黨的十八屆三中全會(huì)提出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，房地產(chǎn)行業(yè)也步入了市場(chǎng)化改革的“新政”時(shí)期。在此背景下，以稀缺資源為依托、以國(guó)際旅游島為支撐的海南旅游房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇，將會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中綻放出獨(dú)特的光彩。

房地產(chǎn)“新政”釋放積極信號(hào)

十八屆三中全會(huì)和今年全國(guó)“兩會(huì)”都提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。這透露出政府在房地產(chǎn)政策上將更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則和差異化手段，房地產(chǎn)業(yè)有望迎來(lái)相對(duì)寬松的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

市場(chǎng)化原則，形成“商品房歸市場(chǎng)，保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控模式。政府將充分發(fā)揮市場(chǎng)在商品房的建設(shè)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的決定性作用。同時(shí)，政府將關(guān)注保障住房建設(shè)，努力做到“居者有其屋”。

差異化手段，強(qiáng)調(diào)“分類(lèi)調(diào)控、分城調(diào)控”。短期看，一、二線(xiàn)城市以“穩(wěn)定”為主，三、四線(xiàn)城市以“防跌”為主。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上將擁有一定的自主權(quán)，也會(huì)更加理性地對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)十分巨大。2013年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售額超過(guò)8萬(wàn)億元，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。2006年-2013年，房地產(chǎn)投資額連續(xù)八年增速超過(guò)15%，直接或間接地帶動(dòng)了60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)前，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定具有非常重要的意義。今年，國(guó)家推出470萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃，投資將近1萬(wàn)億元。這在一定程度上凸顯房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要意義。

城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)發(fā)展速度才逐漸減緩。未來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化還有較大發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013年中國(guó)人類(lèi)發(fā)展報(bào)告》，到2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，新增城鎮(zhèn)人口3.1億人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10億人。 這意味著，未來(lái)16年，我國(guó)每年城鎮(zhèn)人口新增約2000萬(wàn)，按現(xiàn)有人均居住面積24平方米測(cè)算，每年對(duì)商品房的需求量將達(dá)到4.8億平方米，城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展空間相當(dāng)巨大。

房地產(chǎn)稅將發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。分析美國(guó)、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)，二者之間的關(guān)聯(lián)性并不明顯。美國(guó)的房地產(chǎn)年稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.5%-3%，2000年-2007年，房地產(chǎn)均價(jià)增長(zhǎng)了48%；新加坡實(shí)行階梯遞進(jìn)的房地產(chǎn)稅，較高為19%，2010年-2012年， 房地產(chǎn)均價(jià)上漲了28.5%；香港的房地產(chǎn)稅是由差餉和物業(yè)稅構(gòu)成，差餉稅率為5%，物業(yè)稅為15%，2003年-2012年，香港房?jī)r(jià)較高上漲了9倍。

縱觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程決定的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展，絕大多數(shù)中高端人群有能力承受房地產(chǎn)稅增加的持有成本，義無(wú)反顧地追求美好生活。房地產(chǎn)稅對(duì)抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。

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