業(yè)界常常喜歡用面粉和面包來(lái)比喻地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；土地供需情況也將影響房?jī)r(jià)。

  21世紀(jì)宏觀(guān)研究院通過(guò)梳理2014年全國(guó)300城的土地?cái)?shù)據(jù)，基于土地政策方向和市場(chǎng)趨勢(shì)，透析2015年地市和樓市的反映。

  一、2014年土地市場(chǎng)特點(diǎn) 

  根據(jù)21世紀(jì)宏觀(guān)研究院的研究，2014年，全國(guó)的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

  1.受樓市下行的影響，2014年，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，土地成交減少，低溢價(jià)率成為主流。

  2014年，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬(wàn)平方米，同比減少31%。

  其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7941宗，同比減少35%，成交面積 35377萬(wàn)平方米，同比減少36%；商辦類(lèi)用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬(wàn)平方米，同比減少31%。

  從賣(mài)地總額來(lái)看，全國(guó)300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元。

  從溢價(jià)率來(lái)看，低溢價(jià)率亦成為主流，2014年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率10%，較2013年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率12%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。這亦證明在市場(chǎng)下行階段，房企拿地更趨于理性。

  2.受不同城市、同一城市不同區(qū)域樓市分化的影響，土地市場(chǎng)分化也日趨明顯。

  2014年，全國(guó)300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元，其中10個(gè)城市占比約為40%，較2013年增加7個(gè)百分點(diǎn)。

  從全國(guó)40個(gè)大中城市土地出讓收入來(lái)看，一線(xiàn)城市宅地出讓金達(dá)3438億元，創(chuàng)造歷史記錄，僅9 個(gè)城市出讓金高于2013年同期，廣州、深圳漲幅均在20%左右，北海、呼和浩特兩城市延續(xù)上半年下跌趨勢(shì)，同比降幅均超過(guò)65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。

  3.房企逐步回歸至一線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市量跌價(jià)漲。

  得益于“9·30房貸新政”和央行降息等利好，一線(xiàn)城市領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)率先復(fù)蘇。

  近五年相比，2014年一線(xiàn)城市的土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價(jià)則是五年新高。

   2014年，一線(xiàn)城市共推出土地833宗，推出土地面積3665萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面積3401萬(wàn)平方米，同比減少27%；樓面均價(jià)7705元/平方米，同比上漲 41%；平均溢價(jià)率為25%，但比2013年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為5068億元，同比減少3%。

  從地王地塊來(lái)看，無(wú)論從總價(jià)還是單價(jià)地王項(xiàng)目，一線(xiàn)城市均排名榜頭，其中，排名前10的單價(jià)地王全部出自北京和上海；排名前10的總價(jià)地王，一線(xiàn)城市共有7宗地塊上榜。

  4.土地制度向市場(chǎng)化傾斜長(zhǎng)效機(jī)制改革起步。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)之時(shí)，2014年，各地也適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、財(cái)稅、金融等各方面政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制起步。

   與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深入土地制度改革建設(shè)也同步完善，比如積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)研究工作，進(jìn)一步細(xì)化完善養(yǎng)老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策；出臺(tái)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等多項(xiàng)土地制度改革的頂層設(shè)計(jì)方案。

  基于2014年的土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，2015年，土地市場(chǎng)調(diào)控將趨于市場(chǎng)化，行政干預(yù)將淡化，與此同時(shí)，不同城市間的土地市場(chǎng)將繼續(xù)分化，一線(xiàn)城市將仍被市場(chǎng)追捧，保持量跌價(jià)漲。

  二、2015年土地市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判 

  1.不同城市土地市場(chǎng)繼續(xù)分化。

  與 2013 年同期大規(guī)模土地投資相比，2014 年以來(lái)房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎，并將在2015年延續(xù)，也因此，從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，低溢價(jià)成交地塊將依然是2015年的主流。

  不過(guò)，不同城市土地市場(chǎng)仍將存在明顯分化，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭(zhēng)之地；與此同時(shí)，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時(shí)間較長(zhǎng)，土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)趨冷。

  2.一線(xiàn)城市地價(jià)仍將處于量跌價(jià)漲的趨勢(shì)。

  在樓市存在明顯分化的背景下，房企為避險(xiǎn)紛紛回歸一線(xiàn)城市，并在2014年年底制造出一波波土拍熱潮。

   21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的熱度或?qū)⒃?015年持續(xù)，一方面，根據(jù)政策，將嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地，2015年一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)將持續(xù)緊縮，供應(yīng)減少，但需求增加也將直接推漲地價(jià)；另一方面，在各項(xiàng)樓市新政疊加下，一線(xiàn)城市樓市在全國(guó)率先復(fù)蘇，也直接助推房企進(jìn)一步回歸一線(xiàn)城市的信心。

  以北京為例，2015年北京土地市場(chǎng)開(kāi)局良好，今年1月5日-7日三個(gè)交易日內(nèi)，北京土地市場(chǎng)成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價(jià)率都處于高位，全月有望突破300億元。21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線(xiàn)城市，特別是北京土地市場(chǎng)的新常態(tài)。

  3.土地制度改革將在2015年全面起步。

  2014年土地制度改革的多個(gè)頂層方案出臺(tái)，2015年也將進(jìn)一步進(jìn)入改革方案試點(diǎn)和實(shí)際落地階段。

  根據(jù)國(guó)土部的部署，在國(guó)土部上報(bào)的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)方案獲批后，按照改革方案設(shè)計(jì)，征地制度、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)推進(jìn)。2015 年會(huì)選擇若干試點(diǎn)進(jìn)行土地制度改革試驗(yàn)。

  與此同時(shí)，土地出讓制度改革也將進(jìn)一步推進(jìn)，比如繼續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應(yīng)、管理和退出機(jī)制，調(diào)整不同用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定；實(shí)行有針對(duì)性的土地供應(yīng)和出讓政策，促進(jìn)土地資源合理配置和有效利用等。

  存量土地再開(kāi)發(fā)將成為破解城市建設(shè)用地“瓶頸”的抓手，低效用地再開(kāi)發(fā)和工礦廢棄地復(fù)墾也已經(jīng)納入國(guó)家土地利用計(jì)劃，今后也將擴(kuò)大實(shí)施范圍，從試點(diǎn)轉(zhuǎn)為常規(guī)性工作等。

  再加上《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，2015年將是個(gè)省市實(shí)際推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程，以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)也將為未來(lái)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地宏觀(guān)調(diào)控，耕地保護(hù)等奠定基礎(chǔ)。

  基于此2014年土地市場(chǎng)的特點(diǎn)和2015年土地市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷，21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，2015年樓市的主弦律仍是去庫(kù)存，并逐漸軟著路。

  三、2015年樓市的趨勢(shì)分析 

  1.去庫(kù)存仍將是2015年的主弦律，行業(yè)供過(guò)于求基本面未變，不過(guò)，在2014年土地供應(yīng)面積下降的背景下，2015年的供需缺口將收窄。

  受益于房地產(chǎn)行政政策的退出，貨幣政策的調(diào)整和房企營(yíng)銷(xiāo)策略，2014年底房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，鑒于2014以來(lái)持續(xù)下滑的新開(kāi)工面積和土地成交規(guī)模，2015年將進(jìn)一步去庫(kù)存，房?jī)r(jià)也將在2015年呈現(xiàn)先降后穩(wěn)的趨勢(shì)。

  與此同時(shí)，在土地供應(yīng)面積下降的背景下，預(yù)計(jì)215年房地產(chǎn)投資仍將在2015年持續(xù)下行，房地產(chǎn)投資增速以及新開(kāi)工面積也將同步下降。

  2.樓市的分化將持續(xù)。

   對(duì)于部分供過(guò)于求、存量較高的二三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，一旦產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入無(wú)效，很難尋求足夠的需求入場(chǎng)，供需風(fēng)險(xiǎn)也將凸顯，以?xún)r(jià)換量將成為主旋律；另一方面，一線(xiàn)城市以及部分消化周期低、產(chǎn)

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