓面價則已略超周邊房價。按照常規(guī)的建安成本、稅費成本、房企利潤等匡算，未來房價將賣到5萬以上，否則房企很難獲得合理利潤。更關鍵的是，瀛海鎮(zhèn)已出五環(huán)，位于五環(huán)和六環(huán)之間。雖受亦莊開發(fā)區(qū)輻射，但嚴格意義上講，這里已屬郊區(qū)。如果說近郊新房價格未來將向5萬進軍，則北京五環(huán)以內(nèi)的新房價格，鐵定進入5萬時代了。

無獨有偶，上海亦有類似現(xiàn)象。上海的外環(huán)線，等同于北京的五環(huán)，總體來看，外環(huán)以內(nèi)可視為市區(qū)。浦西發(fā)展得早，浦西外環(huán)左右的房價，總體明顯高過浦東。而今年4月，浦東外環(huán)外側的唐鎮(zhèn)，兩塊宅地剔除配建的保障房，樓面價同樣高達3萬左右。這也就意味著，上海外環(huán)以內(nèi)的新房價格，也正進入5萬時代。

京滬的城市格局與房價水平，比較類似，市區(qū)新房價格進入5萬時代。深圳的城市格局不太規(guī)則，今年以來的這輪房價暴漲，核心區(qū)是南山區(qū)前海、后海，當前南山和福田這兩個商務區(qū)，平均房價已達5萬元。廣州房價水平偏低，離5萬時代尚有較大距離。

從新房均價比較可知，今年5月份，京滬深全市房價水平為3萬左右，市區(qū)達5萬左右也正常。京滬深三大核心大都市，房價事實上正在進入5萬元時代，為何在全國樓市普遍呈現(xiàn)低迷之時，核心一線城市房價仍然在持續(xù)上漲之中？這是因為，頭先是市場供應緊張導致的。住宅是不動產(chǎn)，土地價值決定了房價水平。一線城市地少人多，建設用地非常緊張，比如上海市要求2020年以后實現(xiàn)建設用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃，實際供應517公頃；今年計劃供地750公頃，上半年實際供地僅175頃。

另外，市場需求旺盛。一線城市就業(yè)機會多、工資收入高，每年吸引幾十萬畢業(yè)生、各類人才、農(nóng)民工等，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高，本地居民改善性購房需求持續(xù)增長。還有投資性購房需求，雖然近幾年限購將很多人攔在了門外，但只要房價上漲，就不可能杜絕投資需求。

還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。近幾年，一線城市土地市場競爭越來越激烈，尤其是三四線市場低迷之后，一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進型民營企業(yè)的必爭之地。近幾年“面粉貴過面包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬，甚至5萬，開發(fā)商只能把樓盤精品化、高端化，以吸引對高房價抗性小的精英，于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標配”，這都需要“砸錢”，自然增加了房價成本。

總之，京滬深高房價已是常態(tài)，市區(qū)新房進入5萬時代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價泡沫，國際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房價水平，比京滬深還要高。作為大都市的一個標簽，高房價不受輿論歡迎，但這是經(jīng)濟、社會、城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。應客觀、理性看待。

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