目前，樓市持續(xù)低迷，受傷的除了炒房客、開發(fā)商，還有房產(chǎn)中介公司。伴隨著購賣雙方交投“地量”，依賴傭金存活的房產(chǎn)中介關(guān)店潮起。屋漏偏逢連夜雨，在互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊下，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介運(yùn)作模式還面臨著被顛覆危機(jī)。今年以來，無論是萬科全民經(jīng)紀(jì)人模式、Q房網(wǎng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度，還是某房地產(chǎn)網(wǎng)“去中介化”口號(hào)，都打算爭(zhēng)搶傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的地盤。

　　在“內(nèi)憂外患”之下，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介將何去何從？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房產(chǎn)中介“去門店化”將是大勢(shì)所趨。在此背景下，部分中介公司已開始自我革命，擬通過放緩門店擴(kuò)張、壓縮管理層級(jí)、建立電商平臺(tái)等舉措謀求突圍。

　　2014年是房產(chǎn)中介行業(yè)多事之秋。先是搜房等網(wǎng)站因調(diào)高客戶端口費(fèi)用，引發(fā)中介公司集體抵制；緊接著，萬科等開發(fā)商又推出了全民經(jīng)紀(jì)人營(yíng)銷模式，動(dòng)了中介業(yè)“奶酪”；Q房網(wǎng)推出的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度則進(jìn)一步削弱了傳統(tǒng)中介的盈利能力；10月初，搜房收購21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分股權(quán)，成為后者大股東，正式進(jìn)軍房產(chǎn)中介和代理行業(yè)，更是令其他中介企業(yè)直呼“狼來了”。

　　較近，在“2014年三季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上，業(yè)內(nèi)人士透露，他與中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青一致認(rèn)為，“去門店化”將成為房產(chǎn)中介行業(yè)必然趨勢(shì)。

　　電商開搶中介“奶酪”

　　據(jù)東方證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師竺勁做過統(tǒng)計(jì)，按照開發(fā)商營(yíng)銷費(fèi)用約占銷售額2%~3%計(jì)算，假如新房銷售金額為8萬億元，整個(gè)新房市場(chǎng)的營(yíng)銷費(fèi)用規(guī)模超過1600億元。而其中由代理銷售比例約為40%(即3.2萬億元)，代理銷售行業(yè)一般提取1%的費(fèi)用，就是300億元的規(guī)模。

　　而除了一手房代理，中介行業(yè)的二手房業(yè)務(wù)也很可觀。據(jù)竺勁估算，新房和二手房銷售金額的比重大概是3：1。按照這一數(shù)據(jù)，二手房市場(chǎng)整體銷售規(guī)?？蛇_(dá)2.5萬億元。按照目前中介行業(yè)套均傭金2%計(jì)算，二手房中介市場(chǎng)規(guī)模約為500億元。上述新房代理與二手房中介市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)可達(dá)到800億元。

　　在一手房成交增量放慢，二手房成交增量迅速上升大背景下，中介市場(chǎng)的規(guī)模還在進(jìn)一步增大。海通證券分析師涂力磊曾以2012年中美房地產(chǎn)行業(yè)收入占比進(jìn)行對(duì)比，他發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入已經(jīng)占到整個(gè)行業(yè)收入的20%；而我國只有2%。換句話說，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還是一片“藍(lán)海”。

　　但是，這個(gè)市場(chǎng)并不穩(wěn)定，每一次樓市調(diào)整，總會(huì)伴隨大批房地產(chǎn)中介關(guān)門。上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是三年一個(gè)周期。每一次市場(chǎng)井噴之后，年必然是一波大調(diào)整。

　　但是，大部分中介在牛市拼命開店，以爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。等到了樓市“冬天”，往往因?yàn)榉e蓄不足而不能“御寒”，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)關(guān)店潮。而在眼下樓市“寒冬”，慘淡的市場(chǎng)不僅讓房屋中介生存壓力巨大，來自互聯(lián)網(wǎng)和開發(fā)商的侵蝕，進(jìn)一步擠壓了中介行業(yè)的生存空間。

　　就在上半年，搜房相繼提高了二手房客戶端使用費(fèi)率，遭到多家中介公司集體抵制，進(jìn)而造成大量房源從這些網(wǎng)站下架。這次風(fēng)波倒逼房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站紛紛向電商轉(zhuǎn)型，發(fā)展線下業(yè)務(wù)，完成從媒體向平臺(tái)的轉(zhuǎn)變。

　　傳統(tǒng)中介面臨的危機(jī)還不 于此，萬科倡導(dǎo)全民經(jīng)紀(jì)人、Q房網(wǎng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人等商業(yè)模式，都在覬覦傳統(tǒng)中介市場(chǎng)蛋糕。

　　新型房產(chǎn)電商的優(yōu)勢(shì)很明顯，基于全民經(jīng)紀(jì)人的理念、利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，電商可以黏附海量客戶,集聚購房人氣,挖掘潛在需求,降低營(yíng)銷成本。而且，由于沒有實(shí)體鋪面的租金成本，房產(chǎn)電商給予經(jīng)紀(jì)人的提成高達(dá)50%~80%，結(jié)傭模式（成交即結(jié)算傭金）也很靈活，深受經(jīng)紀(jì)人喜愛。

　　此外，傳統(tǒng)中介業(yè)還受到了來自金融業(yè)的沖擊。6月上線的某房地產(chǎn)網(wǎng)，就打出了“去中介化”的招牌，借用金融產(chǎn)品，來和中介爭(zhēng)奪客源。

　　轉(zhuǎn)化率遭遇“天花板”

　　很多中介負(fù)責(zé)人在和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流時(shí)，都會(huì)談及一個(gè)問題：怎樣讓自己手上的大量潛在客戶較終成功完成交易，變客源為“財(cái)源”？

　　這些房屋中介所掌握的客源常常多達(dá)數(shù)十萬、上百萬，但是較終購購房子的不到一成。事實(shí)上，這不僅是中介業(yè)遇到的問題，開發(fā)商同樣為此困擾，臧建軍在談及房地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)也談到了客源轉(zhuǎn)化率偏低的問題。

　　轉(zhuǎn)化率成為制約房地產(chǎn)中介利潤(rùn)增長(zhǎng)的一個(gè)重要瓶頸。因?yàn)槊揩@得一位新客源，中介都需要花費(fèi)很大一筆成本。如果10位看房者較終只有一人購了房，就意味著較后這位購房者所帶來的傭金利潤(rùn)，將要攤銷獲得10位購房者的聚客成本。

　　但在提高轉(zhuǎn)換率方面，目前業(yè)內(nèi)似乎沒有更好的辦法。德佑地產(chǎn)的思路是，減少單位經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)人數(shù)，以提升服務(wù)質(zhì)量，幫助客戶找到更符合需求的房屋。這個(gè)模式能否成功，一個(gè)重要前提是，公司有足夠多的經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人。但由于行業(yè)本身的流動(dòng)性過強(qiáng)，大批新進(jìn)入的經(jīng)紀(jì)人在短短一兩年甚至幾個(gè)月就匆匆離開，要實(shí)現(xiàn)這一目的并不容易。

　　除此之外，如何應(yīng)對(duì)外部全民經(jīng)紀(jì)人、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人帶來的“飛單”風(fēng)險(xiǎn)，也是中介行業(yè)面臨的新問題。

　　據(jù)了解，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度提供給經(jīng)紀(jì)人的傭金遠(yuǎn)超過二手房中介企業(yè)提供的范圍，深受經(jīng)紀(jì)人歡迎。

　　因此，如何避免經(jīng)紀(jì)人把手上的客源帶到開發(fā)商那里去賺 “外快”？各家中介為此大傷腦筋。部分中介公司提出，不向經(jīng)紀(jì)人開放客源資料，或者不接受有全民經(jīng)紀(jì)人的樓盤，但這些都只是權(quán)益之計(jì)。

　　傳統(tǒng)中介“觸網(wǎng)”謀突圍

　　“內(nèi)憂外患”之下，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介將何去何從？

　　10月22日，中原地產(chǎn)與工商銀行、紅星美凱龍、上汽集團(tuán)、中國電信、蘇寧電器等企業(yè)攜手，達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬建立一個(gè)具有品牌影響力的跨界合作新平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)閉環(huán)新模式。

　　記者了解到，中原地產(chǎn)聯(lián)合上述企業(yè)推出的“家+卡”，不僅可以為客戶提供來自中原地產(chǎn)的一系列服務(wù)，客戶還可憑會(huì)員卡申請(qǐng)工商銀行較高100萬元授信貸款，上述貸款可用于房產(chǎn)交易稅費(fèi)及家裝建材等商戶定向刷卡消費(fèi)，另外還可憑會(huì)員卡至聯(lián)盟商戶消費(fèi)并享受各類現(xiàn)金禮包，以及零成本家居貸，指定商戶還可享受較長(zhǎng)12期免息免手續(xù)費(fèi)分期付款。

　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)坦陳，在整個(gè)交易閉環(huán)中，中原地產(chǎn)將為其他合作企業(yè)提供客戶，但其他企業(yè)為中原地產(chǎn)提供客源的可能性非常小。不過有知情人士透露，中原地產(chǎn)此舉“醉翁之意不在酒”，其真正感興趣的是線上和線下的支付業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，已經(jīng)有不少傳統(tǒng)中介開始“觸網(wǎng)”。此前，北京某中介地產(chǎn)公司就計(jì)劃建立一個(gè)E2E平臺(tái)。

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