近日，中國社科院財經(jīng)院、城市與競爭力研究及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2014~2015）》預(yù)測：

　　1.限購政策有望全面退出，中國房價以軟著陸為主；

　　2.一二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

　　3.萬科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

　　4.未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失；

　　5.高端住房市場需求將受到抑制。

　　以下是具體解讀。

　　一二線城市房價還會降

　　對于一、二線城市房價將繼續(xù)下滑預(yù)測，報告列舉的主要原因包括：市場投資屬性過高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價上漲。

　　“住房限購或?qū)⑷娣砰_，住房價格將走下神壇。”報告稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。未來一年，一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內(nèi)全面放開。

　　“住房限購全面放開后，住房市場‘供不應(yīng)求‘的假設(shè)難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。”報告稱。

　　三四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時間的調(diào)整，且三四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國平均值，因而房價不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

　　未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

　　樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

　　2015年，和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　課題組分析認(rèn)為，未來和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購房落戶政策等。

　　總體而言，密集救市政策的推出對于緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。

　　城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補(bǔ)、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

　　地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

　　雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然。萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場的負(fù)增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強(qiáng)勁。

　　統(tǒng)計結(jié)果顯示，2014年前三季度銷售額較多同時也是銷售面積的七家千億級房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。無論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。

　　雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績帶來預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負(fù)面影響。

　　規(guī)模相對較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、頭開股份等公司的業(yè)績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績較快增長。

　　在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。

　　30%-40%房企或遭到淘汰

　　在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個別項(xiàng)目或購賣土地就能坐享高額利潤。

　　然而，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強(qiáng)度已逐步升級；尤其進(jìn)入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)達(dá)到89859家。隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場下行與行業(yè)集中度的大幅提升，數(shù)量巨大但競爭力較弱的中小型房企紛紛主動或被迫退市，房企數(shù)量明顯減少。

　　預(yù)計兩年內(nèi)會有30%~40%的房企遭到淘汰，而且數(shù)量縮減的趨勢短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡形勢與逐漸下滑的利潤率同樣促使大量主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)加速退出，諸如華東醫(yī)藥、北大荒、水井坊等來自醫(yī)藥生物、食品飲料、農(nóng)林牧漁等行業(yè)的多家上市公司均已全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或明確表示即將退出。

　　高端地產(chǎn)將承壓

　　世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2014~2015年將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)反彈將與歐元區(qū)和日本的經(jīng)濟(jì)低迷共存。綠皮書預(yù)計，東亞和東南亞較低的經(jīng)濟(jì)增速將抑制中國住房市場，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資則會削弱境內(nèi)的住房市場供給。

　　此外，海外置業(yè)將抑制我國的高端住房市場需求，預(yù)計世界經(jīng)濟(jì)對中國住房市場的影響總體是負(fù)面的，一二線城市，尤其是一二線城市的高端住房市場將承受較大的沖擊。

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