今年以來央行已降準(zhǔn)4次，釋放資金2.15萬億元。但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)加碼，在此背景下，央行降準(zhǔn)釋放的資金直接流入房地產(chǎn)市場的份額極少，且利用利率、信貸、資產(chǎn)價格等傳導(dǎo)機(jī)制均受限，房企融資額持續(xù)下降。諸葛找房分析認(rèn)為，四季度房企將迎來還債高峰期，預(yù)計將會加速推盤，并可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。

房企融資渠道面臨較大壓力

據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1-8月份提高0.9個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款18041萬億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預(yù)收款40259億元，增長16.3%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。

諸葛找房26日發(fā)布《關(guān)于9月央行房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)解讀》報告指出，房企到位資金增速持續(xù)回升主要依靠企業(yè)自籌資金以及銷售定金及預(yù)收款，房企未雨綢繆開始在一些區(qū)域采取以價換量策略，加速銷售回款，支撐到位資金增長。上述數(shù)據(jù)中，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的比重仍較小，表明房企融資渠道仍面臨較大壓力。

此外，8月以來，有8家房企融資計劃被終止，終止融資額度規(guī)模達(dá)406億元。隨著房企融資渠道不斷收緊，加之融資過程中嚴(yán)監(jiān)管審查，預(yù)計在短時間內(nèi)，房企融資環(huán)境不會有太大改善。

單從9月份數(shù)據(jù)來看，委托貸款減少1435億元，同比多減2210億元，委托貸款增量跌幅持續(xù)擴(kuò)大；信托貸款減少909億元，同比多減3277億元，信托貸款跌幅擴(kuò)大，委托貸款、信托貸款融資增量跌幅的雙雙擴(kuò)大。盡管8月信托貸款增量跌幅有所好轉(zhuǎn)，但9月信托貸款、委托貸款增量跌幅的雙雙擴(kuò)大，表明表外融資仍處于下行趨勢，房地產(chǎn)市場融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)。

購房者觀望情緒增厚

房企貸款速度放緩，融資主要靠自籌資金以及銷售定金及預(yù)收款，而這些資金的來源主要方式就是賣房。但據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，9月份居民按揭貸款增加4309億元，環(huán)比小幅下跌2.40%，同比下跌9.57%，低于去年同期456億元。

諸葛找房分析指出，自6月以來，盡管按揭貸款連續(xù)4個月保持在4000億元以上，但8月、9月按揭貸款增量持續(xù)下跌，這表明在房地產(chǎn)調(diào)控高壓下，購房者觀望情緒增厚，按揭貸款需求減少。

四季度債券還款額近4000億元

融資額持續(xù)下降的同時，今年四季度，房企債券還款額近4000億元，資金面緊張。在此背景下，諸葛找房認(rèn)為，預(yù)計四季度房企將會加速推盤，并可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。

此外，截至三季度末，全國房企發(fā)行ABS規(guī)模達(dá)到965.59億元，超2017年全年ABS發(fā)行規(guī)模。在強(qiáng)監(jiān)管、去桿杠背景下，房企常規(guī)的融資渠道受限，ABS作為近幾年新興的房企融資工具頗受歡迎，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大。

同期，長租公寓類REITs產(chǎn)品發(fā)行總金額164.72億元。2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓類REITs在深交所發(fā)行，在此之后監(jiān)管層不斷釋放鼓勵信號，長租公寓類REITs產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，發(fā)行規(guī)模逐漸擴(kuò)大。

諸葛找房認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展一方面契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位；另一方面，在融資渠道受限、調(diào)控高壓下，部分房企紛紛轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，長租公寓類REITs產(chǎn)品不僅便于房地產(chǎn)企業(yè)融資，更能推動房地產(chǎn)行業(yè)金融不斷創(chuàng)新。

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