近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測(cè)：

　　1.限購(gòu)政策有望全面退出，中國(guó)房?jī)r(jià)以軟著陸為主；

　　2.一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

　　3.萬(wàn)科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

　　4.未來(lái)一半以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失；

　　5.高端住房市場(chǎng)需求將受到抑制。

　　以下是具體解讀。

　　一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)降

　　對(duì)于一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑預(yù)測(cè)，報(bào)告列舉的主要原因包括：市場(chǎng)投資屬性過(guò)高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫(kù)存和支持房?jī)r(jià)上漲。

　　“住房限購(gòu)或?qū)⑷娣砰_(kāi)，住房?jī)r(jià)格將走下神壇。”報(bào)告稱(chēng)，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。未來(lái)一年，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)。

　　“住房限購(gòu)全面放開(kāi)后，住房市場(chǎng)‘供不應(yīng)求’的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)將完全破滅。”報(bào)告稱(chēng)。

　　三四線(xiàn)城市樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，且三四線(xiàn)城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國(guó)平均值，因而房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

　　未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一二線(xiàn)城市2015年下半年、三四線(xiàn)城市2016年下半年復(fù)蘇。

　　樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

　　2015年，和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　課題組分析認(rèn)為，未來(lái)和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過(guò)剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶(hù)區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購(gòu)房落戶(hù)政策等。

　　總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場(chǎng)恐慌、避免房?jī)r(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤(pán)。但是在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。

　　城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤(pán)。從人口流向拐點(diǎn)看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

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