原本略顯冷清的類REITs探路之旅，近期突然熱鬧起來。

  借力于互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新，萬科、綠地、萬達、中信、銀泰等龍頭房企，紛紛攜手相關(guān)合作商，推出專屬的類REITs理財產(chǎn)品。而諸如高和資本這樣早就專注于類REITs探索的商業(yè)地產(chǎn)基金公司，更是持續(xù)發(fā)力，接二連三地研發(fā)、上線類REITs理財產(chǎn)品。

  大開發(fā)商與基金公司交相輝映，讓類REITs實踐成為本年度房地產(chǎn)行業(yè)的焦點現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，作為房地產(chǎn)從業(yè)者，對此必然樂見其成，而一款類REITs理財產(chǎn)品的成敗，關(guān)鍵還在其是否以優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

  互聯(lián)網(wǎng)金融造勢

  萬達作為國內(nèi)較大的商業(yè)地產(chǎn)房企之一，上個月聯(lián)手快錢聯(lián)合推出的“穩(wěn)賺1號”一期，投資門檻僅千元，上市即被秒搶。趁熱打鐵，本月2日“穩(wěn)賺1號”二期項目也已開放申購。此外，銀泰置地則聯(lián)手搜易貸發(fā)布“銀泰租金寶”，將一定期限的租金收益轉(zhuǎn)讓給該理財產(chǎn)品的投資人，從而讓普通投資人獲得直接對接此類保理資產(chǎn)的機會。

  相對于這些笨重的龍頭房企，以高和資本為典型代表的商業(yè)地產(chǎn)基金公司，對于互聯(lián)網(wǎng)金融的感受與運用，則來個更為敏銳與熟悉，也更早開始類REITs的探索與實踐。作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)跑者，高和資本5年前即開始倡導(dǎo)和實踐 “資產(chǎn)精裝修”模式，開始了私募REITs之路的探索，并創(chuàng)造了優(yōu)異的投資業(yè)績。

  今年年初，高和資本即通過金融創(chuàng)新，在行業(yè)內(nèi)率先推出類REITs理財產(chǎn)品“高和寶”，使得北京核心區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y門檻驟然直降，由1000萬元低至5萬元。高和寶推出后申購十分火爆，之內(nèi)認(rèn)購即超3倍，在地產(chǎn)金融圈里產(chǎn)生了不小轟動。在“高和寶”一期、二期均取得良好表現(xiàn)之后，高和資本更是上線了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺——高和暢。

  得益于其對商業(yè)地產(chǎn)投資的深刻理解，高和不斷研發(fā)出新的產(chǎn)品：年初與中投保聯(lián)合發(fā)起類REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品上線半公里即被一空；6月推出頭付寶，以藍峰大廈為試點，并促成藍峰大廈連續(xù)3個月雄踞北京寫字樓現(xiàn)房寶座；7月又推出租金收益權(quán)證券化產(chǎn)品(租金寶)，期限可以做到3個月到半年。這些產(chǎn)品，切中了行業(yè)的核心痛點，并凸顯了高和暢獨特的“金融+物業(yè)銷售”解決方案與能力。據(jù)悉，高和暢將會是一個開放的平臺，接下來將會進一步與更多品牌房企合作。

  隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，以現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)和低價拿地為核心的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式面臨極大困難。在這樣的行業(yè)大背景之下，所有游戲的參與者不得不思考下一步行業(yè)的新機會在哪里。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，將是新模式的關(guān)鍵詞，其核心在于提升租金和經(jīng)營現(xiàn)金流，從而實現(xiàn)物業(yè)價值的倍乘和飛躍。要實現(xiàn)增值，有兩個能力至關(guān)重要：資產(chǎn)運營管理能力和金融創(chuàng)新能力，必須有更便宜的杠桿資源，以及通暢的退出通道。

  然而由于交易所REITs審批時間太長，不確定性大，無法滿足開發(fā)商的巨量需求。而移動互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，互聯(lián)網(wǎng)金融對人們生活各個方面的滲透正在日益加深，也為房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新提供了一個全新的通道。 “互聯(lián)網(wǎng)金融類REITs與交易所REITs，是商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的兩個路徑。我們預(yù)計這兩個方向?qū)纫睚R飛。”高和資本的執(zhí)行合伙人周以升如是說。

  基礎(chǔ)資產(chǎn)是底牌

  那么，如何才能做出一款成功的類REITs產(chǎn)品呢？

  “衡量一款金融產(chǎn)品的優(yōu)劣，主要看七個方面：基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、發(fā)起方品牌、期限與流動性、認(rèn)購門檻、信用條件、風(fēng)控/增值能力和收益率，我自己將它命名為‘七巧板理論’。”周以升表示。

  作為在國際投資銀行和國內(nèi)外房地產(chǎn)私募投資領(lǐng)域有超過10年的經(jīng)驗的 金融人士，周以升個人完成直接投資的房地產(chǎn)項目超過250億元人民幣，融資和并購顧問項目金額超過300億元人民幣。他認(rèn)為，“七巧板”中，基礎(chǔ)資產(chǎn)是底牌，是核心關(guān)鍵。

  從“高和寶”一期、二期，到較近的高和暢“租金寶”，其基礎(chǔ)資產(chǎn)均為藍峰大廈——位于北京東三環(huán)**上蓋的優(yōu)質(zhì)寫字樓，吸引了國內(nèi)諸多大型金融機構(gòu)的品牌租客，尤其是2014年，高和藍峰大廈被譽為京城租金上漲較快的寫字樓，整年的租金增幅高達75%，在過去三個月連續(xù)成為北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房銷售，品牌租客包含中國教育電視臺、平安保險、中投基金、泰康人壽以及陽光保險等。

  “銀泰租金寶”的基礎(chǔ)資產(chǎn)杭州銀泰城同樣不俗——作為目前杭州單體體量較大的“一站式”購物之一，杭州銀泰城在建筑設(shè)計、施工周期、開業(yè)入駐等方面屢創(chuàng)業(yè)內(nèi)佳績，是杭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的性建筑物，吸引了國內(nèi)外眾多知名一線品牌入駐，共計簽署200多份租賃合同，出租率超過98%。
 

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