黨的十八屆三中全會提出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，房地產(chǎn)行業(yè)也步入了市場化改革的“新政”時(shí)期。在此背景下，以稀缺資源為依托、以國際旅游島為支撐的海南旅游房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇，將會在房地產(chǎn)市場中綻放出獨(dú)特的光彩。

　　房地產(chǎn)“新政”釋放積極信號

　　十八屆三中全會和今年全國“兩會”都提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。這透露出政府在房地產(chǎn)政策上將更加強(qiáng)調(diào)市場化原則和差異化手段，房地產(chǎn)業(yè)有望迎來相對寬松的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

　　市場化原則，形成“商品房歸市場，保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控模式。政府將充分發(fā)揮市場在商品房的建設(shè)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的決定性作用。同時(shí)，政府將關(guān)注保障住房建設(shè)，努力做到“居者有其屋”。

　　差異化手段，強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控、分城調(diào)控”。短期看，一、二線城市以“穩(wěn)定”為主，三、四線城市以“防跌”為主。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上將擁有一定的自主權(quán)，也會更加理性地對待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展中國家和地區(qū)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)十分巨大。2013年，我國商品房銷售額超過8萬億元，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。2006年-2013年，房地產(chǎn)投資額連續(xù)八年增速超過15%，直接或間接地帶動了60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。

　　當(dāng)前，在中國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定具有非常重要的意義。今年，國家推出470萬套棚戶區(qū)改造計(jì)劃，投資將近1萬億元。這在一定程度上凸顯房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要意義。

　　城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾

　　目前，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)發(fā)展速度才逐漸減緩。未來，我國城鎮(zhèn)化還有較大發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013年中國人類發(fā)展報(bào)告》，到2030年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，新增城鎮(zhèn)人口3.1億人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10億人。這意味著，未來16年，我國每年城鎮(zhèn)人口新增約2000萬，按現(xiàn)有人均居住面積24平方米測算，每年對商品房的需求量將達(dá)到4.8億平方米，城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展空間相當(dāng)巨大。

　　房地產(chǎn)稅將發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅對房價(jià)影響有限。分析美國、新加坡、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅與房價(jià)，二者之間的關(guān)聯(lián)性并不明顯。美國的房地產(chǎn)年稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.5%-3%，2000年-2007年，房地產(chǎn)均價(jià)增長了48%；新加坡實(shí)行階梯遞進(jìn)的房地產(chǎn)稅，較高為19%，2010年-2012年，房地產(chǎn)均價(jià)上漲了28.5%；香港的房地產(chǎn)稅是由差餉和物業(yè)稅構(gòu)成，差餉稅率為5%，物業(yè)稅為15%，2003年-2012年，香港房價(jià)較高上漲了9倍。

　　縱觀全球房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的進(jìn)程決定的。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展，絕大多數(shù)中高端人群有能力承受房地產(chǎn)稅增加的持有成本，義無反顧地追求美好生活。房地產(chǎn)稅對抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。

　　“剛性需求”內(nèi)涵發(fā)生變化

　　上世紀(jì)八、九十年代，我國城鎮(zhèn)人均住房面積僅為7平方米，二世同堂、三世同堂的現(xiàn)象非常普遍，甚至新婚夫婦與父母同住一室，城鎮(zhèn)居民對住房的需求非常迫切。這種背景下的住房需求，我們稱為傳統(tǒng)的“剛性需求”。
　
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展以及人民生活水平的日益提高，“剛性需求”的內(nèi)涵發(fā)生巨大變化。目前，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到24平方米，這時(shí)，城鎮(zhèn)居民的生存型住房需求已基本得到滿足。抽樣調(diào)查顯示，80%以上的城鎮(zhèn)居民對改善居住環(huán)境有強(qiáng)烈愿望。改善型住房需求已經(jīng)成為新的“剛性需求”。這種“剛性需求”隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，將保持持續(xù)增長，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　空置率高是旅游房地產(chǎn)的特征

　　根據(jù)城市化理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到一定程度以后，房地產(chǎn)需求將呈現(xiàn)三極化發(fā)展趨勢。結(jié)合中國的現(xiàn)狀，榜首極是內(nèi)地二、三線城市，屬于居住型需求；極是北、上、廣、深等一線城市，屬于居住、發(fā)展型需求；第三極是宜居、宜養(yǎng)的海南和云南部分地區(qū)，屬于享受、改善型需求。

　　空置率是衡量房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和投機(jī)程度的重要指標(biāo)，但對不同類型的房地產(chǎn)具有不同的參考意義。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫等國際知名休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產(chǎn)空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。2011年，海口和三亞的房地產(chǎn)外銷占比分別為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房占比基本在90%以上。這一群體呈“候鳥型”特征，決定了海南旅游房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)象，折射出海南與世界休閑度假勝地的同質(zhì)性。

　　霧霾以及生存環(huán)境發(fā)生變化

　　三十多年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致環(huán)境污染問題日益嚴(yán)峻，不僅受霧霾影響的地區(qū)不斷增加，而且部分地區(qū)的土壤和水資源也受到了明顯破壞，嚴(yán)重影響了人民群眾的日常生活和身體健康。世界衛(wèi)生組織（WHO）報(bào)告顯示，2006年，世界上污染較嚴(yán)重的20個(gè)城市中包括16個(gè)中國城市。雖然國家采取了一系列措施，但環(huán)境治理是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性、系統(tǒng)性工程。以霧霾為例，美國、英國治理霧霾用了30多年時(shí)間。

　　生存環(huán)境的變化加速了人們向生態(tài)環(huán)境優(yōu)良地區(qū)的遷移或分時(shí)段遷移的趨勢，這些日益凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍(lán)天的吸引力。目前，環(huán)境污染嚴(yán)重的地區(qū)日益成為在海南購房的主力軍。如果未來一段時(shí)間環(huán)境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。

　　資源的供求矛盾突出

　　到2020年，我國將全面建成小康社會，國民生產(chǎn)總值和人均收入將比2010年翻一番。這意味著恩格爾系數(shù)將極大地降低，人們將擁有更多的財(cái)富去改善自己的生活環(huán)境。主要表現(xiàn)為享受更好的就業(yè)環(huán)境、醫(yī)療資源、教育資源、文化資源和生態(tài)環(huán)境。我們把擁有這些資源的房地產(chǎn)稱為資源型地產(chǎn)，而擁有資源型地產(chǎn)的城市將產(chǎn)生集聚效應(yīng)。如北、上、廣、深和海南等地。

　　海南是我國僅此的熱帶島嶼省份，位于全世界公認(rèn)的較適于休閑度假北緯18度附近，生態(tài)、環(huán)境、植被、氣候、空氣、藍(lán)天、海水、沙灘的質(zhì)量在全國數(shù)一數(shù)二。美國國家地理雜志曾刊文指出，海南島是除巴厘島、火奴魯魯之外，世界上第三較美的島嶼。海洋資源豐富。海岸線1823公里，自然海灣68個(gè)，海水清澈，沙白如絮，我國海水清澈度47米的記錄就產(chǎn)生于海南，南海石油儲量230億-300億噸，天然氣儲量約20萬億立方米，被稱為個(gè)“波斯灣”；全國僅此的熱帶島嶼型山區(qū)。海拔1000米以上的山峰81座，擁有亞洲至今保存較為完整的熱帶雨林，四季涼爽宜人，負(fù)氧離子含量較高可達(dá)每立方厘米10萬個(gè)，是天然大氧吧；空氣質(zhì)量全國較優(yōu)。森林覆蓋率達(dá)62%，空氣質(zhì)量連續(xù)多年保持國家一級水平，空氣污染指數(shù)（PM2.5）全國較低，聯(lián)合國教科文組織2002年在全球158個(gè)城市的空氣質(zhì)量評比中，三亞和?？诜謩e排名、第五；溫泉資源得天獨(dú)厚。已探明溫泉34處，多數(shù)屬于醫(yī)療熱礦水，被譽(yù)為“溫泉之鄉(xiāng)”。

　　隨著人們財(cái)富的不斷增長，海南稀缺資源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充滿著生機(jī)和活力。

　　銀發(fā)經(jīng)濟(jì)帶來無限商機(jī)

　　我國老齡化進(jìn)程進(jìn)入加速時(shí)期，呈現(xiàn)出占總?cè)丝诒戎馗?、完全額大的特點(diǎn)。2013年，我國60歲以上的老年人口突破2億，超過總?cè)丝诘?4%，約占亞洲老年人口的二分之一、全球老年人口的五分之一，是世界僅此老年人過億的國家，也是老齡化程度較高的發(fā)展中國家。到2030年，我國老年人口將突破4.8億，占總?cè)丝诘?5%，約占亞洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，將超過發(fā)達(dá)國家老年人口的總和。

　　目前，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”正逐漸成長為一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)。2010年，我國老年人市場的年需求已超過1萬億元，到2040年，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到16萬億，蘊(yùn)含著無限商機(jī)。目前，海南每年吸引近百萬島外老人到海南度假，這一趨勢已成為推動海南旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

　　近年來，萬科、綠城、保利等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各類保險(xiǎn)資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。海南養(yǎng)老市場發(fā)展空間巨大。

　　短期調(diào)整但前景十分廣闊

　　受國家房地產(chǎn)稅、保障房、不動產(chǎn)登記等政策制度，以及灰色收入逐漸退出房地產(chǎn)市場、資本市場低迷等因素的影響，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)與全國房地產(chǎn)業(yè)一樣，將出現(xiàn)短期調(diào)整，大概要一年左右的時(shí)間。

　　中長期來看，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)依托全國的市場和資源的稀缺性，經(jīng)過短暫的調(diào)整后，將會繼續(xù)保持長期穩(wěn)定的市場需求，這是供求關(guān)系決定的，符合經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。即使全國房地產(chǎn)業(yè)由于人口結(jié)構(gòu)變化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素影響，出現(xiàn)拐點(diǎn)后，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)仍將保持長期穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，走出一條與全國房地產(chǎn)業(yè)截然不同的曲線。

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