“有房子的要相信一定會升值，沒房子的現(xiàn)在是一個購點。”受近年來多輪宏觀調(diào)控政策的影響，今年上半年的中國房地產(chǎn)市場普遍冷清，但進入10月份后，隨著政策環(huán)境的逐步寬松和央行的出手支持，房地產(chǎn)市場又迎來了難得的紅火景象。那么，海南房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)什么樣的走勢呢？中國銀行海南省分行行長王一林今天在此間舉行的2014博鰲屆中國健康服務業(yè)大會分論壇“海南高端醫(yī)療旅游發(fā)展高峰論壇”上表示，堅定看好海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景。

宏觀經(jīng)濟走勢利好海南旅游地產(chǎn)

王一林說，他堅定看好海南醫(yī)療旅游房地產(chǎn)業(yè)李學山和健康服務業(yè)的發(fā)展前景，主要基于兩個方面，一是本世紀初，我國已實現(xiàn)由總體小康到全面建成小康社會的歷史性跨越，居民收入接近或達到中等發(fā)達國家水平。十八大以后，新一屆政府進一步提出要在2020年全面建成小康社會，從全面建設到全面建成，一字之差，天壤之別。（解釋總體小康和全面小康：總體小康是低水平、不全面、發(fā)展不平衡的小康，是溫飽型的小康社會形態(tài)；全面小康是一個高水平、追求更加全面、均衡發(fā)展的社會形態(tài)。）同時，人民的收入水平將隨著全面建成小康社會的進程，得到極大的提升；二是海南島獨特稀缺生態(tài)資源日益被認可，海南全國人民“后花園”、養(yǎng)生養(yǎng)老休閑度假頭選地的地位日益凸顯。

不必擔心空置率過高

近年來，海南房地產(chǎn)空置率過高一直是輿論關注的焦點，并由此認為海南房地產(chǎn)市場存在泡沫。但王一林認為，空置率高是旅游房地產(chǎn)的特征，折射出海南與世界休閑度假勝地的同質(zhì)性。

王一林認為，空置率是衡量房地產(chǎn)市場供求關系和投機程度的重要指標，但對不同類型的房地產(chǎn)具有不同的參考意義。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、巴厘島等國際休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產(chǎn)空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。

數(shù)據(jù)顯示，2011年，?？诤腿齺喌姆康禺a(chǎn)外銷占比分別為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房占比基本在90%以上。這一群體呈“候鳥型”特征，這就決定了海南旅游房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)象，但這并不意味著海南房地產(chǎn)市場存在泡沫。

獨特魅力使海南的每一寸土地增值無限

改革開放三十年來經(jīng)濟的快速發(fā)展導致環(huán)境污染問題日益嚴峻，不僅受霧霾影響的地區(qū)不斷增加，而且部分地區(qū)的土壤和水資源也受到了明顯破壞，嚴重影響了人民群眾的日常生活和身體健康。

王一林指出，生存環(huán)境的變化加速了人們向生態(tài)環(huán)境優(yōu)良地區(qū)的遷移或分時段遷移的趨勢，這些日益凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍天的吸引力。目前，環(huán)境污染嚴重的地區(qū)日益成為在海南購房的主力軍。如果未來一段時間環(huán)境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。未來10年內(nèi)，隨著人們對生活環(huán)境要求的不斷提高，我國將迎來一撥遷移和遷居海南的熱潮。

此外，王一林認為，根據(jù)國家規(guī)劃，到2020年，我國將全面建成小康社會，國民生產(chǎn)總值和人均收入將比2010年翻一番。這意味著恩格爾系數(shù)將極大的降低，吃點好的、穿點品牌的初級消費階段已經(jīng)過去，這時，人們將擁有更多的財富去改善自己的居住環(huán)境，主要表現(xiàn)為享受更好地就業(yè)環(huán)境、醫(yī)療資源、教育資源、文化資源和生態(tài)環(huán)境。我們把擁有這些資源的房地產(chǎn)稱為資源型地產(chǎn)，而擁有資源型地產(chǎn)的城市將產(chǎn)生集聚效應。如北、上、廣、深和海南等地。

海南島擁有與夏威夷、巴厘島、臺灣島等國際知名休閑度假勝地相媲美的稀缺自然資源，但面對的市場不同。海南島市場在國內(nèi)或稱“大陸”，而其他國際休閑度假勝地的客源需靠國際、國內(nèi)兩個市場。海南背靠14億人口的大陸市場，發(fā)展空間巨大。因此，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有資源型地產(chǎn)的典型特征，隨著人們財富的不斷增長，海南稀缺資源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充滿著生機和活力。

近年來，逐漸壯大的“銀發(fā)經(jīng)濟”也對海南房地產(chǎn)市場起到了較大影響。目前，海南每年吸引近百萬島外老人到海南度假，這一趨勢已成為推動海南旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

近年來，萬科、綠城、保利等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各類保險資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。海南醫(yī)療、養(yǎng)老、養(yǎng)生市場發(fā)展空間巨大。

短期調(diào)整無礙長期看好

王一林說，受國家房地產(chǎn)稅、保障房、不動產(chǎn)登記等政策制度，以及灰色收入逐漸退出房地產(chǎn)市場、資本市場低迷等因素的影響，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)與全國房地產(chǎn)業(yè)一樣，出現(xiàn)了短期調(diào)整，大概要一年左右的時間。產(chǎn)生短期調(diào)整的原因，一方面來自于上述因素，另一方面來自于人們的心理預期。因此，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)應保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開發(fā)進度和節(jié)奏，避免資金壓力。

雖然海南旅游房地產(chǎn)雖然受到國家政策和經(jīng)濟形勢的影響，出現(xiàn)了調(diào)整的跡象，但今年前10個月，海南房地產(chǎn)投資額仍達1080億元，同比增長18.5%，高于全國6.1個百分點；房地產(chǎn)銷售額716億元，同比11.7%，但依然處于歷史較高水平，海南房地產(chǎn)業(yè)總體處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

他認為，從中長期來看，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)依托全國的市場和資源的稀缺性，經(jīng)過短暫的調(diào)整后，將會繼續(xù)保持長期穩(wěn)定的市場需求，這是供求關系決定的，符合經(jīng)濟的基本規(guī)律。即使全國房地產(chǎn)業(yè)由于人口結(jié)構變化及城鎮(zhèn)化進程放緩等因素影響，出現(xiàn)拐點后，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)仍將保持長期穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，走出一條與全國房地產(chǎn)業(yè)截然不同的曲線。

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